理性雜談

一手房源成交量完全有能力做假

以前有一句話叫眼見為實耳聽為虛，但是拿到當今社會已經不實用了，就是利用這種根深蒂固的觀念誤導人們進入誤區。

一般會先做一個內部認籌，說得好聽一點就是給員工內部福利，說得不好聽一點就是給外面購買者一個假象，假裝房源稀少，假裝不愁銷售，真正價值高的地產，房開商不會低價賣給你，必定會利潤最大化的出售，如果達不到自己理想化的利潤房開商寧願抵押給銀行屯房不出售

就目前形式看，一手房源成交量還高的一定是低於周邊市場價的，暗地銷售出去，為了回籠資金，不然很難做到高成交量

二手房源成交量高這是事實

炒房者急於將房屋變現，低於周邊市場價出售，而且基本都是現房，規避了期房晚交房，晚下房產證等到風險

二手房隨著政府相關稅收的增加，未來已無大利潤可塗，變現投資別的產業才是正確出路，給自己一條明路，也給剛需者一條生路

炒房者迫於市場給的壓力不得已售賣已有資產，從2018年下半年就可以看出來，無論是商品還是住房，58同城掛單量都成倍上漲，房價跌落將會是一個必然趨勢，即使不會大跌，也不會大漲，留在手中或許是一個浮動的數字，長期保留的情況下，住宅更加增多會導致貶值，很多人都意識到這一點，早退場早舒服

談房說鋪

現在房價那麼高，為什麼成交量還是很大？真的有這麼多有錢人麼？這個問題很有意思。作為一個房地產行業從業十幾年的人，我總結為以下四個方面的原因。

1，不是有錢人那麼多，而是買房的人佔總人口的數量始終是很低的。

以廣州為例，常住人口接近1500萬，每年成交的房子大概10萬套，買房的人佔比0.6%，即每年從1000個常住人口裡面找出來6個買得起房的人就可以了。因為人口數量夠大，所以這個行業的支撐力度還是很大的。

2，房價不是由低收入人群決定的，是由高收入人群決定的。

這句話有點傷人，但事實上就是這樣。以中山為例，在深中通道之前，房價一直在8000左左右右。2015年深中通道規劃出來，深圳人直接把靠近深中通道的火炬開發區的房價買到了16000。就幾年時間。

中山人民的購買力有明顯提升嗎？不好意思，並沒有。但更高購買力的深圳人民過來了，直接就把房價拉高了。

3，買房不只看個人收入，還要看雙方家族的收入。

現在買房，很多時候，都是有雙方父母，甚至加上祖父母一起來買的。所謂的六個錢包買房便是由此而來。

所以你會發現很多年輕人一畢業就買房子，而且買的還是大面積的房子。以他自己的收入能買得起嗎？當然買不起，但父母給首付，甚至給月供，就買得起了。

4，買房的槓桿效應放大了購買力。

買首套房首付只需要三成，買二套有些城市只需要五成。100萬的房子，出30萬就可以買了。所以銀行的貸款政策客觀上放大了我們的購買能力。

以上。

我是曾英傑，13年地產行業老兵，暢銷書《一本書讀懂粵港澳大灣區房地產市場》作者，華南城市研究會副會長。歡迎關注我，掌握更多買房和投資技巧。

英眼看房

房價這麼高，成交量怎麼大？你是哪裡看到的成交量，現在大多數城市二手房掛2-3年都賣不掉了，2016暴漲後基本沒有銷量和消費能力了，你看到成交大其實是假的。

第一，你看到成交量是新房吧，新房大多數是開發商請了託，或者以他人名義買，以親戚朋友，員工身份買，買了後高價掛出來慢慢賣，你不信看看從事房地產開發的，他的名下肯定很多房子，他的親戚，朋友，家人，甚至員工手下也很多房子，其實真的經不起查，要是嚴格查銀行房貸，真的查出不知道多少，貸款銀行貸款審核的流水和收入找企業造的太多了，要是讓稅務局來審核，我相信1/3以上的沒有資格貸房貸。現在很多樓盤報名一大推，到時候搖號搖到了放棄的超過一半很多，有的是報名都沒有，你說銷量很大確定不是託？

