我們平時聊天說到樓盤時，總會先給這個樓盤做一個定位，比如：剛需盤，剛需偏改善盤，改善盤或者終極置業盤等。那麼他們之間的界定如何區分呢？我們很難用量化的指標去衡量，但每一個人心裡都會有一個衡量的指標。但對於很多非專業人士，他們進了售樓部就會被置業顧問洗腦式的講解瞬間說蒙，幾個樓盤轉下來，覺得一家比一家好，好在哪？不知道！
今天，我就結合具體樓盤簡單給大家講一下如何區分剛需盤和改善盤。
如果你能夠通過各項指標分析出一個樓盤的定位，將會對你有巨大益處。一般來說，改善樓盤相對於剛需樓盤，居住更舒適，同時，後期溢價更大。
改善樓盤並不會因為其本定價略高而影響後期溢價，反而會因時間的流逝，和剛需盤差價越拉越大。這是優質產品價值凸顯的自然規律。今天，給大家淺析一下剛需樓盤和改善樓盤的區別：
1、土地指標
俗話說的好，麵粉價格決定麵包價格。同時，麵粉質量也決定著麵包質量。一塊地的土地指標，基本就決定了一個樓盤是剛需基因還是改善基因。
而談到土地指標，我們最優先看的就是：容積率。
容積率又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一般情況下，容積率越低，居住舒適度越高。
看完容積率我們再來看建築密度和綠化率。建築密度根據字面意思就能理解，我們不再多說，一般來說，建築密度越低，小區公共活動空間越大，也便於大型中央景觀的打造，至於綠化率，自然是越高越好。我們再來看限高，一般來說，限高決定了一個樓盤的產品
，限高越低，產品越好。別墅＞洋房＞小高層＞高層。當然，還有一類特例，那就是超高層，他不在這個順序排列範疇，因為很多超高層也是做豪宅的，不具有普遍性，暫且忽略。但一點可以肯定的是，建築總高越高，得房率越低。
根據容積率的不同，我們不僅能夠判斷樓盤，還能判斷一個區域的屬性。如片區地塊容積率普遍偏低，我們基本可以判斷這些區域普遍是改善產品。而在同一區域內，通過各個地塊的容積率對比我們也很容易分辨出哪些是剛需盤哪些是改善盤。總之，容積率低的不一定都是改善，但容積率高的一定和改善無緣。要看他是剛需還是改善，除了看容積率之外，我們還需要看產品。
2、產品
產品類別上，容積率相同下，別墅＞洋房＞小高層＞高層＞高低配。尤其是高低配社區，在容積率相同情況下，這類型小區建築密度將大大提高，影響公共空間，尤其是有些洋房一層還帶院子更佔公共空間。
偏改善小區一般都是別墅洋房小高層產品，剛需盤則大多是是高層或者高低配。
在這裡說一下戶型區間，戶型起點面積越高，改善氛圍越濃厚。因為很多時候，剛需買房對於價格非常敏感，小戶型往往會受到剛需型客戶的偏愛，而改善客戶相應追求的則是生活氛圍，大面段的戶型則更受他們的偏愛。再次是大戶型在小區內所佔的比例，一般大戶型越多，小區改善氛圍越強。
我們不以戶型的大小去衡量購買人群，但是小戶型社區往往人多事雜，出租率高，並且交易頻繁，因此會產生很多不利因素，這是客觀現實，大家仁者見仁智者見智。
樓盤容積率越高，戶型設計往往會不盡如人意，而低容積率的樓盤，往往戶型都不錯，相信各位在購房當中都有切身體驗。
一般情況下，在高容積率的樓盤中，設計師在戶型設計時需要考慮很多因素，而低容積率下則不需要考慮那麼多問題，因此低容積率的戶型一般來說會更好一些。
3、配置
首先，我們所說的配置不是裝修，而是一個整體性的概念，下面我們簡單分析一下，以便大家在購房中多一項參考標準。
1）開發商配置
開發商決定了一個樓盤的品質。還是以麵粉和麵包舉例。
再好的麵粉也需要一個好的師傅才能做出美味的麵包，而開發商則起到了麵包師傅的作用。現在這個時代，蓋房子本就不是啥技術性的活。現在看開發商最重要的是看他的資金實力。
