老城牆205
臨近年底，隨著返鄉潮的到來，很多朋友開始看房買房了。
但是基於很多購房者沒有實際的經驗，對購買房子過程當中的細節和風險也不太瞭解，往往容易掉進各種各樣的坑裡面。
今天我們給大家分享一下購買二手房裡面到底有哪些坑，應該如何去迴避？
一，購買二手行裡面的各種坑，你知道多少？
買過房的朋友都知道，購買二手房要比購買新房複雜的多。不僅僅是因為購買二手房，面對的是單一的業主。而且二手房的辦理程序也相對於新房要複雜很多，每一個程序裡面都可能涉及到金錢的損失，以及各種坑等著你。
趁著這個機會，我把購買二手房裡面過程中，可能存在的坑給大家彙總羅列一下：
第1個坑，假房源。
假房源是中介吸引購房者操作中的一個慣用手法。甲方沿大概率的出現在互聯網APP看房軟件上。
換句話說，就是你通過互聯網APP開放軟件看了一套特別便宜的房子，但真正等你聯繫中介或者實地現場看房的時候，中介會告訴你，這套房子已經賣出去了。
實際上只是利用低單價低總價的假房源來吸引你打電話諮詢和現場看房。雖然這裡並沒有給我們購房者帶來金錢上的損失，但是的的確確耽擱了我們看房的有效時間。
第2個坑，定金和訂金的坑。
兩個不同的定（訂）金，我們經常強調他有不同的法律約束和限制行為。定金一般交了之後，無論你是什麼情況，不買房大概率是不能退給你的，這筆費用容易損失掉。而訂金只是購買意願的確認，如果你不想買了，這個錢是可以退給你的。
但是中介為了自身的利益，往往會邀你簽定金合同。因為哪怕你不購買了，這筆錢他也可以有相應的提成。
第3個坑，銀行選擇的坑。
能夠給房子放房貸的銀行特別的多，但是中介往往會選擇放款最容易的銀行給你做按揭抵押。但是這樣的銀行不一定就是貸款利率最低的，不瞭解的購買者容易每月多支付出房貸利息給銀行。
第4個坑，解押款被業主挪用。
市面上很多二手房的業主，他也是通過貸款購買的房子。在房子出售的時候，往往銀行裡還有貸款沒有結清。當購房者把解押款直接打給業主的時候，容易被業主挪用，導致房屋不能正常的解壓，不能完成後面的過戶手續。
……
當然了，其實購買二手房的過程特別的複雜，每一個過程涉及到的坑是特別的多的，又豈止是以上幾點能夠概括完的。
比如產權人過多，防止存在被查封，過高的繳納稅費，交房時，水電氣物業費沒有結清，甚至戶口業主不願意遷出等等。這些都是需要購買二手房的朋友去有效控制的。
二，如何預防和規避購買二手房過程當中的各種坑
在第一大點，我們把購買二手房過程當中，一些特別容易出現金錢損失的地方給大家羅列了一下。當然購買二手房程序特別複雜，又豈止是存在以上幾點，需要注意的地方還很多。
當我們在購買二手房的時候，特別是面對有金錢交易的時候，大家都會提高警惕，如何去規避可能導致的損失。
同樣的，我們結合第一大點的幾個坑，給大家分享一些方法，如何去預防購買二手房過程當中出現這樣的一些坑，導致自己金錢的損失：
第1個方法，如何甄別假房源，節約自己的看房時間，提高自己的看房效率。
要知道，中介看房APP有兩種區分，也就是真和假的分化，當然都是相對的。
一種是傳統門店中介，比如鏈家（貝殼）、樂有家、Q房網、中原。受房協和市場監督局監管，APP上的房源要求真實有效，需要產權人籤租售委託書、提供身份證複印件和不動產證複印件，委託書上有意向報價，中介上傳資料獲取房源編碼，這樣才可以顯示在APP上供大家查看。
這一類出現假房源，一般是少數，比如時差，你正好看到別人買了的，正在下架的路上。
另一種是互聯網中介，比如安居客、58同城、趕集、搜房、房天下等，有些錢燒完就倒閉了。中介購買會員，不需要提供任何資料就可以在上面發佈房源。基本上不受房協和市場監督局監管，房源大部分都是虛假的，只有低價才能吸引客戶。
所以，大家在選擇看房APP的時候，儘量去選擇一些有監管的，看房APP。可以減少遇到假房源的概率。
第2個方法，如何減小定金不退的損失？
我們已經分清楚了，定金是不退的，而訂金是可以退的。所以，我們在看二手房的時候，哪怕自己很喜歡，也儘量不要簽定金合同，不要繳納定金。
即便要繳納一定的錢鎖定房源，不讓中介帶其他的購房者看，或者預防業主在短時間賣給其他的購房者。也應該繳納訂金，而不是定金。
