正榮府項目現場

中房報記者 賈俊傑 武漢報道

4月中旬，位於武漢市漢陽區四新片區的正榮府A地塊已基本封頂，正在最後的修整工作。“正榮府已先後4次開盤均以‘日光盤’售罄。”一位接近正榮府的人士介紹。。

正榮府並不是一個普通的樓盤，它是正榮地產於2016年首次進入武漢樓市拿下的地王項目，曾獲“正榮四新單價地王”稱號。

2016年9月底，樓市調控再度來襲，地王項目的去化困難再度甚囂塵上。但現實似乎打破了這樣的預言。

“正榮府的快速去化與武漢這一兩年的發展及人才戰略是分不開的，在武漢很多項目並不愁賣。”武漢一位當地市場人士表示。

武漢在落實《中國製造2025》的這3年裡，工業增加值與規模以上工業利潤總額逐年遞增，千億產業增加到6個，並在今年初提出了新的奮鬥目標，實施“萬千百”工程，建設信息光電子、汽車及零部件2個萬億產業集群，打造裝備製造、能源環保、生物醫藥、健康食品等若干個千億產業，加快打造百億企業方陣。產業集聚的背後也意味著人才的到來與經濟的提升。

在人才引進方面，武漢市招才局統計數據顯示，2017年武漢共吸引大學畢業生落戶14.2萬人，是上一年的6倍，創歷史新高。今年前2個月已落戶35225名。

多種因素下，武漢房地產市場不斷向好，這些曾經的地王項目也成為了市場中的“搶手貨”。

不過，來自克而瑞研究中心的分析認為，武漢市三環內在2016年以前已售但尚未開發的土地建築面積約6000萬平方米（據不完全統計），還不包括2017年和今年成交大量高價土地。以武漢市場年成交2000萬平方米左右的規劃，潛在供應仍需三年消化。價格方面由於剛性需求較為旺盛疊加嚴格限價因素，預計仍將繼續保持平穩小幅上升的態勢。

地王項目的入市

2016年5月24日，經過302次競價，漢陽P（2016）030號地塊最終被正榮地產控股股份有限公司（以下簡稱“正榮地產”）以9.721億元拿下，樓面地價6826.26元/平方米，溢價率達172.98%。

據業內人士表示，從2009年開始，漢陽四新片區周邊開發商以2200元/平方米～2700元/平方米樓面地價拿地，2011年年底該區域地價一路攀高至3120元/平方米。到2013年9月復地集團在四新拿地，樓面地價已高達5305元/平方米。正榮地產成為“四新單價地王”並不奇怪。

據正榮府業主介紹，2017年5月，位於四新的武漢正榮府在國博洲際酒店首開，均價15000元/平方米，當晚推出264套房源全部售完，認籌號超過房源一倍多，很多人都沒搖到號。至今已開盤4次，均是以“日光”售罄。

此外，2016年7月8日，正榮地產控股股份有限公司以45.9億元，又競得東湖新技術開發區（光谷片區）P（2016）059地塊正榮潤峰建設項目（正榮紫闕臺），樓面地價15966元/平方米，刷新光谷地王，溢價高達442.15%，成為武漢溢價最高的地塊。這也是正榮地產自同年5月高價拿下四新地塊後第二次在武漢拿地，此時該地塊周邊住宅項目最高售價為18000元/平方米。

據正榮正升工作人員介紹，正榮潤峰（正榮紫闕臺）項目4月1日正式開工，在建的正榮紫闕臺營銷中心將於5月初底開放，因為手續還在審批中，價格無法確定，初步估價不低於2.5萬元/平方米。

中冶•39街項目圖

在武漢期間，中國房地產報記者還走訪了中冶置業武漢地王項目——中冶•39大街。目前，中冶•39大街在建的8棟樓均已封頂，樓房外牆、室內及其配套工程都在施工中。2#、3#樓房已獲得預售許可證（武房開預售[2018]143號），許可開盤約456套房源；戶型面積98平方米～142平方米；整體均價約24000元/平方米，其中含3500元/平方米裝修。預計2019年6月底交付。

2016年3月31日，武漢市青山濱江商務區P（2016）009號純住宅用地在網上掛牌出讓，起拍總價9.55億元，起拍樓面地價4041元/平方米。雖然該宗地塊有諸多規劃要求，但地理位置好，宗地面積小適合短平快，含中冶置業在內的融信、萬科、越秀、中鐵十一局、聯投、中海、旭輝等10家房企報名。經過長達3小時角逐，248輪競價，中冶置業武漢有限公司以220540萬元購入編號P（2016）009號地塊，樓面地價9310.7元/平方米，溢價率130.8%。

“中冶•39大街還沒有開盤，但等待的時間不會太長。”中冶•39大街銷售中心工作人員介紹，具體價格要等房管局備案價格下來後為準，不過周邊房價二手房價已達2.4萬元/平方米左右，中冶•39大街也差不多；2#、3#樓房達到開盤的標準了，都在認籌登記中，先提交買房資料，每套預交認籌50萬元，買不到房可以退錢，買到房就轉為定金，但不保證房源。

