林文泉
朋友，我们不能因为马云先生的“未来房价如葱”这句话就产生很多不必要的联想，事实上马云先生说的房价如葱应主要指未来房价会出现大幅下跌的一种趋势，或房价不可能永无止境地往上涨。现实中房价如葱的时代是永远不可能到来的。
关于这个问题的原因其实很简单、明了，我已经多次在悟空问答中提及，房价不可能如葱的原因很简单：
一是我国城市人口仍处于增长期，这个过程可能还要持续相当长时间，在这样一种城市化过程中，还有很多购房刚需，在这种特殊历史背景下，房价是不可能下跌的。
二是我国与城市户口捆绑在一起的各种社会福利还较多，城市比农村在交通、医疗、教育、社会保障等方面享受的待遇远大于中小城镇和农村，尤其大中城市的劳动就业机会优于中小城市，这对吸引人才进入大中城市产生了较强的吸引力。 在这种背景下，房价下跌也是很难做到的。
三是虽然目前年轻人生育观念发生转变，不愿再多生孩子，放开二胎后的新生婴儿出生率远远低于预期，但中国人口基数大，人口总体会在近一、二十年中呈增长态势，可能要到2050年之后才有所下降。所以在这样一个相对较长的历史发展时期，房价下跌至大葱的价格也是不可能的。
四是大中城市所拥有的各种经济要素资源在目前看来非但没有减少，反而还在增加，所以大中城市的房价下跌的基础并不具备，房价还将有上涨空间，只是上涨的幅度会比原来要低、上涨的步伐比原来要慢。
所以，我们不必把马云先生的话当真，就当他是在开玩笑吧。不值得过度解读，也不值得过分去为他的话纠结，更不会因为它是成功的商业名人就对他的话做过多的揣测。该买房子还得买房子，千万不要被他的话所忽悠。曾经有不少人被牛刀、谢国忠等人的唱空房价论所迷惑，结果不买房而上了大当。
话就说到这里，愿朋友好好把握购房时机，拥有属于自己的家庭暖窝。
开伟观察
马云曾说：不要买房，八年后房价如葱！
马云是个喜欢吹牛的人，但由于吹的牛很多已经成真，所以很多人对他的话深信不疑。加上李嘉诚、王健林、潘石屹纷纷撤离房地产，更让很多人对“房价如葱”充满幻想。那么，房价如葱的时代，会真的来临吗？
1、马云为什么说房价如葱
需要明确一点，马云首先是个商人，要理解他说这话的商业动机。2017年8月，杭州住保房管局与阿里巴巴、蚂蚁金服签约共建智慧住房租赁监管服务平台，正式进军租房市场。并有传闻，阿里将与住建部合作，建立全国性的租房监管平台，做全国范围内的二房东。
在未来租房领域，阿里巴巴在大数据、线上交易、评价系统等方面具有领先优势，很可能成为全国最大的租房平台。因此，马云说房价如葱并不是空穴来风，对未来租房价格确有一定话语权。不过，他所说的房价很可能是租房价格，如果构建起足够创新的商业模式，还真的可能把租房价降到葱价。当然，说的也是每平均价。
2、房价真的能变成葱价吗
想都不要想，这怎么可能呢？过去，在地产界大佬对房价的预测中，可能一直坚持看涨的任志强是对的。是他最看得清，还是他最诚实呢？我想，大概是后者，不然为什么房企疯狂圈地呢？不过，现在已经有大佬已经开始撤离房地产，这或许意味着对楼市的判断真得开始分化。
但是，房价真得会大幅度下降吗？要想整体上下跌还是很困难的，无房者买不上房是个问题，有房者资产大幅度缩水更是个问题。所以，要想房价如葱，还真的不是件简单的事！
文言状语
房价“如葱”这只是一个比喻，大家还真的不能太当真，随着老百姓的生活水平的提升，商品房价的上涨，房价怎么样也不会跌到葱的价格。未来如果房价去投机化，回归居住属性，那么房价还是有希望跌到大部分人买得起的价位的。跌到多数人奋斗15至20年左右可以买得起。中小城市房价跌到普通人奋斗10-15年就能买得起的价格。
一方面呢，中国人口虽然是多，但是存在着结构性问题，50后、60后人口多，从70后开始，80后、90后、00后的人口数量正在逐步在减少，真的三五年后，也就是90后作为购房主力军了，届时90后不愁上代没有房子传下来。一二线城市90后数量也不多，不缺房子住，三四线城市更是房源饱和。
