11.27 中国房地产业的若干问题的探讨

对于中国的房地产业，有一些事情一定要弄清楚，有一些问题一定要搞明白。

一、中国的房子是不是过剩了。实事求是的说，中国的房子永远都不可能过剩。现在有人说中国的房子，够四十亿人住了。这是造谣的，完全没有依据。因为中国只有十四亿人口，如果房子够四十亿人居住，那么就意味着三分之二的房子是空房。这种情况并没有出现，而且目前为止，住房还相当紧张。

二、房子是不是越建就一定越多?做为房地产这个独特的行业，房子不会是越建越多。这里专门做一个解释，或者叫说明。房子理论上是越建越多。但是，住房，有一定的使用年限。这是大家忽略了的一个极其重要的问题。中国在不同时期的房子，设计寿命是不同的。八十年代以前，房子的设计寿命普遍在二十年。八十年代以后，房子设计寿命普遍提高到五十年。土地使用权年限为七十年。我们现在假设每一个中国家庭，都已经有了适合自己的，满意的房子了。那么，因为房屋使用年限的限制，所有的房子，五十年以后要全部淘汰，这就意味着我们要在五十年的时间内，修建出十四亿人居住的房子。我们现在还要把房屋的实际使用年限延长到七十年(这是一个假设，因为中国的住房使用年限目前为止，都是五十年)。那么我们每年必须要修建足够两千万人口的住房，才能满足房子的基本需要。也就是淘汰率。按照中国公布的家庭人口平均数3.47人/家。中国每年必须要修建六百万套住房，才能满足社会需求。目前，我们每年投放到市场的商品房数量，基本上都在340万套到370万套之间。有些年份还远远低于这个数。也就是说，我们目前投放到市场的商品房数量，还远远不能满足淘汰率。所以，我们实际上修建的房屋数量在增加，但是，实际存量反而在无情的减少。这就是中国房地产业的现状和困惑。

三、中国，每年修建的保障房，究竟能不能给房屋缺乏的局面起到一个补充作用呢？保障房当然能够起到一定的补充作用，或者解决没有购买能力的家庭的住房问题。但是不能成为长久之计。原因就是，我们本来就是从福利房制度改革出来的(当年因为长期的经济负担，把国民经济，拖到了临近破产的边缘，所以才开始搞的住房，医疗和教育三大改革)。上届政府制定和宣布的，每年一千万套保障房，无论是从财力，资源和建设力度，三个方面，都是不可能实现的。只能根据政府的财力来决定保障房的数量。如果长期执行这种政策，完全靠保障房来解决所有人民群众的住房问题，一样会走入住房改革前的局面。那是完全的自欺欺人。是死路一条。看起来会让人满意，但是，会把政府拖入财政赤字的无底漩涡当中去，最后得不偿失。而且在分配上要产生激烈的矛盾，有些人，直到退休，甚至到死，也分不上房子。而且福利房对前面已经购买了房子的人，也是不公平的。因为很多购买了房子的人，大多数都是按揭的，还背着几十年的房贷。如果后面都可以福利分房了！那谁还愿意继续背着房贷呢？

四、关于房地产业的成本。对于房地产业，很多人认为只是修建成本。没有考虑土地成本，土地成本又包括土地拆迁成本和土地功能化成本。实际上土地功能化成本是非常高的！这些成本，还不包括资金成本，税费等等，水电，气等的配套成本，一样不包括房地产企业的管理成本。虽然管理成本占比不高，但是仍然是一笔不小的开支。为了降低土地的功能化成本，我们的房地产开发，基本上都是围绕现有的城区，以摊煎饼的方式进行的。这也是不得已而为之的方式。

五、关于房产税能不能降低房价的问题。房产税不会降低房价，反而会增加租房者的租金。因为房屋所有者会转嫁成本，会提高租金来弥补房产税造成的损失。房产税实际上是征的租房者的钱，不是房屋所有者的钱。

六、房屋会不会降价。总体来说，房屋在一段时间内，在局部会降价。因为在短时间内，房价有冲高的情况，自然就会降价，这是正常的。房屋在局部地区一样会过剩(局部开发量超过该区域需求)，自然也会降价，甚至滥市。但是，房价始终是不断上涨的。原因有二:一、CPI总体来说是不断保持正数的。所以物价总体来说是不断上涨的。当然，房价只是物价的一种，自然也会随着物价的上涨而上涨。二、土地资源越来越少，以后的开发，基本上都是拆迁，这就必然导致建房总体成本上升。所以房价自然就会比现在更高。

综上所述，中国的房地产业，要想健康发展。必须要正本清源，要有共同认识，要通过限购等等方式方法来保证房地产业的健康发展。中国目前为止，并没有能力保证每一个家庭都有一套住房。想当年美国的小布什竞选演说，就承诺要给美国的每一个家庭都拥有一套住房，因此打动了绝大部分美国人，从而赢得竞选。小布什上台以后，为了兑现承诺，就成立了房丽美和房地美两大房地产开发有限公司，并大量的利用按揭这种金融手段，让美国的大部分家庭，都园了住房梦。结果经济的不景气，导致次贷危机，让许许多多美国家庭，住房梦碎。所以，我们国家，一定要注意次贷危机的发生。一定要正确认识房地产业。一定要发动全民力量来发展房地产业。更不能走福利分房老路。房地产业，还是要在一定程度上遵循市场经济规律才行。当然，发现炒房现象的时候，一定要进行政府强制干预和限制。以保证住房，真正到达实际需要的人手上。

另外再谈谈北，上，广，深的房价问题。北京，是世界政治的第二中心，这个是毋容置疑的。与中国建交的所有国家，都要到北京设使馆，世界知名企事业单位和团体，包括中国的知名企事业单位和团体，都要到北京设办事处。所以，北京的土地自然就紧张到极点，这样必然导致房价奇高。上海，是世界金融中心之一，各著名银行和金融机构，都要到上海设窗口，办事处等，上海是中国人口密度最大的城市之一，土地一样奇缺。房价自然高的离谱。广州和深圳是一样的道理。这四个城市，完全就是极强的房屋需求导致的房价奇高。不能以普通城市的眼光和观点来看待房价。同时，这四个城市，高房价有过滤城市居住者和就业者的功能。收入不能支撑房租的，自然就会选择离开。

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