吃饅頭不吃包子
很多地產商開發商業地產一方面是戰略部署、一方面是政府規劃導致的佈局。
之前做商業地產最牛的其實是李嘉誠，之前在大陸的基本開發的都是商業地產，其代表作就是北京的東方廣場，其次就是萬達商業，他的模式是個和商場旁邊住宅聯手開發的，還有就是華夏幸福，主要開發特點是和產業園區配套。截至目前，李嘉誠基本拋售完商業地產項目，主要在歐洲做公共事業項目，萬達也基本拋售商業地產，華夏幸福處於轉型選擇的狀態。
也就是說商業項目江河日下了，另一方面，也有互聯網電商發展的重要原因，一個淘寶京東的雙11購物節就相當於全國一年的零售規模了。
建設商場，政府講的也是生活與商業配套，本來初衷是好的，既可以方便百姓生活又可以成為收稅聚集區，更好的構建和諧生態社區，但是互聯網時代的價格透明，還有幾個會去買更貴的實體店的產品呢？我們都知道商場的商品都是加價的，房租水電物業費，顧客都要買單的，當下賺錢不易，任何消費者都會謹慎選擇的。
開發商想通過租金和品牌收費等方式回收成本本來無可厚非，但是目前商場過多競爭激烈，又缺乏個性化特點，導致同質化嚴重，所以人流稀少就很正常了，長期看商業地產確實非常的麻煩，投資要謹慎。
王紅英金融投資教育
那天我去湛江市某區看一個朋友，他在一家比較新的商場賣酒，他是街邊的鋪頭，看上去沒什麼顧客。我就在想，商場裡面是不是要好些。於是我就找到大門進去。剛一進門，我嚇了一跳，以為走錯地方！連一樓都是空空蕩蕩！只有角落有幾家不知名的小店鋪開著，有兩間還沒營業員！
我朋友訴苦生意難做，兩個小孩都上學了，老婆也沒工作，家用開銷大。同時他又抱怨這商場老闆騙他們入場，交了一年租金，整個場差不多是空的。他說，如果招不到商。收不到租金，那這商場老闆是不是要破產？
我說那也未必，因為商業地產是一種資本運作，當這個商場建好之時，它的價值已經在那了。雖然商場老闆貸了款，但評估下來的地產價值一般會超過負債。然後老闆用這物業抵押，就有了下一個項目的啟動運轉資金。當然，如果地段好，商場旺，估值就會更高，銀行對你的信任度也更高，租金及管理收益也可以補貼日常開銷。
另外，地方主管部門也比較歡迎商業項目，所以很容易出現過剩情況。 為什麼呢？因為從招拍掛地塊到建設到後期運營，都會有可觀的稅費收入，直接與GDP 掛鉤。我朋友所在的那個區，就是一個窮區，教師工資負擔大，所以有什麼項目就先上了，急著用錢呢！
湛江縱橫哥
開發商獲取土地有三種屬性：居住型，商業型，工業型。
1. 居住型：就是居民住房。
2. 商業型：開發商場，商鋪，寫字樓等
3. 工業型：建工廠
針對這個題目，我們就主要來談談商業地產。開發商拿到商業型的土地肯定是開發商場，商鋪和寫字樓，而開發商開發完這些商場商鋪的處理方式就是自主經營或者銷售，一般開發商會選擇銷售出去。開發商把所有商鋪和寫字樓的辦公面積都銷售給個人或者物業公司獲取資金，這樣開發商就可以繼續不停的開發。
但是商業地產的投資需要一個時間段來聚集效應，比如得等寫字樓全部入駐，周邊的居民入住，還有商場後續的經營，從而來積累人氣，聚集效應，所以需要一段時間，成效沒有那麼立竿見影。
而對於開發商來說，他們的任務就是一直開發和銷售，商場商鋪和寫字樓經營好壞是與他們無關的，並不影響他們的行為。而商場的生意好壞需要靠持有人後期的運營和周邊環境的變遷。生意是人做出來的，地段不好，只要你有頭腦，生意也可能紅火，比如一些深巷老店，地段好卻把生意搞砸的也不在少數，比如某某名人的連鎖飯店，所以說事在人為，商場空蕩蕩與開發商沒關係，與經營者的關係更大。
這個社會上有不同的工作和崗位，有人賣衣服，有人賣食物，有人開出租，也有人做服務，每個行業都是循著自己的軌道在運行，每個崗位都有自己的目標和任務，各司其職即可，這就是為什麼商場空蕩蕩的，開發商卻還是一直開發。