另一方面，未来中国的房地产是去投机化，就是大家买房的目的就是为了改善和自住，`既然是要改善和自住，房价就要跌到当地居民能够接受的范围内，虽然如葱的价格不太可能，但是房价必须与当地居民收入挂钩。
比如，上海市民平均年收入8万元，合理标准是工作15年至20年，就是当地的房价也就是说未来房价在去投机化后，但是跌到120万至160万价格就能购买100平米的房子，这还是有可能的。当然中小城市也就是五六十万就能买上一套像样的房产。如葱的机会肯定没有，但大城市一百多万，中小城市几十万就能买房的梦想来可以实现的。
不执著财经
其实现在大家都应该明白一个很简单的道理，那就是房地产市场必然是会迎来一个全新的时代，并且从国家一直强调房子的属性是居住属性的时候，我们就应该清楚地意识到房地产市场是真的要变天了。不管是开发商还是刚需或者是炒房者都应该重新去审视房地产行业。
去年许多大型房企抛售的房子的消息是络绎不绝，带给了许多人一种心跳加速的感觉，当然不乏态度冷淡之人。据相关报道称，许多的大型房企都开始纷纷的选择转型，比如：大家很熟悉的万科。最近关于万科我一直在思考一个问题，那就是万科在十年以后还会是一家房地产公司吗?我想可能不是了吧，就算还是房地产公司那可能也是一个经营很困难的房产公司。就现在许多房企将“房地产”这几个拿掉，我觉得其实这样做的方向是很正确的，但是路径可能是不太清晰的。
所以，很明显的是万科已经对于房地产市场没有太大的热情了，万科的辉煌是房地产带来的，没落也是房地产带来的。但是我想问大家一句，房地产本身有错吗?在我看来其实没有错，错的只是人。去年万科也公开的表示过谁在说万科是开发商就和谁急。一个曾经最大的房地产公司都已经明确的说出这样的话，可想而知万科也意识到了房地产市场将会变天。现在的房地产市场很多人都捉摸不透，小编在这里给大家介绍一本书，主要讲述的是现在房地产市场的种种现状以及未来该怎样走，感兴趣的小伙伴可以看看。
不知道大家还记不记得马云之前说过一句很出名的话：未来8年后房子的价格就会和大葱价格一样。虽然我不知道马云是从何处得出这样的理论的，但是我觉得马云这句话背后的深意值得大家去深究。上面也已经讲到万科也表示房地产将要变天了，难道这些大佬的话只是随便说说嘛？但是我相信万科不会就这样简单的推出房地产市场的，至少是短时间内不会这样做。所以大家既不能过分的解读，也不能置若罔闻。
其实不管是哪一个行业都不会永远处在黄金期，都会有一个盛衰的变化，所以房地产市场也同样如此。并且这几年国家也一直不断的出台相关的措施去限制房价的上涨，这一系列的措施都会让炒房者失去炒房的热情。
但是那些很聪明的开发商往往都是早就做好了后退的准备，许多有眼力见的炒房者也纷纷抛售了多余的房子。最明显的应该就是开发商为了自己的资金链不断裂一直在不断的打折促销。其实除了这些打折促销的手段，还有许多的房企都选择赶工期，但是往往这赶工期背后所带来的是各种商品质量的问题。
在我看来其实最可怜的还是那些刚需买房者，一直对你们说买房千万要想好了再买，可是你却觉得我们是在害你们，在你们的心目中估计只有中介还有开发商和你最好，甚至还有许多的买房者说过这样一句话：这些年房价一直在上涨也就只有他们没有欺骗你们。
许多的房企都知道房地产黄金时代即将过去，所以纷纷选择降价抛售，但是已经买了房子的业主却觉得自己的利益受损了纷纷选择去售楼处闹。你们这样的做法我很不能理解，因为当初选择买房的是你们，这是你情我愿的一件事，没有人拿刀架在你脖子上让你去购买。我就想问你们一句，如果房子升值了，升值的哪一部份你会选择给开发商吗?我想是不可能的，你们会选择这些本来就是属于你的。那么我就想请问大家，那你又有什么资格去售楼处闹呢?
