春节返乡，亲戚朋友们围坐在一桌的时候，买房成为了不可或缺的话题。有些人考虑返乡置业，也有一部分人打算在大城市里努力打拼，最终买一套属于自己的房子。根据某机构发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示，52.7%的受访者表示有回到家乡或者家乡周边城市购房的意向，38%的受访者则表示考虑在工作所在城市买房，仅仅只有9.3%的受访者表示暂时不想买房。除此之外，51.7%的受访者希望总房款控制在50-100万之间。所以，在笔者看来，影响购房者城市选择的因素有很多，可能是为了老人，为了孩子，为了自己的工作计划，但是房价往往起着决定性的作用。

返乡置业

说起房价，目前不同的人有着不同的看法。特别是随着近期楼市和房价趋稳的信号越来越明显，对于下一步的楼市究竟是稳中有落还是稳中有涨则成为了市场关注的焦点话题。

笔者认为，从开发商的角度来看，笔者发现，近期不少房地产大佬频频表态2019年的房地产市场会稳中向好，而且下半年房价或开始稳步上涨。比如，富力地产董事长李思廉表示一季度房价继续回落的概率较大，但是2019年年底房价会上涨。合景富泰地产集团董事长孔健岷也表示，2019年下半年房价会稳中有升，到了年底就是正常回稳发展。从购房者的角度来看，经过笔者观察，目前市场主要有三种心态存在：一是抱着坐等抄底的心态，面临持续从紧的楼市调控政策，看跌情绪高涨；二是已经不在乎房价是涨是跌了，甚至做好了长期租房的准备；三是买涨不买跌的传统心态作怪，只要市场出现回暖，就会考虑购房。

李思廉

笔者认为，无论是从哪一个角度来分析，要想正确预测楼市和房价走向都离不开两个要素：一方面，要看清楼市调控政策的导向。众所周知，我国的房地产市场是政策市，所以如果脱离政策去分析楼市和房价，显然是不合实际的。另一方面，要对市场有正确的认知，不要一厢情愿的去看待房价，否则有可能在错误的认知道路上越走越远，结果可能反而错过了购房的机会。因此，笔者认为，如果刚需购房者2019年有置业的计划，不妨先明确以下这几点。

第一，靠房地产强刺激经济的阶段过去了，未来房地产投资增速或缓慢下滑。

在房地产市场当中，为什么大家对房价的走向一直存在着疑虑和纠结呢？笔者认为，最主要的原因就是房地产和经济之间存在着千丝万缕的关系。但是，通过这两年多的短期调控政策以及即将到来的房地产长效机制来看，房地产这把“夜壶”恐怕要被永久放在床底下了。换言之，房地产业恐怕不再是强刺激经济的工具了，这既是当前脱虚向实的需要，也是去杠杆和防范金融风险的需要。但是，我们也应该看到，把房地产这把“夜壶”放在床底下而不是彻底打碎，这是由当前房地产的重要地位所决定的，不可否认，短期内房地产业依然是部分城市财政收入的重要来源，也依然是城镇化的重要推动力。

因此，笔者认为，房地产行业已经告别了过去高速发展的阶段，逐步回归到了理性和正常的状态，而且下一阶段则面临着转型问题。根据上海财经大学高等研究院发布的数据报告显示，今年房地产业投资增速或延续去年第四季度以来的下滑趋势，预计房地产开发投资增速为4.8%，而且未来房地产投资将会缓慢下滑。根据国内某金融科技智库对百位经济学家展开的问卷调查显示，96%的经济学家不认可将房地产行业继续作为未来10年经济较快增长的最重要引擎。所以，在笔者看来，房地产业地位的转变虽不可能一蹴而就，但却是大势所趋。

第二，楼市调控大幅度放松的可能性很小，但城市之间的分化会进一步明显。

从统一定位到因城施策，虽然政策出现了一定程度的微调，但是大幅度放松的可能性很小。首先，住建部释放了2019年要稳地价、稳房价和稳预期的目标，楼市稳字当头已经十分明确。其次，在房住不炒的定位下，稳步去杠杆依然会继续，限价、限购等应急性措施调整的可能性较大，但信贷政策大幅松动的可能性较低。最后，随着楼市和房价的稳定，短期调控或逐步向长效机制过渡，更多稳定楼市和房价的组合拳还在路上。

笔者认为，今年城市之间的楼市分化会进一步明显。一二线城市跌幅比较有限，甚至部分热点城市还有出现回暖的可能。众所周知，一二线城市本就存在供需矛盾，住房几乎不存在过剩等问题，所以只要有需求就会有市场，这也恰恰是房价上涨的重要支撑力。在笔者看来，一二线城市的房价基数摆在那里，就算不会大幅上涨，大跌的可能性也几乎不存在。但是，三四五线城市则有回落的风险。一方面，引起房价持续上涨的因素正在逐步减弱，比如投机炒房、棚改红利等。另一方面，最近这两三年时间里，三四五线城市已经经历了一轮大幅度上涨，大大透支了未来房价上涨的潜力，也远远超过了本地刚需的购买力，为了消化楼市库存，房价或有继续调整的可能。

第三，房地产大局基本已定，房价走向渐渐清晰，买房逻辑将开始发生改变。

房地产逐步回归理性，房价走向也渐渐清晰，随着楼市逻辑慢慢发生变化，买房逻辑也开始随之改变。在笔者看来，还在纠结要不要买房的购房者，已经无需过多去在乎房价是涨是跌了，因为根据政策持续释放的稳定信号来看，楼市大局基本已定，房价大起大落都不可能，可以预见的是房价整体变动上下10%左右。面临这种情况，笔者认为，对于着急买房的购房者来说，应该多关注自己的现金流，合理考量自己的负债水平，一般月供不超过收入的50%是比较合适的。总而言之，在能力有限的情况下，买自己买得起的房子，而不是人人都想要的房子，不要让房子成为了未来生活的累赘。