每天都會被問到無數問題，從買在哪裡到裝修戶型各種都有。有些一年前問我的朋友，到現在都沒有買，依然在糾結那些問題。
我忽然意識到，除了那些碎片化的買房知識，其實大家更需要的是一個清晰的決策流程，是從0到1完整的思考過程。所以我今天打算聊聊我的決策經驗。
01 做方案
很多人買房子，第一步就是衝到售樓處去看房。一看到漂亮的銷售小姐姐和光鮮亮麗的沙盤，腦門一熱就下定金了……
諷刺的是，大家平時在京東淘寶買個手機，都要貨比三家，看性能、折扣還有測評報告，可是真到了關係到一生的房子上，反而就亂了方寸，用腳思考。
我的經驗是，買房子是要做一個方案計劃的。
現在的房子越來越貴，一套房子動輒幾百、上千萬，相當於一個小微企業的資金規模，買房越來越像創業。
而買房的方案計劃就是創業企劃書，是成敗的關鍵。
一個好的方案計劃，至少應該在購房半年前做起，內容包括買房時機、資金籌劃、購房資格、區位和產品選擇這些要素。
我建議大家自己都做一下。
真正好的買房習慣，都是思定而後動，在前期花費大量時間，在方案裡最優化買房時機，最大化資格資金，最小化區位範圍。到了落地環節，反而是最輕鬆的，按照方案按部就班執行即可。
02 確定時機
房產的週期正在從三年變成五年。
雖然長線依然看好，但如果買入的時點不好，房價可能會五年不漲甚至回撤，機會成本損失巨大。因此，時機判斷永遠是最重要的，不管是剛需還是投資。
我對自己的要求是，不追求買在大漲前夜，但至少避開短週期的頂部。
縱觀過去多年樓市歷史，房價向上的時候就是幾個月脈衝式上漲，但回撤築底會維持幾年靜淡市的時間。
所以大家要注意的是：
一是迴避牛市末端，那就是限購、限貸、限售政策剛開始收緊的時候。二是比較好的買入時機，就是靜淡市一、二年後房價已經穩定，二手房成交量開始放大的時候。關注剛需進場，剛需是最真實的需求，他們能接受的價格就是底價。三是順勢而為。如果政策也鼓勵買房，比如有去庫存和放鬆限購限貸，那要加快買入。如果政策溫和中性，比如今年的工作報告裡沒說房住不炒，但也沒有提滿足居民合理住房需求，那可以更從容一些。
另外，有些朋友是要買房結婚、孩子入學，這種屬於有時間窗口限制，剛得不能再剛的需求，那就只能按照自己的計劃來了。
03 購房資格
時機決定了什麼時候買，而房票決定了你能不能買。
買房方案裡應該花費大量精力去梳理房票。很多會心一擊的驚天創舉就是在這個環節裡想出來的。
我可以很確定地說，大部分人的房票潛力都有很大提升空間，拉開買房人差距的也就是在這個環節。一般而言，各大城市的房票來自於交社保和落戶。
沒有房票的朋友第一個要想的是，你能不能去落戶。
現在除了京滬之外，其他城市落戶條件較為寬鬆。拿深圳來說，最快4個月就能落戶，簡直就在送房票。事實上，如果原戶口不在京滬的話，我建議家庭裡至少一人應該落戶在深圳、南京、杭州這種潛力巨大的城市，就算不買房，戶口本身也是巨大紅利。
第二種房票解決方案是法拍。像上海法拍是不被限購的，而且可以做按揭，但注意清場風險，不要買有老人和小孩住在裡面的法拍房。（深圳需要名額）第三種是贈與。 在上海，是可以把房子贈與給父母的，哪怕老人沒有上海購房資格。贈與後自己名下就有購房資格了。贈與的時候只需繳納契稅，老人拿到房子後，將來售出的時候，只要滿五年且名下這套房在上海是唯一住房，就不用繳所得稅，否則要繳納房子總價全額20%所得稅。北京和深圳不能這麼幹。第四種是代持。就是借名買房，不鼓勵大家使用，但如果你實在沒辦法，倒也不失為一個解決方案。雖然聽上去有點不放心，但其實只要保證好代持人的人品，有很多手段是可以規避風險的。
04 資金籌措
錢到用時方知難，幾萬壓倒英雄漢。
這個在買房時是常有的事。所以房圈裡有個段子，買房人要麼是在籌錢，要麼是在籌錢的路上…
現在買房的首付款大多來自於賣房的收入。盧俊說未來房子是賣給有房子的人的，這話雖然有些殘酷，但說的是不錯的。
那當下是靜淡市，建議大家同步買賣房，這個節奏和牛市先買後賣是不同的。千萬要避免讓自己陷入倒逼賣房的尷尬。