所以，房地产市场真的要变天的时候，最先要考虑的就是怎么去解决这些乱象。大家要记住一点，作为一个成年人，应该对自己所做的事情负责。
滳慧商学
2017年5月，马云说“过去8年中国房价整体呈上涨态势，未来中国最便宜的就是房子，房子如葱。”
我理解为马云是在看空房地产市场！他说这话的真实意思是想表达中国房地产目前正处于非理性发展阶段，这种偏离正常轨道的发展存在很大的隐患，已经到了该刹车时候了！ 
个人认为，房价走势一看国家政策；二看国内人口与住房的现实；三看国际因素。
一看国家政策，“房子是用来住的，而不是用来炒的”。这就给未来的房市定了调。现在地方各级政府的决策都会紧紧围绕中央的决定和精神。不会让房产市场出现大幅波动。为此，国家采取了三条措施一是在发力租房、共有产权房、保障房等多种方式解决居住问题。二是自去年以来，为防范金融风险，央行实施了偏紧的货币政策。如缩表，降杠杆，虽然没有提高银行利率，但是由于资金额度偏紧，商业银行的贷款利率不断上升。房贷利率也在不断上升，而且贷款的难度大，周期长。这点大家都有感受。国家的货币量就如同水，房子就如同船，水涨船高，水落船低。 三是即将到来的房产税。政府未来的财政收入取向不再是土地买卖房产开发。而是转向对存量住宅征收房产税，房产税一旦开征，将会大大增加房地产的持有成本。居民投资需求必然减少，许多人将会抛售多余的房产，房产价格必然下降。
二看住房市场和人口，目前城市化进程，已基本完成。看一看周围的同事同学，老乡，战友缺房子的好像不多，那么潜在的社会购买力不足！前几年房子大幅飙升，并不是因为人们买了居住，而是当成了理财产品，进行投资。房子价格未来走势，取决于人们对房价的心理预期，一旦预期房产价格不再上涨，甚至下跌，那么投资的存量房地产就会涌向市场。大家都看的到过去所谓“一铺养三代”的商圈价格，在强大的网商影响下，价格竟然已经不如住宅，许多店铺甚至闲置！ 从人口角度，中国的人口政策对房价的影响也是一个重要因素。现在国家虽然放开了二胎，生育率已大幅提升，但是年轻一代人的生育愿望不高，特别是90后的人口，更不愿多生孩子。
三看国际因素的影响。这一点许多人都是忽视的。美国去年以来已经连续四次加息。货币政策进入了加息上升通道。为避免国家外汇大幅波动，防止资金向国外流出。中国有可能在某个时点跟进加息。这一点对靠密集资金支持的房地产行业来说那是潜在重大利空。 结论，至于现在应该是买房还是卖房？
个人认为，如果作为投资理财就不要再买了，房地产价格上升空间已经不大，如果国家继续加大金融调控政策和税收政策调控，房价还会下跌。但是国家在选择抑制资产泡沫的同时，也会防范金融风险的发生。所以调控的手段应当会慎重，政策取向是房地产行业平稳健康发展，所以房产价格不会暴跌，但未来房价应该是稳中有降！
视界灵犀
2017年5月，马云说“过去8年中国房价整体呈上涨态势，未来中国最便宜的就是房子，房子如葱。”作为一个成功的商人，马云确实总结出了许多“金句”，但“未来房价如葱”的观点却让人不敢轻易苟同。
自全国各城因城施策调控房价、几个热点城市的房价出现连月下跌的现象以来，再加上人口出生率和生育率的下降、李嘉诚、王健林、潘石屹纷纷撤离房地产，更让很多人对“房价如葱”充满幻想，“房价暴跌”、“楼市崩盘”的言论更是不绝于耳。那么，房价如葱的时代，真的会来临吗？
首先我们要理清如今房价高的根源是什么。不是成本上涨，不是炒作哄抬，更不是供应满足不了需求，这些都只是影响因素，而根源在于——货币超发。所以不是房子在升值，而是人民币的购买力在下降。
货币发行量超过国民生产总值，可是为什么我们现在并没有出现大面积的通货膨胀呢？这是为什么？那便是房地产在撑着，把每年多印刷的钱回收回去。如果房价降到“如葱”般的价格，货币超发将更严重，你可以想象得到后果。
