從九十年代房改開始，鄭州樓市櫛風沐雨20年，特別是住宅性質的商品房，其穩定增值和金融屬性已經完勝大部分理財產品。
然而在全面增長的主旋律當中，商業性質的公寓和寫字樓卻成為了典型的“反面教材”，甚至成為了投資者人人喊打的過街老鼠。
其中，商業性質的公寓產品因為總價低、供應大、受眾群體廣泛更是收割了不少普通人的真金白銀。
50年產權、貸款週期10年、首付至少50%、無法落戶、水電同商業等，依靠物業本身增值甚至不如買理財，收益全靠隨緣收租，新區公寓更要度過漫長的“新區養成期”，待新區成熟，手裡的公寓已經泛黃，陳舊，淪為老破小公寓。
這個世界從來不缺少韭菜。
公寓天大的供應量已經造成趨勢畸形，銷售口若懸河的介紹更是讓人遐想無限。
新區規劃、未來地鐵口、鄭州2000萬人口規劃，若果真如此，那倒是鄭州的幸事，可現實是沒有硬性支撐的公寓哀鴻遍野，大量公寓的收益都建立在未來種種的不確定因素之上。
投資公寓，最大的依靠就是現金流，而現金流則需要強有力的現實配套來做支撐。鏡中花、水中月的承諾終將水中撈月，最後落得一場空。
穩定、可靠的租金收益才是公寓產品投資的不二法門。
【一】怎樣的人流才可以產生錢流？
在互聯網時代，可以帶來流量的平臺，都可以轉化為財富。
頂級流量蔡徐坤、直播帶貨李佳琪均是藉助風口獲得了萬千關注度，從而獲取人生財富。
對於鄭州樓市而言，大流量的人群是產生財富的基礎條件，而資源越優質，越稀缺，自然更容易產生可觀的增量財富。
高鐵站西廣場辦公林立，萬科譽22㎡公寓穩定出租1800-2000元/月，租金與月供基本相抵，特別是對於有剛性需求的上班族而言，居住需求乃是第一要務。
我們更要明白的是：商務區中的公寓租金取決於白領的收入，而白領的收入取決於公司效益，特別是在當下整體租售行情走低的態勢下，空租一段時間也在所難免。
然而，並非只有商務區附近的公寓有租賃市場，在遍地黃金的鄭州，財富取決於你的判斷和認知。
比如：
1、花園路商圈，毗鄰國貿360的國貿新領地，租售繁榮，妥妥穩定現金流；
2、外語、伊小、省實驗等名校周邊，同樣行情走俏；
3、有軌道交通直接連核心區的地鐵上蓋公寓等。
位置優、租售比高的公寓產品人見人愛，但是轉讓的高稅費和未來經濟形勢的種種不確定因素，給了公寓租賃市場蒙上了一層陰影。
很多人會狐疑起來：毗鄰什麼，才可以讓保證公寓及租賃市場長年不衰？使得商業類公寓真正成為現金流的來源和一份穩定的收入來源？
今天，這樣的機會來了。
【二】宇宙第一醫院，搖錢樹生出萬年根
各種形式的公寓產品，都要依託於“人流”，有人的地方才可以創造財富。
特別是我們在配置房產的時候，總會考慮學校、地鐵、商業等資源，因為這個公共配套一般都可以引來大量的人流，但是我們也要明白，這些資源在鄭州“不具備不可替代性”。
比如，如果上不了省實驗、伊河路小學等一流名校，可以退而求其次選擇優勝路小學、農科路小學等；如果不能坐地鐵1號線到達高鐵東站，可以坐5號線，未來還可以選擇8號線；如果家裡距離正弘城、萬象城等商業較遠，可以選擇社區型商業。
但對於大部分河南人而言，醫院卻具有不可替代性，比如位於建設路上的鄭州大學第一附屬醫院（以下簡稱河醫）。
▲鄭大一附院（河醫）
作為宇宙第一醫院，河醫已經連續數年蟬聯全球最賺錢的醫院，自2017年開始，營收已經突破100億，將省內排在第二名的省醫遠遠甩在身後。
