概要：商品房產權證應該多長時間辦理好？購房者能否自已辦理產權證？開發商逾期辦理產權證應該承擔什麼責任？

房屋屬於不動產，按《物權法》等相關法律規定，收房、入住並不代表已取得房屋所有權，取得房屋所有權的標誌是在房屋土地管理部門辦理房屋所有權登記手續。

圍繞著辦理產權證也是經常發生各種糾紛的，有的項目購房者幾個月就拿到了產權證，有的可能拖上一兩年，甚至最後辦不了房產證。本文楊律師將介紹一下有關產權證辦理的幾個法律問題。

問題一：產權證該由誰來辦理？購房者能否自己辦理產權證？

通常來講，商品房的產權證是由開發商代辦的。這個在商品房買賣合同中也會有約定，當然辦理產權證並非開發商的單方行為，還需要購房者配合提供一些購房者的資料，如果購房者拒不配合提供，那不能辦理或延期辦理產權證的責任就是購房者自己的事兒了。

那麼，購房者自己能不能辦理商品房的產權證？

理論上是可以的，但是有前提條件就是該房產項目已經具備辦理了產權證的條件。簡單說這個條件是“住宅開發商方面在住宅竣工之後，已經備齊竣工驗收合格證等資料到房管局辦理了整體確權手續（即開發商已拿到俗稱的整體大產權證）。”

在符合條件的情況下，開發商如配合提供相關手續，購房者自行辦理產權證也是可以的。但如果房產項目有問題，未通過驗收合格、沒辦理整個樓房的整體產權證，那就可能造成爛尾項目，產權證就很難辦理了。實用法律知識

問題二：開發商應該在多長時間內辦理產權證？

對於辦理房產證的時間問題，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定如下：

由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

關於辦理產權證的時間，簡單總結就是分以下幾種情況：

1、 合同中有約定的辦理時間，按約定辦就行了；

2、 合同沒有約定的，預售商品房從交付使用起90日之內辦理；

3、 合同沒有約定的，現房銷售的從合同簽訂之日起90日之內辦理。

從現實來看，在《商品房買賣合同中》開發商經常在合同中約定比90日要長的辦理房產證的時間，180天、270天、甚至360天都有可能，往往是因為開發商的項目可能涉及銀行抵押等問題，希望延長房產在開發商名下的控制時間。

所以，簽訂商品房買賣合同時購房者要注意看一下合同條款。因為按上述規定，對辦理產權證時間如果有合同中約定，哪怕比較長，從法律上看，開發商按按約定的時間辦理就不算違約。

問題三：開發商逾期辦理產權證怎麼辦？

如果不能按時取得產權證，一般是開發商原因造成的，不管是土地、房屋涉及抵押還是項目不能完成竣工驗收，那都是開發商的責任，開發商應該承擔相應違約責任了。

購房者該如何追究開發商的違約責任呢？

追究違約責任的方式有兩種選擇：一是繼續履行合同，要求開發商承擔違約金；二是解除合同，同時要求開發商承擔違約責任。

1、如何確定逾期辦理產權證的違約金呢？

剛才提到的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條同樣有規定“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”

這意思很簡單：合同里約定的逾期辦證違約金標準，按約定標準賠償；如果沒有約定，可以按金融機構計收逾期貸款利息的標準計算賠償；如果能證明實際損失數額，也可以按實際損失主張。

不過從方便維權的角度講，楊律師建議還是儘量在簽約時明確約定比較合適的違約金標準，比如按房款的一定比例按日計算，儘量要高於銀行貸款利率。以便給開發商更大的壓力。

2、什麼時候能解除合同，如果解除如何要求開發商承擔違約責任呢？

並不是開發商只要一延期辦理產權證，購房者就立刻擁有解除合同的權利，什麼時候能解除合同，也要看合同約定和法律規定的情況。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

依據上述規定，楊律師同樣建議在簽約時，對於延期辦理產權證多長時間可以解約、如因此解約承擔什麼標準的違約責任進行明確約定。如果沒有約定，按上述規定延期一年後可主張解約賠償。

當然，考慮到房產這些年一直增值，在實際入住後，很少有購房者會選擇解約，通常會要求繼續履行，但是楊律師也要提醒購房者注意兩個問題：

一是如果開發商辦理不了產權證，應該先查清楚房產項目是否有嚴重問題，如果這個問題嚴重到可能根本辦理不了產權證的程度，那早提出解約可能得到賠償的機會還大一些。

二是開發商延期辦理產權證，如果交涉無果或長期沒有進展，購房者即使不選擇解約，也可以及時起訴要求開發商承擔延期的違約責任。不要把事情拖個幾年，那樣的話，將來即使想主張相關違約責任，也可能會涉及到時效超過的風險。

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