而房地产的作用远远不止减缓货币超发带来的影响。虽然目前我们郭嘉正在极力调整经济结构，实现经济转型，但目前也只是在“努力”的阶段，离目标还有好远的路要走，所以目前房地产依然是我国的经济支柱行业之一。
房地产行业的发展带动了建材、装修、家具等一系列相关产业的发展，创造了大量的工作岗位和经济效益。所以在完全实现转型之前，新的经济增长点还没完全成熟之前，房地产行业不能垮。但高企的房价让老百姓苦不堪言，那怎么办？只能利用“楼市调控”来稳定楼市，抑制房价过快上涨。好在目前来看调控还是有些效果的。
还有一个就是土地财政制度的问题，这个就不多说了，只能说土地财政制度一日不改，房地产就不会降温。
当然，从市场经济价值规律方面说（就是前面说的成本、供求），房价也不可能“如葱”。如果哪一天房价真的跟葱价一样，那这葱大概是金镶钻做的吧。
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其易控股
大葱一斤10块钱，全国房价平均7000多元，你告诉我，到底怎么“如葱”？
如葱，不行了，人人买的起行吗？2017年人均工资才2000多，房价是人均工资的三倍多，如果把必要生活成本扣除掉，估计得10个月以上的工资才能换来一平米的房子。县城收入1500，房价五六千。这种情况，再想回去，除了瘟疫战争核泄露地球出大事了什么的，城市变成鬼城，我还真想不到有什么方式会降回去，连经济危机都不行。
意淫完了，说点实在话。
今年50大城市前3个月土地成交额8744.6亿，同比增长66.3%，杭州北京领衔，分别是723亿和573亿，同比分别增长199%和253%。
虽然没有地王，但土地市场价格还是在涨的，土地量价齐涨，会影响下游的房价。
楼市复苏之势很明显，2018年一线继续调控，三四线调控会增加，二线会是涨价的焦点。
决定这种趋势原因有这些：
1、信贷利率总体处于历史较低水平；
2、地产商大卖降负债，现金流转好；
3、去库存继续；
4、调控并无新意，市场消化很快。
所以有买限价房，便宜的新房的机会别错过。
楼市微观察
2017年马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。
一年多来房价实际运行情况
距离马云预测房价如葱已经过去了一年半，现在房价如何？以北京为例：
再看看2018年全年走势
以上价格信息来自安居客统计，从统计数据中我们很明显看到，过去了一年多，以北京为代表的一线房价并没有下跌，甚至在继续攀高，只是涨幅变小了。而这个走高的过程是建立在严监管之下。
又一次出现，越控越高的尴尬局面。
目前现状是随着调控的加深，一线城市房价高位震荡，三四线城市有所回落，这是由城市人口密度决定的。
房价上涨原因
中国房价不断十年如一日的上涨，究竟是什么原因？对经济又产生了怎样的影响？
1994年我国实行了新的税制改革，即分税制的施行。也就是将全国税收进行了重新划分：根据事权与财权结合的原则，按税种划分中央与地方收入。将维护国家权益、实施宏观调控所必须的税种划分为中央税;将同经济发展直接相关的主要税种划分为中央与地方共享税;将适合地方征管的税种划分为地方税，充实地方税税种，增加地方税收入。从95年开始，地方的财政收入占全国财政总收入的比重逐年走低。有资料显示，目前中央政府取得全国税收收入的60％，地方占40％；而中央财政支出占30％，地方财政支出则占70％。为了弥补地方财政收入减少的冲击，国家一方面加大了转移支付的力度和形式，并且给地方政府开了一个口子：土地转让金全部归地方政府。财税制度的改革成为了高房价的隐形推手。同年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房公积金制度开始全面建立。2002年我国施行了土地使用权由协议转让改为挂牌招投标方式的转变，拉开了地方政府卖地之后的土地财政的大幕！