因為訂金，也是可以讓中介幫你鎖定房源，短時間（三天）不讓別的購買者看，自己也有一個思考的空間。最終考慮清楚之後再決定到底要不要購買。
第3個方法，如何選擇低利率的銀行做按揭貸款？
確定好要買房之後，一定要先和中介溝通，讓他告訴你他們賣房，能夠幫忙對接按揭貸款的銀行有哪些。並且告訴你，各個銀行對應的房貸利率，以及對於銀行房貸上浮的比例和貸款不同時間，比如按揭10年，20年3，0年，利率之間的差異。
這樣我們購房者就能夠清楚的瞭解到不同銀行對於按揭貸款的利率數值，從而選擇一個利率相對較低的銀行作為按揭貸款的對接銀行。
第4個方法，如何防止解壓款被業主挪作他用？
購房的過程當中，一般解壓款也是涉及到金額最大的地方。小則幾十萬，大則上百萬。因為在購買二手房的時候，很多業主往往自己沒有解壓房貸的能力。需要買家提供去解押款去結清剩餘未還房貸，取出房產證。
當然這裡的解壓款可能是你的首付款。換句話說，如果你給業主的解壓款，沒有被業主拿去解壓對應的房子。那麼銀行也不會把房產證還給原業主，就沒有辦法完成後面的過戶。
所以，最好的方式就是解壓款一定要通過第三方監管機構。或者在解壓的前一天約上業主，中介方一同去對應銀行還款解壓。
……
是的，購買二手房的過程雖然複雜，而每個複雜過程當中的風險也不盡相同，但是隻要你懂得如何去規避，還是可以減少這些風險和坑的出現。
三，小結
總的來說，購買二手房特別的複雜，每個環節都有風險和糾紛。
作為購房者，特別是沒有經驗的首次購房者。在購買二手房的時候，一定要選擇一些大的靠譜的中介公司，選擇一些可靠的看房軟件，尋找真實的房源。
在購房的過程當中一定要在涉及到金錢繳納的時候，再三確認它的安全性。涉及到金額特別大的時候，儘量要求第三方介入監管，讓自己的大額金額處於一個安全的狀態。
總之，買房是我們每一個人人生當中特別重要，也是特別大的一件事情。房子不僅僅關係到我們存款的安全性。也關係到我們子女的教育，自己的戶口以及父母的養老，和享受城市周邊配套的資源等等。
不管你是剛需購房者，還是一些有經驗的購房者，一定要不斷的提升，對購買二手房知識的普及。把每一個過程當中可能出現的風險降到最低，把擔心的問題儘量寫進附加合同裡面，留足各個環節，特別是有金錢交易的相關證據，減少購買過程當中可能產生的金錢損失和合同糾紛。
我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！
重慶地產視野
一、來自房產中介的坑
說實話，如果有的選，真心不想買二手房，房子破舊不說，物業、環境、小區設施、車位、房子本身結構設計等方面都容易發生問題，但是二手房的地段、學區卻是無可替代的，所以不得不買。然而，購買二手房，交易流程繁瑣，還涉及稅收、信貸以及地方的限售、限購政策，一般的買房人根本搞不清楚，而且原房主也有可能存在抵押等諸多問題，這是二手房與新房的最大區別，所以，買二手房離不開房產中介，但是中介的坑不少。
1、中介為了推銷某套房子，會故意讓你去看一些條件類似但缺點明顯的房子，然後就顯出他想賣的那套房子的好來，不小心你就上當了，所以，買房子一定要有耐心，一套一套的看，房子動輒幾百萬，不是一件衣服，多花點時間，不吃虧。
2、要選擇靠譜的中介。我當初買房的時候，那個小區是個老小區，邊上一條街不到1000米長，房產中介就有近10家，對此我只選擇鏈家、我愛我家、中原房產幾家，想著他們畢竟是大的中介，上面對他們管得也比較嚴，應該不會騙人，比如弄什麼假房源，但是如果選擇了那種個體戶中介，可能後患無窮。
3、中介費。正常情況下，房產中介是兩頭都收錢的，但是房子猛漲的時候，買方就是弱勢，各種都加到買房人身上，但是，依然是可以談的，這個不要被中介說什麼是固定比例的，不能談。要知道，哪怕省下0.5%，也是不小的一筆錢。
二、來自房子本身的坑
主要是房屋質量問題，二手房普遍時間久，最不容易發現的就是防水、下水這2個問題，其他問題都好解決，但是這2個問題如果你不實際住下來，你根本不可能知道。我當初就是，買了房子之後，一直沒有入住，突然有一次物業給我打電話，說房子漏水，把樓下都給淹了，後來查清楚原因，是原房主在廚房裡安裝了小廚寶，但是三角閥質量不好，竟然裂了，而我也沒在一，入戶的水閥沒有關，結果就把地板給泡了，還波及了樓下。後來入住之後，發現下水管太細，又需要重新做，但是樓上樓下又不方便弄，實在是太麻煩了。此外，像房頂漏水、牆漆掉落、牆裂等問題，原房主都可以用傢俱或者刷漆遮擋，這些情況如果交易比較倉促，根本不及發現。