如今，儘管河醫在東區興建了東區分院，但是其大部分研發、供應鏈、專家依舊是以老院區為主。
▲河醫人流示意圖
人流帶來的就是錢流。深深紮根於建設路上的河醫，如今已經不僅僅是一家醫院，更是區域GDP、稅收、造富的發動機。
1、三班倒的護士需要一個穩定休息、不需要來回折騰的住所，不需要多大，能住就行，醫生同理；
2、地市來河醫看病的病人，自己或者陪護的家人需要落腳地，短租或者常住都有可能；
3、河醫部分藥品、醫療器械的供應商，一週需要幾次往返於鄭州和外地，就近儲藏東西或自己臨時居住落腳；
4、附近原著居民自住或者資產配置的內在需求；
5、醫院上下游產業，如助聽器、輪椅、假肢等相關產品及人員的需求。
6、部分退休大夫自己開的私人診所和門診等。
正是因為依託於醫院，產生了大量相關的需求。而佩奇本身不從事醫療行業，自然對行業分門別類無法盡數，但是有一點可以肯定的是：醫院帶來的人流長期、穩定且需求多為剛性需求。
但就目前周邊現狀，存在兩大契機。
首先是周邊多老破小、家屬院，對於腿腳不方便的醫患、“不差錢”的醫療工作者而言都不合適；其次是涉及“病人和醫療”，個別人會有敏感情緒。
同時，正是因為需求大滋生了相當龐大的短租市場。
在河醫西側中投匯金城開賓館的老闆給佩奇說：我們這基本都是200-300元/晚/間，儘管單價不高，但是足夠穩定，幾乎沒有空置，甚至包括過年期間。
可以說，河醫周邊1公里內的房子或多或少都會和醫院、醫療扯上關係，河醫儼然已經成為這周邊最大的搖錢樹。
【三】2019年最值得購買的公寓？
河醫的人流和輻射力已經毋庸置疑，而緊鄰河醫的公寓、住宅、商業綜合體，價值幾何？你心中自然明瞭。
這個項目就是鈦合佳苑，位於棉紡路與建設路交會處，緊鄰河醫。
▲鈦合佳苑位置示意圖
整個項目總佔地約1.6萬方，總建面16萬方，共計3棟樓，其中1號樓為寫字樓，2號樓為住宅，3號樓為公寓。
其中，公寓面積區間為34-57㎡，整體面積區間較小， 投入成本可控。
▲鈦合佳苑效果圖
值得一提的是，目前項目已經五證齊全，是具備正常手續的商品性房產，即將在2020年底交付。
在當前公寓產品激烈的價格戰中，類似鈦合佳苑這樣有穩定、確定收益回報的項目仍避免不了被“誤傷”。其適應市場，讓利促銷正是其明智之舉，而這正是投資者買入的絕佳時機。
總價基本控制在50萬/套以內的投資成本已經相當低，待房子交付之日，就會有源源不斷的現金流。
我們可以算一筆賬，扣除首付和正常稅費之後，貸款10年月供大約2500元/月左右，完全可以做到“租金抵月供”，待到10年月供之後，背靠醫院就是源源不斷的現金流來源。
除此之外，還有住宅、商鋪、車位等各種業態形式，其中住宅的戶型也是緊跟時代，毫不落伍。
▲住宅建面約134㎡戶型圖
【四】搖錢樹就在你面前，剩下的交給你了
河醫作為主城區重要優勢資源之一，其影響範圍所向披靡，輻射範圍更是遠超學校、商超、地鐵等城市配套。
作為“宇宙最大醫院”，對人流、財富的吸引程度已經毋庸置疑，其周邊的租賃住房市場已經相當可觀，更不必再像新區一樣等待區域成熟，即買即可出租。
總價不足50萬的平層公寓，不必經歷區域痛苦的“養成期”，真正做到交房即出租，資金壓力最小化；明年年底交付的準現房，工期更短、風險更小。
鈦合佳苑順利交付之日，就是搖錢樹生根發芽之時。
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