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合偉說
商場還是比較賺錢的。如果你喜歡看韓劇，會發現裡面很多富家少爺，家裡都有幾座商場，或者百貨公司，很少出現家裡是開超市的。
雖然大家統稱為商超，都是叫連鎖零售行業，但本質上的商業模式不一樣：超市就是幫人賣東西的，進一瓶礦泉水每瓶加1毛錢賣出去，一般超市毛利率20個點左右；而商超主要靠收租金，只要投資建成了，後面毛利率幾乎都是90多個點。
也就是說，商場把絕大部分的經營壓力轉嫁到了品牌店身上去了。商場自己需要承擔的，前期是選址、建設，開業前是招商，開業後就是為品牌商門搞好服務——其中大部分時候還是商場把握了主動權。
大家確實都有這種感受，有些商場，大部分時候都是冷冷清清，恨不得整個商場的營業員都比顧客多，像那種隨時都人流如織的商場，實在是少見。
就算商場把經營壓力轉嫁給品牌店，品牌店就一定能承受嗎？
其實，我們所看到的人流稀少，基本上都在實體門店的允許範圍內。因為品牌店，特別是那些高端商場一樓的大品牌、奢侈品牌們，基本上每個月賣幾樣東西，就能覆蓋整個店的運營成本。
而且，對於他們來說，開這個店更多地是為了展示其品牌形象，反而沒有那麼高的單店業績考核。
將來，隨著電子商務越來越發達，線上線下結合越來越緊密，線下門店將成為線上交易的流量入口和體驗滿足者，線下門店的KPI恐怕又會變一變。
另外，當然也是很重要的一點，很多商場不是靠業務來賺錢，而是靠房產和土地的增值。
武漢有幾家超市，辛辛苦苦賣一年貨虧著錢，自己旗下一個門店被拆遷，光是土地補償就幾個億，你說呢？
斑馬消費
這個問題，我提供幾個觀點，供您參考：
第一、商業是地產的包裝盒。普通的住宅和公寓，如果沒有商業包裝，就不會有溢價，尤其城市郊區型的物業。如果地產開發帶了商業，做了mall，甚至綜合體，不但從政府那裡拿地有政策，賣的房子價格也能高一點。所以，很多開放商大型樓盤多多少少都帶商業體。至於商業體能不能做起來，卻因公司而異。有早期介入商業的開發商積累的比較早，商業已經成為體系和生態，做購物中心成功率較高。大部分的開發商早起不重視商業，現在只是借商業拿政策賣房子，因此房子賣完了，商業也草草收尾，甚至有頭無尾。
第二、政府層面需要各種商業搞開發，撐場面，出政績，所以會用各種政策吸引商業開發，甚至給地產公司下指標要求開發，為了配合各級政府，各種商業地產，不管地區成熟不成熟，都先搞起來，然後或者半死不活，或者大量閒置。
第三、在一些一線二線城市，由於城市化速度加快，商業也不斷的產生迭代和更新。很多老的商場或者理念落後，或者裝修落後，不斷的被新崛起的商業替代。甚至產生一些小眾的，細分市場的優秀主題商業。從這個角度，商業體的新開和競爭是良性的。
第四、一些中西部城市或者4線5線城市，商業體其實是不飽和的，商業市場也是很落後的，所以市場空間挺大，需要大量的優秀開發企業到當地發展商業，提升城市形象。
針對商業開發過度的問題，我覺得有以下幾個應對方案：
1.部分空置的商業可以改其他模式，比如成立聯合辦公或者改公寓等等。
最後女神鎮樓
2.政府應對商業中心進行有效的引導和控制，避免數量過多，規劃過密，或者過於超前，造成巨大的資源浪費。
3.商業體開發多考慮小而精，主題化，社區化等方向，形成更多的差異化經營。
4.大家買房子也要擦亮眼睛，不要輕易的被一些根本沒有商業開發能力的開發商忽悠了。
梓曰
簡單一點來理解，很多商場都是空蕩蕩的沒有人，但是開發商卻還在不斷地開發呢？這裡面的牽扯的利益有很多，品牌效益是一點，因為做這樣大型商場的一般都是大的投資商和風投資公司在創造，肯定也不只這一家，全國都會有，他們的數據統計盈虧不會只在這一家身上體現，這家虧了另外的地方的商場回把虧的拉回來，！