三、來自原房主或者原租戶的坑
比如我當時買房的時候，房子還出租給祖孫倆，一個老人家帶著孫子住在裡面，我的尾款結清、房子過戶之後，房子就是我的了，但是老人家卻告訴我說他們還沒有找到別的房子，讓我再寬限2個月，怎麼辦？總不能把別人趕走吧。
另外一條則是最關鍵的，當時差點忘記了，我買房是為了把戶口遷進去，但是如果原房主不遷出的話，我的戶口是沒法遷入的，所以快到正式籤合同的時候，才想起來，果然那家的戶口沒遷出，所以特意在合同上加了一條，要求他們在一個月內將戶口遷走，否則賠償我的經濟損失。得虧加上這條了。
四、來自稅收和房管部門的坑
如果買的是二套房，是要多交不少稅的，而且90平米以下和90平米以上的稅率是不一樣的，好像一個是1%，一個是3%，而我當時那套房剛好是90出點頭，虧大了，好在對方已經是滿五年了，可以省一筆稅錢。
但是，有個坑我沒有躲掉，就是當時買房的時候，要在房管部門登記和辦理手續，交稅什麼的都是要按照評估價進行的，那麼誰來評估呢？當然是他們制定的，但是評估是要收費的，我當時沒注意，發現這裡面貓膩很大，總之，被他們宰了一刀，等到後來弄明白過來的時候，已經過久了，也沒那個心氣了。
五、來自銀行的坑
當初我買第一套房是新房，貸款基本都是開發商幫忙辦的，基本上自己沒操什麼心，買這個二手房的時候，因為原房主沒說什麼，諮詢了銀行也很順利，合同都簽了，結果銀行跟我講，說什麼他們銀行有個規定忘了跟我說，就是房齡加上貸款年限不能超過30年，而我買的是23年房齡的老房子，這就意味著我只能貸款7年，而我原計劃貸款10年的，怎麼辦？只好臨時借錢，總之很被動，很傷神。
總之，坑實在太多了，好在這5年房價漲了不少，不然，提起來就是一把辛酸淚啊。：）
投資和理財那些事兒
本人從業6年，說說我知道的坑
提前確定好能否貸款，再籤合同，別因為徵信給自己弄違約了
1.籤合同看準簽約人和產權人是不是一個人，房子是不是共同財產，也就是確定簽字是否有效，沒有效後期容易打麻煩
2.定金別超過總價的20%，超出無效，另外誰違約都是雙倍賠償，交的少了，房主違約成本低
3.首付款資金一定要監管，不能給房主
4.銀行審貸，需要注意各個利率一樣，但折扣不一樣，儘量選折扣好的銀行，另外別默認等額本息，根據自己情況選擇
5.過戶報稅繳稅沒啥需要注意的
6.出新證辦抵押，要確保新證順利送到銀行貸款部門
7.等放貸了，交接，注意物業取暖水電等結清，還有戶口要遷走，有線電視遷走，維修基金髮票要下來，鑰匙交接
8.解凍首付款給房主，注意利息是買方的
純手打，忘採納，還不懂可以再問我
小馬哥說房產
一、買二手房的注意事項有：
1、核實產權是否清晰，出售方必須是房屋的擁有人，並且已辦理房屋權屬登記。通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤。
2、核實清楚房屋基本狀況，在看房的時候從以下幾個方面入手瞭解：房屋建築狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況，有無共有人、有無抵押、有無出租等情況。這些情況的核實，有利於你控制好交易的實際成本和風險。
3、明確交易程序，二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。
4、違約責任要明確，要有力度，買賣雙方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰約定或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。
二、買二手房的手續：
1、買方需要對房子的產權進行調查：需要審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，我們要注意產權證上的業主姓名是否與售房者是否相符，有無抵押或共有人等;
