受新型肺炎疫情影响，全国楼市萎靡，各地纷纷出台“救市”政策。

概述

据诸葛找房数据研究中心监测，2月无锡二手房成交下滑，共成交280套，环比下跌89.87%。二手房挂牌均价为18090元/㎡，环比上涨0.28%，挂牌量为77211套，环比减少5900套。2月份无锡平均租金26.78元/㎡/月，环比上涨0.79%。2月28日，无锡挂牌12宗经营性建设用地，其中8宗涉宅地，土地出让总面积40.72万㎡，土拍将于3月31日9:30开拍。

城市市场分析

1.1城市政策、动态

1、无锡出台17条政策，支持保障房地产发展

2月12日，无锡市委办公室出台17条措施，涵盖缴税延期、贷款支持等方面，对住建行业大力支持，保障平稳有序发展、共度难关！

2、加快推进企业复工复产的通告 （ 第11号 ）

2月19日，无锡发布第11号权威通告，关于加快推进企业复工复产的具体措施。全力支持复工，取消事前现场核查环节，企业应强化疫情防控主体责任，凡落实各项防控措施、符合各项防控要求的，即可自行复工。

3、央行降息，2月份最新LPR值下降

2月20日，央行公布了新一期的贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。1年期和5年期以上LPR分别下调了10个基点和5个基点。

4、无锡安置房、经适房土地出让金上调

2月21日，无锡住建局公布2019年度无锡市区经济适用住房拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知。通知自2020年5月1日起施行，原有费用标准与本通知不一致的，以本通知为准。

1.2二手房市场解读

1.2.1 2月份二手房成交下滑，跌幅89.87%

2月无锡二手房共计成交280套，相较上月减少2484套，环比下跌89.87%，同比2019年2月下跌89.08%。受新型肺炎疫情影响，2月二手住宅成交市场成交量大幅下滑。

1.2.2 2月份二手房市场价稳 挂牌量下跌

2月份无锡市二手住宅市场均价为18090元/平方米，环比1月份上涨0.28%。2月无锡二手房挂牌量为77211套，比1月减少5900套，进入2月以来，无锡二手房市场均价上涨幅度相较于1月小幅下降。

从单月挂牌价趋势来看，2月无锡挂牌价波动主要在18000-18200元/平方米范围浮动，总体略高于1月份，在月末保持在18060元/平方米。

1.2.3 2月无锡二手住宅房源90-140平面积占比4成

从二手房挂牌房源面积分布来看，90-140平占比依旧最多，为40%，其次60-90平房源占比达27%，和1月持平。

从二手房挂牌房源居室分布来看，3居室与2居室分别占比36%和35%，两者共占比71%，比1月略低。其余1居室、4居室和5居室共占比29%。

1.2.4 滨湖区挂牌价居首 梁溪锡山挂牌价下跌

从各城区二手住宅挂牌均价来看，滨湖区挂牌价20016元/平方米高居榜首，梁溪区以16601元/平方米的挂牌价排名第二，锡山区排名第三，挂牌价为14840元/平方米。2月环比涨幅惠山区最高，高达1.18%。

从城区挂牌量上来看，梁溪区超越滨湖区以19497套居首，滨湖区以16128套位列第二，新吴区以11636套排名第三。

1.2.5 梁溪排名第一 降价房源192套

从各城区降价房源量来看，梁溪区192套领先，滨湖区151套紧随其后，新吴区则以67套降价房源量排名第三。

1.2.6 降价房源量TOP20

在降价房源量前20的小区中，滨湖区和梁溪区分别有10个和7个，第一名是梁溪区的五河新村，降价房源10套，降价幅度2.88万元/套，目前均价10702元/㎡。

1.2.7 2月热点城区挂牌价稳定

1.3 租赁市场解读

1.3.1 2月无锡平均租金26.78元/平方米/月，环比上涨0.79%

2020年2月无锡平均租金为26.78元/㎡/月，环比1月增加0.21元/㎡/月，涨幅0.79%。相较上个月的租金表现，2月的租金涨幅有所减少，但整体呈上升趋势。

居室租金方面，无锡一居室租金均价为1581.76元/月，二居室租金2132.39元/月，三居室租金为2777.85元/月。相对来说，三居室租金依旧最为“实惠”。

1.3.2 新吴区租金登顶 惠山区依旧“垫底”

在2月无锡各城区租金均价中，新吴区最高，为30.58元/㎡/月，梁溪区租金均价略低于新吴区，为29.67元/㎡/月，其次为滨湖区，平均租金为28.32元/㎡/月。几个城区中，惠山区租金均价最低，为21.39元/㎡/月。

1.3.3成熟商圈租金较高 多集中于梁溪区

2月市中心商圈租金均价为38.73元/㎡/月，成为平均租金最高的商圈，江尖公园排名第二，平均租金为34.12元/㎡/月，东门商圈排名第三，租金均价为33.79元/㎡/月。2月平均租金排名前十五的商圈中梁溪区占到了7个。

1.4 无锡土拍

1.4.1土拍市场解读

2月28日，无锡挂牌12宗经营性建设用地，其中8宗涉宅地，土地出让总面积40.72万㎡，出让总价77.3352亿元，涵盖惠山区、新吴区、经开区、锡山区、梁溪区5大区域。4宗地起始楼面价破万，最高起始楼面价14176元/㎡！