第二，有些地方成交量大也是好久之前事了，2016年左右，很多做企業發現，做產品和服務不如炒房賺錢，很多上市企業屯了幾百幾千套，中小企業和工廠老闆和老闆娘也是屯了幾十套最少幾套，現在房子已經沒有接盤俠了，哪裡來的銷量，有些公司老闆和企業為了賣掉直接自己到處欠債，拿房子抵押和拍賣，變相在拋售和逃離，做企業的一般都聰明，拍賣話吸引參與人多更容易賣，那些不專業炒房得2016買了掛到2019了都賣不掉了，我身邊很多人就這樣，包含親人，說多了都是淚，按照2016年成交價格賣，市場都沒有消費能力，就算0首付，分期動不動上萬月供，現在工資上萬都有房子了，我真想不出賣給誰，出口又不能出口，吃也不能吃，特別分期付款還房貸的抵押也抵押不了。

劉華銀mark

最近，有網友提出，現在房價那麼高，為什麼今年上半年成交量還是這麼大，真的有這麼多有錢人麼？對此，有專家表示，中國太大，人口眾多，再加上最近二十年房價持續上漲，房產金融化之後，讓所有民眾都認為房子是值錢的，全民炒房便成為共識。於是，只要有一部分人有錢後去買房，房地產的成交量就會很大。

事實上，真正的富人早已經買了房產，而且起碼有好幾套，而只有錢不太多的家庭，現在才會真正出手購房。過去，這些家庭，往往不願意買房，總覺得房價會掉下來，但是等了這麼多年後，房價一騎絕塵，他們開始絕望了，認為今天不買房以後會更加買不起房了。

此外，今年上半年房地產成交量高，還與其他兩個因素有關：一是今年初貨幣政策全面寬鬆，1月份我國央行兩次降準，共釋放1.5萬億流動性。今年上半年，我國新增貨款總額中的50%的資金流向房地產業。貨幣政策的寬鬆，使得更多的人認為調控政策已經轉向，他們不顧一切的入市購房，成交量所以就此放大。

二是，由於國內經濟下行壓力較大，今年1-4月份，各地紛紛放鬆對房地產的調控，一二線城市放鬆情況並不嚴重，而三四線城市房地產放鬆跡象明顯，既有取消限購、放寬人才落戶門檻、降低房貸利率等。這讓去年下半年開始處於觀望狀態的購房者認為，房地產調控又要放鬆，於是紛紛入市購房，一下子推高成交量。

綜合來看，上半年房地產成交量放大，主要是之前一直不願意買房，現在又害怕以後更買不起房的家庭，當然貨幣政策放鬆，房貸相對容易，再加上政策限制放鬆，這使更多的人入市購房。其實，這些購房者並非有錢，而是借了銀行的錢，加了槓桿，才有能力購房的，如果全靠自己手中的現金購買，那房地產的成交量會很低很低，所以，成交量放大，銀行信貸寬鬆是功不可沒的。

那麼，下半年房價及房地產成交量會降下來嗎？我們認為這是可以預見的結果；首先，各地由於上半年房貸發放過猛，下半年收緊是大概率的事情，現在有些銀行已經放緩了房貸發放業務。同時，下半年各二三線城市銀行都上調了房貸利率，這給房價上漲預期降了溫。在沒有房貸支撐的情況下，預計下半年，房地產成交量將會大幅下滑。

再者，從今年4月份開始，全國各地房地產調控密集出臺。到了7月底，中央政治局會議，再次強調“房子是給人住的，不是用來炒作的”理念。同時，中央政府也表態，下半年不會讓房地產來拉動經濟，並且要儘快建立起房地產長效機制。房地產的預期變了，很多購房者望而止步，下半年房地產成交量將快速萎縮。

最後，在國內經濟一片向好之時，炒房客紛紛入市購房，目前國內經濟下行壓力較大，很多公司都在裁員增效，生意越來越難做，即使是炒房投資者，也不敢輕舉妄動，因為弄不好資產泡沫就會被刺破，現在高位投資房地產，風險實在太大。對於炒房客來說，現在是要趕快拋售手中房產。所以，下半年房地產的拋售房源會增加，買房的成交會驟降。