除了賣房，有些朋友是向親戚朋友或者其他地方借錢的，要注意兩點：一是借款期限不要少於5年，二是利率不要高於8%。
因為一輪房產週期是五年，哪怕是你扛不住賣房，五年的時間大概率保本，而利率可控確保你的資金成本不那麼大。一定一定要回避那些每年還本然後續借的借款，經驗告訴我們，錢還回去再借不出來是常有的事情。
再說說按揭貸款，我建議大家在每月還款現金流允許的情況，一定要貸足按揭。理由記住下面這句話就可以了：
全款買房打平貨幣寬鬆，貸款買房掘金貨幣寬鬆。珍惜首房首貸這一生一次的機會。
05 地段選擇
對於自住的朋友，建議大家要關注通勤、品質和配套這三個方面。
千萬要記得，你買房子的目的是要把自己的肉身裝進去，未來你要在這個社區裡愉快滴生活5到10年。所以你應該選擇這樣的地段：
1、自己上下班方便；2、整個板塊大多是漂亮住宅的社區；3、最好離地鐵3公里以內；4、對口小學的生源至少是來自於和你差不多的家庭；5、有個還過得去的、有吃有逛有電影院的mall；6、步行可以到達的、可以看感冒發燒的社區醫院。
我特別提示下，那些號稱自住+投資的朋友，本質上就是自住，先讓自己住的開心，再來談漲幅。
因為自住體驗是確定性的，投資收益是不確定的，從來都不應該犧牲自住體驗。
而那些純投資的朋友，你要找的理想區位，潛力板塊主要有以下特徵：
1、坐落在一、二線大城市或者靠近大城市的三、四線城市的臨近地塊；2、一個能夠主導資源分配的強力地方政府，是打造熱點板塊的有力保障；3、距離市中心不那麼遠，至少普通公交單程可以在1.5小時內到達；4、板塊擁有較為完整，可以總體規劃的淨地，沒有過多存量老破小的羈絆。5、強力產業的加持，例如金融、高科技和高端製造；6、產住結合。住宅供應合理，住宅面積與產業園區差不多；7、建成時機恰到好處。最好是大量住宅上市的時候正好處於靜淡市，房價不會那麼高，給到大家入場機會；8、價格不能高於周邊板塊50%以上，溢價大概在10%-30%左右為宜。這樣容易形成輪動，也沒有房價高基數影響未來漲幅。
06 產品選擇
確定完區位之後，就是要選產品了。
大多數人是搞不清楚應該買新房還是二手的。
我的建議是如果你是自住，應該優先考慮新房。如果你是投資，更多地應該考慮二手。
大家看下面這張圖。從6個方面做了比較。
最近幾年我看的新房比較多，印象最深刻的是：不管在哪個城市，新房產品創新能力強到令人髮指，行業的平均水平上的非常快。
大概在2015年前後，住宅設計建造能力又比之前跨越了一個時代。
居住體驗上，要承認，新房勝過絕大部分二手房。
交易風險上，隨著政府的預售證嚴格管理，開發商跑路幾乎無風險，大家只是要擔心開發商承諾的配套能不能兌現。相比之下，二手房可能會有房東違約風險，這個如果有鏈家先行賠付或者專家來把控也可以解決。
學區選擇上，如果是買學區房，優先還是要考慮小戶型的二手房，因為本質上你在買學票，不是在買房子，最小化房產價值即可。而新房一般沒有很好的學區。
平均漲幅上，由於新房限價的原因，部分地方新房是有一些投資潛力的，你需要的是一點運氣。但是如果你真的想買到8折或者9折的房子，你應該去買二手房。
專業人士都買二手，因為總能遇到幾個急售的房東，願意讓出一、二成的房價。
07 做決策
大家可以仔細回味下這個過程，基本上是按照從上至下、從宏觀到微觀的思考邏輯走下來的，還是比較好記憶的。
希望大家都可以複製這個思考過程，儘早給自己做一份買房方案計劃。
另外有的朋友可能會說，雖然知道決策過程，但實操經驗依然略有不足，我的建議是：積累都在平時，看多了琢磨多了就有感覺了。
二是，有條件的可以多幫身邊朋友買房，你在幫助他的時候，自己也學到了經驗。在
買房這件事上，贈人玫瑰，手有餘香，是真的有效。最後的最後，如果你在做決定的時候，當你面對幾套房子選不出來的時候，記住第一感覺往往是最重要的，自住的喜好往往是最重要的。就找你最喜歡的那套，多半不會有錯。
我們都信這句話：
房子和人是互相吸引的，對的房子總能找到對的人。
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