这也是2020年以来，首次土拍挂牌，此次土拍的结果也将能反应出疫情过后各开发商对无锡楼市的信心。本次土拍将于3月31日9:30开拍。

梁溪区

太湖淀粉厂地块

地块东至广惠路，南至新惠路，西至规划道路，北至规划道路，占地面积约42136.5㎡，整体较为方正，规划为居住用地，容积率≤2.2。

价值简析：地块临水而立，东北临京杭大运河及双河，西南边有5A景区惠山古镇，景观资源丰富；南侧新惠路可直通快速内环，西侧石门路连接盛岸路、江海西路等城市主干道；运河西路可通达太湖广场、太湖新城等地。公共交通方面，在建的地铁3号线、4号线预计2020年、2021年建成通车。两条线路交汇的盛岸路站距地块直线距离约1公里。从地块出发步行约10分钟可达在建地铁3号线山北站。

庆丰B地块

地块位于中央车站北侧，东至通江大道，南至北兴塘河，西至惠勤路，北至庆丰路，占地面积约27098.6㎡，规划为居住用地，容积率≤1.7-1.9。

价值简析：地块所处的火车站商圈上一次推地就在去年10月，世茂以楼面价9952元/㎡拿下XDG-2017-51号地块。而在世茂地块出让之前，板块已7年无宅地出让。地块坐拥城市交通枢纽，周边多所学校环伺，南有各大中心商圈，未来居住、教育氛围浓厚。

锡山区

东港起重机械厂地块

地块位于锡山区东港镇兴港路西、步行南街南，土地面积约10578.6㎡，用地性质为居住用地，规划容积率≤1.1—1.2。

价值简析：2016年至今，东港镇共出让2宗涉宅用地，分别为红豆首府二期和美的中骏雍景湾项目地块。地价虽有上涨，但从全市范围来看，东港依然处于相对意义上的洼地。当前地块所在的港下片区内均为二手房，片区内可选的二手商品房房企较为单一，地块周边也多为成熟住宅小区，未来也存在大量改善需求。

惠山区

城铁惠山站区3号地块

地块位于惠山区城铁惠山站片区核心位置，东至保宁路、南至现状空地、西至洛洲路匝道、北至现状河道，拟出让土地面积15019.7㎡，规划用地性质为居住用地，容积率2.6-2.8。

价值简析：城铁惠山站聚集沪宁城际铁路、盐泰锡常宜高铁和无锡地铁3号线三站合一，奠定了惠山城铁商务区衔接南北大交通的枢纽地位。地块临近建设中的地铁3号线（二期）首发站——城际铁路惠山站，未来交通更为便捷。

玉祁平湖城1号地块

地块位于惠山区玉祁街道，东至堰玉路、南至玉洁路、西至曙光路、北至汽车站，拟出让土地面积56743.4㎡，规划用地性质是以居住用地为主的商住混合用地（其中商业、办公建筑面积占总核定建筑面积比例不小于5%，不大于6%），容积率2.2-2.4。

价值简析：地块位于玉祁平湖新城内，南面紧邻沪宁高速玉祁道口，5分钟车程可直通高铁惠山站；西面有东渡香颂湾、汇秀苑等老小区，人口密集，对于改善置业需求量较大；地块北面是玉祁客运站，拥有锡、澄、常三市的人流基础。

洋溪5号地块

地块位于惠山区钱桥街道，东至规划道路，南至洋溪路，西至林溪路，北至上伟路，拟出让土地面积83010.2㎡，规划用地性质为居住用地，容积率1.5-1.65。

价值简析：地块位于惠山钱桥核心区域的洋溪河北岸居住片区，是无锡城市发展“西优”的重要区域，东靠钱桥大道，西依无锡藕塘职教园，南临洋溪河，北至锡宜高速和342省道。地块南面拥有2000m+的洋溪河水岸线，交通便捷，内部规划道路分为两横四纵；外接锡宜高速、342省道、盛岸路、钱桥大道以及规划建设中的地铁3号线停靠站。

经开区

华清大道与吴都路交叉口东北侧地块

地块位于经开区华清大道与吴都路交叉口东北侧，拟出让土地面积83457㎡，规划用地性质：居住用地，容积率2.0-2.2

价值简析：地块毗邻无锡市政府，周边路网通达、城市主干道环伺，距地铁1号线较近，生活配套设施齐全，居住氛围浓厚。目前经开区汇集了万科、融创、中海、雅居乐、富力、绿城、朗诗、恒大、华侨城等品牌房企，周边在售的住宅房源普遍均价都在2万/㎡以上，是无锡公认的房价高地、价值高地

新吴区

泰山路与鑫明路交叉口东北侧地

地块位于新吴区泰山路与鑫明路交叉口东北侧，拟出让土地面积89156㎡，规划用地性质：居住用地，容积率2.0-2.2

价值简析：地块紧邻泰山路、锡兴路，可连通至城市主干路，路网通畅，交通便利。周边有无锡市第三高级中学、江溪幼儿园、新区坊前实验小学、新吴区泰山路实验小学、伊顿国际学校等学校资源。地块地处新吴区商务核心区，未来预计将打造滨水住区。区域目前在售新楼盘稀缺，分布有有富力桃园、东鼎家园、春潮花园、瑞城花园等成熟小区，居住氛围非常浓厚

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