另據知情人士透露，中冶•39大街去年10月就說要開盤，後來說12月份開盤，後因中冶申請備案均價2.6萬元/平方米，房產主管部門認為申請過高沒有審批，一拖再拖。“不過，中冶•39大街認籌登記的人數已超過房子套數，即便認籌登記在冊，也很難買到房子。到開盤就知道了，‘日光’的可能性極大。”

“這塊地的位置很好，且青山區剛需房源也不多，需求旺盛，中冶•39大街即便價位高點也不愁賣。”業內人士表示。

2016年，武漢共出現15宗地王，綠地、正榮、碧桂園、中冶、招商都曾在這裡留下高價競地的身影。時隔近兩年，已有綠地國際理想城、文一雲水灣、正榮府以及中海光谷錦城入市，而碧桂園晴川府、中冶•39大街、龍湖•春江彼岸、正榮•紫闕臺等項目預計會在2018年下半年入市。

背靠大發展

據億房網研究中心的統計數據顯示，4月份，武漢新建商品房共成交27399套，其中商品住宅成交22199套，經濟適用房、雙競雙限房、福利房等保障房項目成交253套，商鋪和寫字樓等其他非住宅成交4947套。武漢商品住宅成交量環比增長102.8%，同比增長26.3%。

本月監控的21個住宅類項目共推出了約5445套商品住宅，其中僅12個項目在開盤當日宣告售罄，其餘剛需項目和高性價比項目佔比較大，而高端及別墅洋房項目開盤去化率仍有所下降。

來自克而瑞研究中心的數據顯示，從客戶來源地統計來看，購房者中武漢本地客群佔比70%左右，10%～15%是湖北省內的購房者，其餘10%左右是外省購房者｡

從購房客戶年齡段分佈上，武漢是一個以年輕客群主導的市場，購房年齡相比杭州等城市顯著前置，剛需仍是主流需求，改善需求趨勢在上升，但進程相對緩慢。

從產品需求結構來看，集中在100平方米～120平方米的戶型，剛需產品總價150萬元左右、豪宅3萬元/平方米以上就是天花板，超過之後去化顯著受影響。

房地產項目快速去化的背後與武漢人才戰略、產業發展戰略的推出分不開。

BOSS直聘發佈的《2018旺季人才趨勢報告》顯示，杭州、武漢、成都、鄭州、西安5個城市人才吸引力最高，2018年離開北上廣深的求職者，有35.5%的人選擇了這5座城市。

在人才引進方面，武漢市招才局統計數據顯示，2017年武漢共吸引大學畢業生落戶14.2萬人，是上一年的6倍，創歷史新高。今年前2個月已落戶35225名。

5月，武漢加快戶籍制度改革放寬大學生落戶條件的改革經驗，被國家發改委點贊，並隨《國家發展改革委辦公廳關於印發第一批國家新型城鎮化綜合試點經驗的通知》公佈，在全國進行推廣。

而4月下旬，習近平總書記在湖北視察期間，曾專門指出，武漢高校眾多，很有發展潛力，人才在發展中起決定性作用，要把人才隊伍建設好，“80多所高等院校，在校大學生100多萬人，去年30萬大學生留下工作。這是一筆寶貴資源。要把科教優勢、人才優勢轉化為推動長江經濟帶的發展優勢”。

武漢市委組織部副部長、市招才局常務副局長孫志軍也說，留下百萬大學生不僅是人才戰略也是人口戰略。“就是要為武漢市贏得第二次人口紅利和第一次人才紅利。”

人才紅利也釋放到了房地產領域。武漢也曾針人才戰略推出相應的房地產配套支持政策，早在2017年提出了爭取“讓更多留漢就業創業的大學畢業生以低於市場價20%買到安居房”。

從側面加劇了地產項目的價格的增長與去化。

“人才政策是武漢房價上漲的原因之一。”湖北省統計局副局長葉青說。

與此同時，2017年武漢超萬億元引資額成為這個時期的新動能。隨著華星光電、武漢國家航天產業基地等一批重大項目的逐步發力，中金數谷武漢大數據中心、武漢弘芯半導體項目的開工建設，加之前期產業集群培育、基礎設施升級、營商環境優化、全面深化改革等效應疊加釋放，經濟與產業發展向好，也推動了市場上項目的去化。

“從武漢本身來講，湖北省現階段依然是從戰略上舉全省之力發展武漢，仍處在“吸”的階段，跟北京有點像，不像上海能帶動周邊，還沒有形成一個雙向互動的城市圈概念。這就導致武漢遠城區的發展目前尚有一定的問題，而1+8城市圈短期內更是比較難實現的。而且高鐵使這種虹吸效應越來越強，荊州、襄陽來武漢買房的人更多了。”克而瑞研究中心表示。