多年以后的今天，房价涨幅数倍，占到经济总量权重越来越大，以至于出现房价绑架经济的现实状况。
5年后房价真的会价如葱吗
笔者认为这是不可能的。2018年以来，我们遭遇到了内外均有变的复杂经济形势，GDP增速出现缓慢下行趋势，全年经济增速预计6.5%。在中美贸易摩擦不确定的外部环境冲击下，政府适时提出稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期的六稳工作部署。将2019年的经济增速预期为6.3%--6.5%，也就是力求稳定。在此未来经济大框架下，期望房价大跌是非常不现实的。
所谓动一发而牵全身，对于楼市的变动，牵扯到上下游太多的行业。如果再国际经济形势严峻的情况下，放任楼价大跌，整个宏观经济将可能出现硬着陆的态势，根本谈不上六稳，更谈不少6.3%到6.5%的预期了，这与政府预期背道而驰。
所以不要期望房价大跌而觉得可以买，实际上当房价真的大跌了，该买不起的还是买不起，那时候你我考虑的不是买不买，是工作还有没有的问题。
去杠杆影响
有朋友可能会说，去杠杆结束了吗？
对于去杠杆政策，这是一项长期艰巨的任务，但是要根据现实情况有张有弛，稳步推进。我们也应该知道，债务总额/GDP称为杠杆率，那么去杠杆要么从分子入手，推进减债务的总体把控上，还有一种就是做大GDP，相对杠杆率就会下降。也就是说比如一个家庭年收入10万元，借了5万外债，杠杆率50%，要么减少债务，早还钱，如果不还钱，增加收入也可以降低杠杆率。年收入增加到20万，杠杆率就降为了25%。所以稳经济也是降杠杆的一种方式！
总结：对于房价，我们还是希望出现缓步，幅度小的长时间调整的方式为好，不要期望大幅下跌，这对经济对我们的工作生活都会造成极大的负面影响。如果真出现多年后的葱价，那么我们的宏观经济不是增幅放缓，而是衰退，甚至会重蹈90年代末的日本的情况，这是谁也不愿意看见的情形！
股语言
房地产将跌下只涨不跌神坛？从大势看趋势……
虽然有知名地产大佬依然看高房地产——“2019年有钱也买不到房”，但经济规律和潮流不可挡，房地产将渐渐步入下降通道。也就是说，房价总体上将进入下行的趋势。
趋势中可以看到大势，大势中可以看到趋势。
这主要表现在：
首先，未来一段时期，世界经济大势在于“收”。
常言道，物极必反。世界经济特别是中国经济，总体上经历了一个繁荣的周期之后，进入了一个调整期，而且需要自觉的调整。
如制造业全球铺开，发展迅猛，导致产能过剩，这在近几年中国表现得特别突出，而中国判断准确，及时下调了GDP增速预期并予以应对：实行转型升级，淘汰落后产能等；美国如今的政策也基本上是“收”的，美国利益第一，抡起关税大棒子，加息把钱收回来，充实并扎紧钱袋子，积极“退群”或者到处扬言“退群”；全球资本狼奔豕突，热点开花，但经济过热，冒进者搁浅在沙滩上……
未来，外部不稳定不确定因素仍然比较多。中国增速放缓，以至于出现10年最低。房地产置身其中，适当“收紧”，转型升级，多元发展，成为练好内功的关键。
其次，房地产调控政策持之以恒，并且加大力度。
有恒产者有恒心，安居而后乐业。打击炒房，让居者有其屋，成为政府和社会的共识。政府将坚持房地产调控不动摇，积极对低收入群体进行保障，同时面向大学生、社会优秀人才等推行公租屋、共有产权住房（如未来各大主流城市都计划在5年内推出数十万套共有产权房）。
在金融政策方面，随着美联储加息等一系列事件，各国都将开始新一轮的信贷收缩。通过严格控制高杠杆，来抑制涨价冲动和购买冲动，防范金融风险。收紧贷款额度，严格贷款条件，上浮利率，提高购买门槛，成为中国各银行的一致步调。如今一二线城市的房价过热已被政策冰封，调控成为楼市的主基调，不仅不会放松，而且还会严格执行。
第三，房地产或全面降温，高位回落，面临“重新洗牌，再来一局”。
如今，房地产销售面积、土地成交继续回落，全国房地产投资增速继续回落；另据相关调查报告，城镇房地产存量大约有22%为空置，即约有5000万间空房，空置率惊人。