2、準備好過戶材料：買賣雙方準備好各自的身份證、戶口簿、婚姻證明，賣方帶好房產證原件及複印件即可;
3、遞交材料辦理過戶;
4、辦理稅費減免及繳稅;
5、拿證：經過二級審批之後，便可到房地產交易中心取不動產證以及他項權證;
6、交房：取得不動產證之後便可辦理物業交割，也就是交房。
【法律依據】
《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
小王同學在路上
二手房交易時坑的確很多，根據多年相關從業經驗，個人建議普通購房者直接考慮新房。
二手房交易的第一大坑，就是價格和估值太高
二手房中好多房源房齡偏老，估計太高，從消費品的角度來講，因為沒有計提折舊，其定價有很大的不合理性。老的二手房的兩大優勢，地段和學位，目前隨著城市圈擴大，其優勢在慢慢衰退，個人是不建議買2000年以前的房源的。
二手房交易的第二大坑，中介壟斷二手房源，有秩序的製造緊張空氣。
目前二手房被房產中介全部壟斷，個人不同渠道發佈的房源，全被中介各種形式的截流，然後根據壟斷的房源量，有針對性的找相應客戶營銷。只是，中介棋高一招，沒想到市場上二手房根本沒多少客戶諮詢了。
二手房交易的第三大坑，買方在二手房交易中處於絕對的弱勢。
房價上漲時，二手房跟漲，所有的二手房相關的交易稅，全是轉嫁由買方承擔的。房價進入調整期，因為房價未來預期的不透明，中介利用各種攻心來營造二手房交易活躍假象，一些不明真相的群眾最後還是可能會中招。
二手房交易的第四大坑，二手房本身存在的各種問題。
如二手房的產權問題，房源類型定型，有無隱藏的房內發生過的事件，房證有沒有抵押，房源有沒有糾份，房子有沒有物業或質量問題等等。即便有相對專業的知識，也不能保證買二手房不會出半點差錯。
所以，我個人對普通購房者的建議是，除非是認識的人之間的二手房交易，價格合適可以考慮。其它類型的購房者或改善型用戶，都是建議直接首選大品牌房企的新房（可以正常的銀行貸款，交易稅費少）
陽光侃房
1、核實產權是否清晰，出售方必須是房屋的擁有人，並且已辦理房屋權屬登記。通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤。
2、核實清楚房屋基本狀況，在看房的時候從以下幾個方面入手瞭解：房屋建築狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況，有無共有人、有無抵押、有無出租等情況。這些情況的核實，有利於你控制好交易的實際成本和風險。
3、明確交易程序，二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。
4、違約責任要明確，要有力度，買賣雙方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰約定或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。
二、買二手房的手續：
1、買方需要對房子的產權進行調查：需要審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，我們要注意產權證上的業主姓名是否與售房者是否相符，有無抵押或共有人等;
2、準備好過戶材料：買賣雙方準備好各自的身份證、戶口簿、婚姻證明，賣方帶好房產證原件及複印件即可;
3、遞交材料辦理過戶;
4、辦理稅費減免及繳稅;
5、拿證：經過二級審批之後，便可到房地產交易中心取不動產證以及他項權證;
6、交房：取得不動產證之後便可辦理物業交割，也就是交房。
【法律依據】
《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記
小陸看房
這個戶型能買嘛
舒靜相離莫相忘
其實對買房者來說，自己要是詳細把二手房瞭解一下，也沒什麼坑。下面我給大家說說。
1.最主要就是選房源，首先是要選自己瞭解的片區，或者自己想去找的片區，自己也要了解清楚。所謂的房子價值就在於他的交通、商業、學校、醫院、等等。二手房雖然成熟，但也是分好與壞的。自己也要在網上看看這個片區以後的改造計劃，或者最新規劃等。