現在房價那麼高，為啥上半年房地產市場還是成交量很大？這主要是由於各地房價一直上漲，再加上銀行貨幣政策放鬆，以及部分地方政府給房地產調控鬆綁，使得很多人認為，房價未來還要上漲，大家都急著入市購房。但結果是下半年房地產信貸將收緊、政策調控政策又將密集出臺，再加上經濟形勢不景氣，購房者對未來房價上漲預期，下半年也會出現大逆轉。

不執著財經

這麼講吧，708090後，該買房的，都買房了，現在不買的，要麼是有房了，要麼是老家有房了，打工城市，這輩子也買不起，就租房住唄。

00後，真不用買房了，00後，至少繼承兩套，甚至六套房，還買什麼房。我看，00後以後最發愁的是，手中除自住外的另外5套房，沒人租，沒人買，還得每年交物業費等六千多塊，心疼啊。

可是，為什麼房屋成交量，還是很大呢，像北上廣深，四大一線城市，基本上一週成交量，還有上萬套呢。

二三四線城市，從數據上看，成交量雖然不如一線，但也很活躍啊。

很簡單：

第一，因為很多企業沒現金了，房屋的各種轉交、成交和抵押，非常活躍。企業，本身就是最大的炒房者。

第二，各種私人炒房者，左手賣右手，造成房產交易繁榮，推高房價，吸引最後一個接盤者的行為。

第三，房企捂盤，房子一蓋好，各種抵押還債惜售，造成無房可賣，火熱的假場景。但過幾個月，又大量上市，價格，自然高了不少。

而真正的剛需和改善性購房，非常低迷，寥寥無幾。

董江波

據國家統計局資料，2018年我國商品房銷售面積17.2億平米，銷售額15.0萬億元；其中住宅14.8億平米，銷售額12.6萬億元；單看總銷售面積確實非常高，以老百姓主要購買的住宅來看，摺合8500元/平米，並不很高。

近10年我國商品住宅銷售面積持續增長，2018年住宅銷售面積14.8億平米創下歷史新高，較2009年的8.6億平米增加了近70%；不過考慮到全國近年來每年的城市化率1%（摺合1400萬人進城，按每3人新增一套住房，每套住宅90平米，每年就需增加4.2億平米住宅），此外近年來採取的貨幣化分房等政策也刺激了對新增住宅的需求；當然也有商品房價持續上漲，而居民通過新購買住房實現資產增值及改善性需求等導致的需求量的持續增長。大部分人認為的房價較高，可能更多是受大中城市較高的均價所影響；而大部分大中城市近年來新建商品房面積基本保持持續下降趨勢，特別是特大城市如北京上海等，每年的住房銷售面積還沒有中西部的二線城市如鄭州、武漢高；而目前全國商品房銷售面積主要集中於中西部及三四線中小城市，使得全國的平均價2018年僅8500元/平米的水平。

2018年全國城鎮居民人口可支配收入中位數3.6萬元（略低於平均數的3.9萬元），實際上即使農村家庭，若夫妻都在外特別在沿海地區打工，基本上兩人每年也能獲得約10萬元的收入。若按每家3人估算，每個家庭可支配收入達10.8萬元，若按住宅銷售均價8500元/平米，每戶每年結餘50%用於購房，則每年可購買住房6.4平米；大部分城市的普通住宅還低於所在城市的平均水平，再考慮到很多家庭可通過貸款購房，大部分家庭有能力通過貸款購買普通住房。

多種因素刺激了商品住宅持續保持較高的銷量水平。不過近兩年來住宅銷售面積增速逐步放緩，今年前7月同比還略降了0.4%，考慮到目前我國城鎮人均居住面積已接近40平米，未來每年新增的住房銷量有望平穩甚或略降可能性較大。

k線背後的博弈

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房價這麼高，房屋銷售的成交量這麼大，是不是真的有這麼多有錢人呢？答案是，真有這麼多有錢人。