此外，2019年房地产开发商将有数百亿美元在岸债务到期，面临严峻考验。实际上，2018年以来，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。过去中国城市房价上涨较快，目前已经出现房价松动、打折促销或显著下跌的情形，尤其是三四线城市、一二线郊区盘，未来购房者观望情绪将更加浓重。
安居客首席分析师分析指出:预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小型房企因融资困难，资金链承压，生死考验。更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。
万科喊着要“活下去”，却展开了一系列的收购、拿地的“逆市操作”。新城控股集团股份有限公司高层人士表示，“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”
对于房地产理论而言，前期看金融资金，中期看土地供需，后期看人口变化和个人收入能力。而在金融和资金方面，房地产面临的是继续降杠杆的“收紧”政策，融资形势很不乐观，资金方面吃紧；土地方面状况问题突出，这些年地价居高不下，优质地块稀缺。而且由于近些年的高杠杆，房地产已经掏空了中产阶级的钱袋子，购买力大大抑制，后继乏力，而且部分购房者因高杠杆将面临违约境地。
总体上看，中国经济长期向好，稳中有进。房地产属于最大的实体经济之一，能拉动诸多行业、拉动深厚内需，从而拉动经济。因此，高位房价稳中有降的态势，不仅是有利于房地产长期健康发展的态势，而且是利于中国经济长期健康发展的态势。
评级机构标准普尔发表报告称，预计内地房价跌幅或达5%，销售量下跌3%-7%，销售面积跌8%-12%。
经济学家马光远预测，从现在起到明年4月份，房价下跌趋势非常明确。对于跌幅他更是大胆预测，会在20%到30%之间。
马云则认为：对于刚需族而言，2019年不是一个合适的购房年，需要耐心去等待一个政策和房价都有利的时机再去购房。马云甚至有惊人之语:8年后最便宜的就是房子，年轻人别买房，8年后房价如葱!
这会是一个中期趋势吗？社会众说纷纭，人们拭目以待……
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经行天下光未央
首先，这句话是马云去年说的：“8年后最便宜的就是房子，年轻人别买房，8年后房价如葱”。
很多人认为马云爸爸是万能的，既然金口一开，那么“房价如葱”的时代真的回来吗？
图样！
房子是在土地上建设的，土地稀缺造成了房子供需两端矛盾突出，尤其是在一二线城市，房子不仅是一个居住空间，买房还能享受到依附在房产上的教育、医疗、交通、公共服务等资源，资源越好，越稀缺，房价越高！
更直白说，房价的构成包括土地价格、建筑材料成本、人工成本、税费、营销成本、财务成本、资金成本等。大家可以想想，8年后，上面这些成本哪个会大幅下降，哪个会售价如葱？总不会寄希望于开发商赔本大甩卖吧？
为什么马云会这么说？
看下支付宝在做什么可能会明白其中的原因，去年10月10日，蚂蚁金服宣布，将有超过100万间公寓正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。
“年轻人，你们都不要买房了，来支付宝租房吧！”
房价降不降，马云根本不会关心，因为不管房子卖多少钱，他都能买得起，或许对他来说，10万一平米也就和一捆葱一样！
去年2会开始，就一再提“租购并举、租售同权、长租房”，将“租赁”提高到前所未有的高度，马云敏锐的看到了下一个风口，年轻人都去支付宝租房吧，租的房子也可以“住有所居”。
如果真的“房价如葱”，那么我想那天大家就连葱都吃不起了！