另外明商場的開始，有些公司的眼光是很長遠的，現在目前來說這個地段的商場很虧但是他們不會去計較，他們的目的很簡單，也行這片區域的城市規劃還在發展中，他們提前佔好位，等後面的發展，這樣做也是間接的拉高周圍的房價，並且很多這樣的商場是為了賣房子、租房子設立的，目的是打造良好的購物、消費、居家環境，，日後隨著開發商的完工，這些商場還沒起色的話，他們也會慢慢的收縮規模，直至退出。因為到最後會有人買單的！
隨這互聯網的衝擊，其實現在商場面對的挑戰是很大的，但是機會也很大，很多東西無論如何在怎麼去改變，這些東西依然會存在，馬雲現在都主打新零售模式，其實就是線上線下結合，這裡面的商業邏輯也只有那些運作的大佬才真正明白是怎麼回事！
農山清風
每個行業都有它自己的秘密！外行人別亂猜。
商業地產，是房地產中比較難啃的一塊。裡面的奧秘更多。一般人我不告訴他。
你所看到的目前商場空置的窘境，是當今中國比較常見的，令人觸目驚心，究竟為什麼呢？
1、自從很多商人認為房地產投資仍然有很好的發展前景之後，商業地產開發的熱潮一直高燒未退。
跟任何行業一樣，商業地產開發商其中有些是有經驗、有準備、或者有運營實力的；很多是沒有經驗、沒有準備、沒有實力的；所以，失敗的概率高達35%--50%，也是很正常的，其他行業的高失敗率，你只是看不到而已！商業地產招人現眼。投資人多，所以，你見到的失敗的也就比較多。
2、各地地方主管部門，熱衷於商業項目的上馬，造成項目過多、門檻篩選不嚴、項目爛尾。
為什麼地方主管部門，喜歡上馬商業項目？因為相對於住宅項目，裡面的綜合稅費收入會比住宅項目多一倍！並且，如果運營的好的話，商業項目可以帶旺一個新區、並且帶來大品牌、是城市靚麗的風景線！是新區開發的先鋒部隊！你說，地方有關人員能不熱衷於此嗎？項目太多、選址、規劃不當，比比皆是。有關部門可能也是經驗不足吧。
3、有些空置，是在商業地產可以容許的範圍內，並非失敗。短暫的空置、如果在合理的時間內，是沒有問題的。
為什麼？因為，大部分的項目，商業只是噱頭，目的是為了住宅的銷售；商業短期或者長期虧損，不影響住宅項目的利潤，只要總的帳算得來，商業項目是允許虧損的。
4、這個虧損，也不是永久都會虧；有很多轉嫁、替代的方法。
只要在可以預測的時間內，可能轉盈，就可以；或者，轉嫁給金融機構（為什麼金融機構願意當冤大頭？很多原因，它轉嫁給未來、轉嫁到外地、其他企業、變相通融、腐敗因素、以RETIS等方式進入資本運作、在表外做賬.......）不一而足；水很深啊。
5、中國房地產發展的速度快、政策陰晴不定、許多大佬也始料不及。公認的商業大佬，沃爾瑪，也不能說，在中國很多地方的商業項目是成功的；2013---2017年，沃爾瑪，在合肥四年時間關閉了8家門店，只剩下一家。對於競爭對手、市場發育程度的掌控，可以說，沃爾瑪在合肥也不太適應。沃爾瑪尚且如此，其他商家，也不見得會強到哪裡去。
6、商業地產有它脆弱的一面，看著空置很難看吧？也有它強大的一面，可以融資、信託、最小化分割、分期銷售、包租運營等等；有些是打擦邊球的，有些是創新、有些是詐騙！往往一步之遙。
你會看到，很多商業項目，類似於非法融資、或者傳銷、會銷，一般老百姓往往是傻傻分不清。
7、商業項目，國內目前只有30%是成功的、運營良好的，30%是有較大風險的、勉強生存的；40%是失敗的、風險極高的。
也有很多開發商被套牢啊！他們也不想空置啊！但是，運營能力不夠，失敗的概率極高。
8、其實，很多開發商並不願意做商業項目，沒有辦法啊，是土地出讓中的捆綁銷售；是迫不得已進入商業領域，只好從頭學起。反正他們住宅項目有較高利潤，所以，商業的虧損，也只能是，淚往肚裡吞，是必要的代價。也不排除一些運氣好、水平高的團隊，商業運營很成功，這個屬於極少數。
好在高層已經認識到這個風險。
調控，已經在路上，並且不斷加碼之中！
主要是化解金融風險、消除社會的不和諧的隱患。以免帶來較大的風險。
