2016年年底，“房住不炒”首次在中央经济工作会议被提出，如今已经过去两年多的时间。本轮调控为过去20年最为严厉的政策调控期，尽管2018年下半年个别城市出现楼市松绑，但
楼市总体调控依然继续，调控本质没有发生改变。
自去年10月开始，稳楼市的基调就已经确定了，从经济工作会议、到住建部会再到两会报告以及住建部记者会，都强调稳地价稳房价稳预期。这个大前提的背后就是房地产行业要平稳发展，2018年-2019年2月，20城政策放松，四次降准、二次变相降息就是最好证明。
看到这里，购房者不禁想问，楼市调控两年多，房价真的下跌了吗？相信这是大家最为关心的。在购房者的眼中，房价有所下降了，开发商资金紧缺，房子卖不动了，部分中介门店关门了。那么真实的房价真的如购房者所见吗？今天参谋长带大家看看近两年真实的房价，经历了两年的严苛调控，房价究竟是涨还是跌呢？
全国房价：涨幅有所回落 整体上涨
据国家统计局数据显示，2018 年全国商品房成交均价8737 元/平方米，同比上涨10.7%，涨幅比去年同期扩大5.1 个百分点。在结合上图的数据来看，2017年全国商品房成交均价7892元/平方米，同比增长5.6%，2016年全国商品房成交均价7476元/平方米，同比增长10.1%。
从国家统计局的数据我们可以看出，房价一直处于上涨趋势，难道调控两年来，一点效果都没有吗？先别急，都说最能反映房地产真实情况的是二手房市场，参谋长今天也整理了调控两年来二手房市场价格的变动。
我们先来看看最近一年，二手房市场整体来看是涨的城市多还是跌的城市多？
参谋长根据国家统计局数据将70城近一年二手房房价变动制成动图，红色代表房价上涨，绿色代表房价下跌，黄色则是持平。从上涨城市个数来看，2018年上半年全国二手房房价基本属于飘红的状态，从2018年10月起，二手房房价有所回落，且回落城市有所增加。但不难发现2019年，二手房房价涨势又有所回温。
为了印证这个观点，参谋长查找了北上广深四个城市近两年二手房价格指数环比涨幅走势，发现2019年二手房房价确实出现了回暖，但从涨幅上来看，有所回落。
可能有的购房者会问，无论是从商品房市场又或是二手房市场来看，真正实现房价下跌的城市少之又少，就算真的有城市房价下调，降幅也不大，这怎么能算调控奏效了呢？
参谋长先给大家划个重点，调控的目的本就不是降房价，而在于房地产行业稳定发展，稳房价。
我们就拿北上广深这四个城市的二手房价格指数走势图来说，通过这幅图我们不难看出，虽然房价没有出现全面下调的态势，但相比之前的大幅上涨来说，房价上涨的势头至少的到了遏制，从这点上来说，调控确实发挥了作用。按照目前市场来看，放松调控已经成为必然，那么政策宽松期是否意味着市场即将大幅回暖呢？
未来楼市走向
首先，我们明确一点，楼市微调不等于调控放松。
楼市微调的关键在于一城一策调控，与2018年严苛的楼市调控相比，2019年最大的不同在于一城一策成为调控主流。但值得注意的是，无论是打响第一枪的菏泽，还是之后的青岛、珠海，这些城市在调控政策的同时，都强调只是暂时取消，这句话的潜台词就是，如果市场不健康发展，政策调控依旧会卷土重来。换言之，一城一策只是将楼市调控的自主权移交给地方，每个城市可以根据市场发展的实际情况进行调整，如果房价依然上涨，则调控有加码的可能。无论是加码还是放松，每个城市都有肩负责任，即稳房价。
所以，楼市微调并不等同于调控放松，“遏制房价大幅上涨”调控目标也并未发生改变，最终都是为了保障房地产市场的平稳发展。
其次，房地产大局基本已定。
经常看到购房者在群里讨论，如果楼市调控力度不放松，房价是不是会大幅下跌？其实很多没买房的购房者都希望房价能够大跌，跌倒自己可以承受的范围内，然后轻松购房，这种想法也是可以理解的。但是参谋长在之前的文章里就多次说过，楼市调控不放松不意味着房价一定持续下行，影响楼市以及房价的因素众多，在当前的大环境中，房地产行业作为支柱产业，仍然需要发挥稳定增长的积极作用。但同时，调控不放松是为了不走依赖房地产发展经济的老路。由此可见，未来房地产的大局基本已定。
局部的放松现象或许有出现的可能，但整体大幅回暖的可能不大，市场仍以“稳”为主，房价在合理范围内上下波动。
再者，现阶段调控由短期调控向长期调控过渡。
调控方式的改变，参谋长在前文已经提及，从调控内容上来看，2019年最大的变化就是由短期调控转变为长期调控，即房地产长效机制。长效机制是楼市调控的重点，也是保障房价长期稳定的基础。从长期来看，稳房价最根本的就是通过两大体系——市场体系和住房体系满足多方租房需求，解决长期存在的供需矛盾。
最后，我们可以根据近十年楼市出现的宽松期，寻找房价变换规律。
回顾近十年的房地产市场，大体上每三年会出现一个小周期。
2008年货币宽松，放水刺激；2011年以地方微调为主，货币政策配合，宽松力度较小；2014年则是全面宽松，货币信贷放开。宽松力度不同，对房价的影响也不同，2008年强放水刺激房价累计涨幅17.5%；2011年宽松力度较小，房价累计涨幅11.8%；2014年全面宽松使房价累计涨幅已达36.9%。由此我们可以看出，宽松力度越大，房价涨幅越大。
从近十年的房价周期变化我们可以得出结论，局部放松并不会导致房价大幅上涨。尽管当前楼市有放松的趋势，那也只是地方局部放松，因此房价重回大涨态势的可能性不大。
同时很多购房者寄希望于房价大跌后再入市，这种想法也是不可取的。目前楼市仍处于“白银时代”，未来十年内，房价或处于稳步上涨的态势。对于刚需人群而言，条件成熟尽早上车仍是不变的道理。
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