我们平时聊天说到楼盘时，总会先给这个楼盘做一个定位，比如：刚需盘，刚需偏改善盘，改善盘或者终极置业盘等。那么他们之间的界定如何区分呢？我们很难用量化的指标去衡量，但每一个人心里都会有一个衡量的指标。但对于很多非专业人士，他们进了售楼部就会被置业顾问洗脑式的讲解瞬间说蒙，几个楼盘转下来，觉得一家比一家好，好在哪？不知道！
今天，我就结合具体楼盘简单给大家讲一下如何区分刚需盘和改善盘。
如果你能够通过各项指标分析出一个楼盘的定位，将会对你有巨大益处。一般来说，改善楼盘相对于刚需楼盘，居住更舒适，同时，后期溢价更大。
改善楼盘并不会因为其本定价略高而影响后期溢价，反而会因时间的流逝，和刚需盘差价越拉越大。这是优质产品价值凸显的自然规律。今天，给大家浅析一下刚需楼盘和改善楼盘的区别：
1、土地指标
俗话说的好，面粉价格决定面包价格。同时，面粉质量也决定着面包质量。一块地的土地指标，基本就决定了一个楼盘是刚需基因还是改善基因。
而谈到土地指标，我们最优先看的就是：容积率。
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一般情况下，容积率越低，居住舒适度越高。
看完容积率我们再来看建筑密度和绿化率。建筑密度根据字面意思就能理解，我们不再多说，一般来说，建筑密度越低，小区公共活动空间越大，也便于大型中央景观的打造，至于绿化率，自然是越高越好。我们再来看限高，一般来说，限高决定了一个楼盘的产品
，限高越低，产品越好。别墅＞洋房＞小高层＞高层。当然，还有一类特例，那就是超高层，他不在这个顺序排列范畴，因为很多超高层也是做豪宅的，不具有普遍性，暂且忽略。但一点可以肯定的是，建筑总高越高，得房率越低。
根据容积率的不同，我们不仅能够判断楼盘，还能判断一个区域的属性。如片区地块容积率普遍偏低，我们基本可以判断这些区域普遍是改善产品。而在同一区域内，通过各个地块的容积率对比我们也很容易分辨出哪些是刚需盘哪些是改善盘。总之，容积率低的不一定都是改善，但容积率高的一定和改善无缘。要看他是刚需还是改善，除了看容积率之外，我们还需要看产品。
2、产品
产品类别上，容积率相同下，别墅＞洋房＞小高层＞高层＞高低配。尤其是高低配社区，在容积率相同情况下，这类型小区建筑密度将大大提高，影响公共空间，尤其是有些洋房一层还带院子更占公共空间。
偏改善小区一般都是别墅洋房小高层产品，刚需盘则大多是是高层或者高低配。
在这里说一下户型区间，户型起点面积越高，改善氛围越浓厚。因为很多时候，刚需买房对于价格非常敏感，小户型往往会受到刚需型客户的偏爱，而改善客户相应追求的则是生活氛围，大面段的户型则更受他们的偏爱。再次是大户型在小区内所占的比例，一般大户型越多，小区改善氛围越强。
我们不以户型的大小去衡量购买人群，但是小户型社区往往人多事杂，出租率高，并且交易频繁，因此会产生很多不利因素，这是客观现实，大家仁者见仁智者见智。
楼盘容积率越高，户型设计往往会不尽如人意，而低容积率的楼盘，往往户型都不错，相信各位在购房当中都有切身体验。
一般情况下，在高容积率的楼盘中，设计师在户型设计时需要考虑很多因素，而低容积率下则不需要考虑那么多问题，因此低容积率的户型一般来说会更好一些。
3、配置
首先，我们所说的配置不是装修，而是一个整体性的概念，下面我们简单分析一下，以便大家在购房中多一项参考标准。
1）开发商配置
开发商决定了一个楼盘的品质。还是以面粉和面包举例。
再好的面粉也需要一个好的师傅才能做出美味的面包，而开发商则起到了面包师傅的作用。现在这个时代，盖房子本就不是啥技术性的活。现在看开发商最重要的是看他的资金实力。
2）建筑商配置