但願，在不遠的將來，會有較大的改觀。
我們應當對於中國人的智慧、創新能力有信心。
我是真像旁觀者
謝謝你的時間
真像旁觀者
1、失敗率是在正常範圍之內。跟任何行業一樣，商業地產開發商其中有些是有經驗、有準備、或者有運營實力的；很多是沒有經驗、沒有準備、沒有實力的；所以，失敗的概率高達35%--50%，也是很正常的。
2、各地地方主管部門，熱衷於商業項目的上馬，造成項目過多、門檻篩選不嚴、項目爛尾。相對於住宅項目，商業項目的綜合稅費收入會比住宅項目多一倍。並且，如果運營的好的話，商業項目可以帶旺一個新區、並且帶來大品牌，是新區開發的先鋒部隊。
3、有些空置，是在商業地產可以容許的範圍內，並非失敗。短暫的空置、如果在合理的時間內，是沒有問題的。商場是住宅的配套設施，商場建成之後有利於商圈內住宅的銷售。
4、這個虧損，也不是永久都會虧；有很多轉嫁、替代的方法。只要在可以預測的時間內，可能轉盈，就可以；或者，轉嫁給金融機構。中國房地產發展的速度快、政策陰晴不定、許多專家也始料不及。
5、存在土地出讓中的捆綁銷售。在土地出讓中，某些政策指導下，將部分土地進行捆綁出讓，以獲得更高的資源配置。
6、自有地產還可以經商抵押，商場建成後，可以融資、信託、最小化分割、分期銷售、包租運營等。
財經無忌
現在的商業地產確實嚴重過剩，但是我們卻發現開發商們卻從未停止過開發新項目的腳步，這裡的確讓人很費解，他們之所以要這麼做，大概有以下幾個原因：
一、獲得土地使用權之後必須在兩年內開發，否則政府有權無償收回：
這裡要分農村土地和城市規劃土地：對於農村耕地，必須在兩年內動工，否則政府有權無償收回土地使用權；對於城市規劃用地，如果超出出讓土地合同約定的動工時間一年，則要徵收土地出讓金20%以下的土地閒置費，如果是超過了兩年，則政府可以無償收回土地使用權！（除一些不可抗力不能按時開工的除外），這樣就強迫開發商必須按時動工開發！
二、商場是住宅的配套設施，商場建成之後有利於商圈內住宅的銷售：
商場作為住宅的配套設施，它建成之後尤其是如果能招到大品牌的商家入駐，將大大提升本商圈住宅的形象，住宅也能賣出不俗的價格，因此，即便是最後商場不賺錢，但只要住宅賺的盆滿缽滿，總的來看還是賺錢的，更何況，商場是住宅區必不可少的配套設施，不論是否賺錢都得有！
三、商場建成後，可租可售可抵押貸款：
商場和住宅二者是相得益彰的，住宅如果入駐率很高，能帶動商場的租售行情，反之，如果商場能吸引大的商家入駐，也能拉動本商圈住宅的銷售，商場建成之後，可租可售，實現套現的方法有很多，即便最後租售都不理想，起碼還可以抵押給銀行得到一筆貸款，將風險轉嫁給銀行！
商場項目如果不動工，就只有地皮漲價所帶來的利潤，一旦動工建成了，這個蛋糕瞬間就變大了很多，能獲得的抵押貸款也更多，所以，從這種意義上說，開發商在意的不是商場最後能賣給誰，而是在意是否能順利建成，只有建成了，才能拿到更多的貸款，然後運作下一個項目，這樣不斷往復，開發商也就越做越大了，但是，開發商做大的同時，也把商業地產的泡沫越吹越大，風險也越來越大，這也是為什麼監管部門要求房地產去槓桿的根本原因！
以上個人觀點僅供參考，不構成投資性建議
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K濤資本
很多餐館都在關門，但是你會發現前仆後繼，依然不斷在開新店
人們都有一個希望和期待，憑著自我的主觀意願而催動著這看上去順理成章的行為舉止。
再加上地方債務的問題，會有人催出開發商的加速運動， 看見過麻雀餵養雛鳥嗎？嗷嗷帶哺的黃嘴一張，親鳥就會行動，有可能外邊正在狂風暴雨。會不會聯想到綁票？也是這個邏輯。
時代的發展會催生很多產物，也會摧垮他們
人們也可以成就一幫人，但也會弄垮一幫人
生所謂水可載舟，亦可覆舟。