01

我們先看一些一線城市和新一線城市，這裡的房價有10萬以上的，有三五萬以上的，在大多數人看來，這些價錢都已經很貴，一套房子假如100平方，那就是幾十百萬到1000多萬的價格了。

真有這麼多有錢人嗎？

是的，真的有這麼多有錢人，大家要從全國的範圍或者全省的範圍來看這些有錢人。

省會城市對於一個省來說只有一個，所以很多省會城市的房價是全省最高的，而且大家一定要明白，省會城市的房子不是隻賣給居住在這個城市裡面的人，他會吸引全省甚至周邊省份的有錢人過來購買。

紐約的房價也很高，紐約也有一些普通人，甚至是窮人，但你難道認為紐約的房子只賣給紐約人嗎？正是因為全世界的有錢人都想在紐約置業，所以才支撐了紐約的房價。

02

還有另外一種意義上的有錢人。

如果某一個人一年能存3萬，你肯定不會覺得他是有錢人，但是他未來30年都持續的存3萬，那就加起來有90萬，然後他還跟他老婆一起存，那可能就是180萬，假如再加上雙方的老人，那可能就是300萬。

300萬買一套房子，其實是一家人合在一起花30年湊出來的有錢人。

所以，能買高房價的有錢人，得看哪種情況。

財說得明白

事實上，近段時間以來，房企的成交量是呈下降趨勢的。也正因為成交量下降，房企降價現象逐漸增多。比如說，恆大地產就開啟了在全國各地區多個樓盤降價促銷模式。至於說有錢人多不多呢，當然是非常之多的，但當前“房住不炒”的形勢下，並不適合大量炒房。

根據易居房地產研究院近日發佈的報告顯示，8月份，其監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積下降9%，同比下降3%。其中，北上廣深等幾個一線城市成交面積環比下降19%，同比下降16%；18個二線城市成交面積環比下降10%，同比增長6%；三四線城市方面，成交面積環比、同比分別下降4%和17%。

另外，從供應方面來看，根據克而瑞研究中心數據顯示，8月超過七成城市商品住宅供求比上升，增幅均在7%以內，庫存消化週期環比拉長。

由此可見，房企確實開始了降價現象，但降價並不是普遍性的，而且幅度也不會太大，購房者還是要理性看待房價的起伏不定，尤其是不要心存大跌局面的出現。實際上，大中城市的中心城區及產業園區、環大中城市的周邊三四線城市價格繼續上漲的動因依舊存在。

總之，受金融監管部門對樓市採取定向貨幣緊縮政策的影響，房企普遍面臨著融資渠道收緊的風險，一旦資金鍊斷裂就容易引發房企的破產潮。因此為了安全回籠資金，降價促銷模式或將來臨，但由於監管層為防止房價大起大落而一再強調要穩地價、穩房價和穩預期，因此普漲是不可能的，但大跌更是做不到。用統計局總結今年上半年的房價來說，就是“穩中有降”。

東震木

我來告訴你為什麼， 因為中國人生老病死都離不開房子。就像這次疫情一樣，大家各種在家隔離，新聞上說有人租房子住，結果人家連小區門都進不去。

房子對中國人來說太重要了，中國人總說“成家立業”，什麼是成家立業，娶個媳婦有個房子之後你才能安心去幹事業 。

如此，就不難理解為什麼現在房價這麼高，還有那麼多人買的原因了，當然，因為中國人喜歡買房子重視房子，反過來又推動了房價的上漲。

康熙沒有來

250萬的房子，首付70萬，貸款每月商貸9000多，夫妻兩月入都過萬的話確實可以買沒什麼壓力，有公積金的話更輕鬆，高學歷高收入，本科畢業收入和研究生肯定不同差的很多，所以很多人不知道有錢人有這麼多，二線強市人才聚集房價肯定會持續上漲，一線落戶困難上漲有點困難，三四線城市房價就是起鬨終歸要崩，中國這麼大有貴有便宜，要便宜去鶴崗你去嗎？

關鍵字: 耳聽為虛 成交量 房產