2）建築商配置
如果說一個樓盤開發商是總指揮，那麼建築商則是實際操刀者。改善樓盤所用的建築商一般都是有名的，而很多剛需樓盤為了節約成本往往合作的都市小建築商。建築商中，一般中字頭的都是比較靠譜的，其次是以地市名字開頭命名的，當然，這個也不是絕對的，一方面需要看資質，另一方面需要具體問題具體分析。
3）小區公共配置
這個是一個詳細和複雜的工程，也是最有爭議的地方，很多時候，都是職業顧問吹得天花亂墜，但具體到合同中卻含糊其辭，比如精裝入戶大堂，比如名貴樹木，所以，作為普通購房者，我們在判斷其小區公共區域配置的時候，需要參考以下兩個方面：1.開發商品牌。2.以交付小區現狀。這點，很無奈，全憑開發商良心。
4）入戶配置
具體到房子，這個配置上分為精裝修和非精裝修。對於精裝修房子，自然是裝修標準越高越好，這點不再多說。我們具體講講毛坯的配置。
有人說，毛坯還看啥配置。
對於現在的改善盤來說，即便毛坯交付，新風+地暖+三合一指紋密碼鎖是基本配置，三層中空斷橋鋁合金系統窗及鋼木複合門這些都是加分項。
而剛需樓盤一般配的都是正常門鎖或者減配，如將窗戶減成雙層玻璃或採用塑鋼窗。
4、二次置業可能面臨三點專屬難題！
1、資金斷檔面臨違約
大多換房之人，都會選擇買房和賣房同時進行，用賣老房的房款來支付買新房的房款。但是如果舊房子遲遲賣不掉，在合同約定的交付新房房款的日期到來的時候，資金依然沒有籌到位，將導致無法完成合同約定，甚至會根據合同要求產生賠償責任或者是失去該房的購買資格，被其他購房者搶佔了先機。
2、房屋斷檔無法入住
如果將要出售的房屋是購房者唯一住房，那就必須要對換房中間的“時間差”仔細計算。如果老房子賣早了買方急於入住，或者新房的開發商(業主)未能在合同約定的交房日期如約交房，不僅會影響了自己的換房大計，還會讓自己同時揹負房貸和房租，造成更多的金錢損失。所以一定要算好換房空檔期，並在合同中對對方做出約定，一旦違約就要承擔違約賠償責任。
3、二手房難以落戶
如果換房者購買的是二手房的話，還可能會面臨著在付款，完成簽約、過戶之後，老業主的戶口遲遲不遷出房子所在地，造成自己無法落戶的後果。如果自己換房是為了孩子上學的話，還可能因此造成孩子入學困難等問題。所以，購房時，一定要在房屋所在地核實老業主的戶口問題，及時催促老業主遷出戶口，切莫一時大意。
換房中降低風險，減小損失的3個措施：
1、安排好每一個步驟的時間節點，並寫入合同中，嚴格執行
鑑於換房過程中大多風險的產生都是因為買與賣之間無法實現無縫對接造成的，所以，為了防止因為時間節點把握不準確產生的系列問題，建議換房者在簽訂正式的合同之前確定房款的到賬時間，或者提前準備好充足的房款，避免影響正常的交易進程，並在合同中對賣方可能產生的戶口、交房等問題的具體時間做以確認和約束。
2、做好資金監管防範措施
房子與資金是買房過程中的兩大主題，房屋交易中涉及到的每一筆錢財往來都是相當大的，因此做好資金的監管工作，既能保證資金的安全，降低資金風險，又能保證交易的公平公正，對交易雙方來說都是有利無弊的事情，也加強了對雙方的約束，減少違約情況的產生給雙方造成的麻煩。
3、準備好備用房源，以備不時之需
為了應對賣方違約給自己換房計劃造成的預料之外的風險，建議購房者多走多看多選擇，最好留幾個備胎，理性的選擇合適的房源進行交易，一旦出現什麼問題，中斷了交易，也可以迅速掉轉方向，減小事件的影響。
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綜合整理自|東哥探盤、網絡
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