如果说一个楼盘开发商是总指挥，那么建筑商则是实际操刀者。改善楼盘所用的建筑商一般都是有名的，而很多刚需楼盘为了节约成本往往合作的都市小建筑商。建筑商中，一般中字头的都是比较靠谱的，其次是以地市名字开头命名的，当然，这个也不是绝对的，一方面需要看资质，另一方面需要具体问题具体分析。
3）小区公共配置
这个是一个详细和复杂的工程，也是最有争议的地方，很多时候，都是职业顾问吹得天花乱坠，但具体到合同中却含糊其辞，比如精装入户大堂，比如名贵树木，所以，作为普通购房者，我们在判断其小区公共区域配置的时候，需要参考以下两个方面：1.开发商品牌。2.以交付小区现状。这点，很无奈，全凭开发商良心。
4）入户配置
具体到房子，这个配置上分为精装修和非精装修。对于精装修房子，自然是装修标准越高越好，这点不再多说。我们具体讲讲毛坯的配置。
有人说，毛坯还看啥配置。
对于现在的改善盘来说，即便毛坯交付，新风+地暖+三合一指纹密码锁是基本配置，三层中空断桥铝合金系统窗及钢木复合门这些都是加分项。
而刚需楼盘一般配的都是正常门锁或者减配，如将窗户减成双层玻璃或采用塑钢窗。
4、二次置业可能面临三点专属难题！
1、资金断档面临违约
大多换房之人，都会选择买房和卖房同时进行，用卖老房的房款来支付买新房的房款。但是如果旧房子迟迟卖不掉，在合同约定的交付新房房款的日期到来的时候，资金依然没有筹到位，将导致无法完成合同约定，甚至会根据合同要求产生赔偿责任或者是失去该房的购买资格，被其他购房者抢占了先机。
2、房屋断档无法入住
如果将要出售的房屋是购房者唯一住房，那就必须要对换房中间的“时间差”仔细计算。如果老房子卖早了买方急于入住，或者新房的开发商(业主)未能在合同约定的交房日期如约交房，不仅会影响了自己的换房大计，还会让自己同时背负房贷和房租，造成更多的金钱损失。所以一定要算好换房空档期，并在合同中对对方做出约定，一旦违约就要承担违约赔偿责任。
3、二手房难以落户
如果换房者购买的是二手房的话，还可能会面临着在付款，完成签约、过户之后，老业主的户口迟迟不迁出房子所在地，造成自己无法落户的后果。如果自己换房是为了孩子上学的话，还可能因此造成孩子入学困难等问题。所以，购房时，一定要在房屋所在地核实老业主的户口问题，及时催促老业主迁出户口，切莫一时大意。
换房中降低风险，减小损失的3个措施：
1、安排好每一个步骤的时间节点，并写入合同中，严格执行
鉴于换房过程中大多风险的产生都是因为买与卖之间无法实现无缝对接造成的，所以，为了防止因为时间节点把握不准确产生的系列问题，建议换房者在签订正式的合同之前确定房款的到账时间，或者提前准备好充足的房款，避免影响正常的交易进程，并在合同中对卖方可能产生的户口、交房等问题的具体时间做以确认和约束。
2、做好资金监管防范措施
房子与资金是买房过程中的两大主题，房屋交易中涉及到的每一笔钱财往来都是相当大的，因此做好资金的监管工作，既能保证资金的安全，降低资金风险，又能保证交易的公平公正，对交易双方来说都是有利无弊的事情，也加强了对双方的约束，减少违约情况的产生给双方造成的麻烦。
3、准备好备用房源，以备不时之需
为了应对卖方违约给自己换房计划造成的预料之外的风险，建议购房者多走多看多选择，最好留几个备胎，理性的选择合适的房源进行交易，一旦出现什么问题，中断了交易，也可以迅速掉转方向，减小事件的影响。
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综合整理自|东哥探盘、网络
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