2.地段選好了，就要選小區了，小區最關鍵要進去轉轉，看看裡面的環境，先看看小區的建築年代，一般小區環境跟建築年代匹不匹配，比如說才5年的房子，看上去像10來年一樣。當你看到小區的環境還比較不錯，小區內總是有工人或者保潔在打掃，證明小區的物業還是很給力的。
3.接下來小區選好了，就要看房子了，房子戶型真的很重要，採光太重要了，一個沒有陽光的房子，或者都壓抑，再看看房間裝修情況，仔細得看看，房間有沒有漏水，還有一些其他的細節，然後最好是白天過來看一次，晚上過來看一次，陰天再過去看一下，反正就是反覆多看幾次，放心多看幾次沒人反對。如果看上這個戶型，那就這個樓棟，或者同戶型的多看兩套。對比一下
4.房子看好了就要談價格了，一般網上掛的，或者中介報價都是虛高，價格一定要砍，砍價態度就要堅定，打不了就不買，房子有的是，放心無論什麼時候二手房都不是很好賣的。所以只要你砍得價不是誇張，就沒什麼問題。
5.接下來就是中介費用，因為很多人買二手房都是找中介，中介找一些正規的。比較大型的。然後把每一筆費用都問清楚，都有什麼費用，哪些費用是必須掏的，反正中介費都是可以打折的，每個經紀人手裡多少都有點點位，磨一磨絕對可以講下來點，然後按揭的費用，還有一些費用都要問清楚。
6.然後說一說裡面的坑，其實這裡面的坑也沒啥，你自己多跑跑 多看看 然後就絕對沒什麼問題，無非就是，多收費，賣爛房，所以房子要看清楚，費用算清楚，就沒什麼問題，其實每個人都知道，房子是個大件，既然買就先把這個事情學習一下，正所謂知己知彼，百戰百勝。
最後總結一句，沒有什麼坑不坑的，你瞭解你知道了就沒人能坑你了。
房產行家敖老爺子
二手房交易，流程繁瑣，環節漫長的，複雜，處處充滿陷阱。可以說，完成一次二手房的交易，和渡劫差不多。對於很多房產小白來說，買房本來是件開心的事，最後生一肚子氣。更有，處理不好的，最後陷入漫長的官司之中，持續煎熬。所以很多人為了避免二手房交易的諸多繁瑣，乾脆選擇新房。但是存量市場的龐大，放棄終究不是辦法，怎麼樣學習並掌握更多房產交易知識，技巧，才是正途。所以本篇，我來談談二手房交易的諸多坑（篇幅有限，只說坑）。
總結來說，坑有幾個大類:一、流程坑。
二、中介坑。三、政策。四、貸款。五、擔保公司、六、交易對方。七、交易房產。八、合同。每一個大類裡面的每一個環節，都有諸多小坑。我粗略總結，歡迎大家補充。
一、流程。1，查檔:1），能否查清楚全部債務。2），是否有租約，是否有長期租約。以防買後，住不進去。2，買房款項的支付流轉。首付怎麼處理，是監管，還是幫賣家贖樓，看約定。這裡有坑。3，交易環節的時間約定。這裡有坑。4，交房時間約定，這裡有坑。5，交房時有坑。賴傢俱，賴費用，賴時間。
二、中介。1，中介費有坑。2，那張置業費用明細表，諸多坑。不同地區還有不同的坑。有些坑，你壓根沒聽說過。一句話，怎麼才能讓你多掏錢。3，交付中介費的時間。4，吃差價的坑。5，ab單的坑。6，中介不小心算錯稅費，坑。
三、政策。1，一不小心，購房資格沒了，坑。2，政策一變，稅費變多變少了，坑。3，政策一變，無法交易，坑。
四、貸款。1，徵信不過，坑。2，賣家負債過高，坑。3，強制買保險，坑。4，利率上浮太狠，坑。5，說好的利率折扣沒了，坑。
五、擔保公司。1，擔保費，各個地區是否一致。2，短期利率，多少？坑。3，有些地區，甚至沒有擔保公司辦這類業務，你自己想辦法去贖樓吧。坑。4，擔保費中介還要敲一筆，坑。
六、交易對方。1，遇到無賴，坑。2，負債過高，坑。3，隱瞞對象交易，坑。4，說不清楚房屋情況，貸款情況，坑。5、房價漲太快，對方心理不平衡，隨時反價，坑。
七、交易房產。1，只能晚上看房，掩蓋缺點，坑。2，出過事，坑。3，周邊有冷僻設施，坑。4，裝修，坑。5，全屋傢俱家電送，少了，壞了。坑。有交房押金也不好使。
八、交易合同。1，雙方坐下來籤合同，給你10分鐘看，你根本靜不下心來看條款。不知道有沒有坑，買賣雙方都是，只好兩眼一抹黑，籤。2，任何條款，你一個字都不能改，坑。3，不會約定交易時間節點，坑。4，違約責任不會，坑。5，定金交多少，不會。坑。6，資金的監管，使用，流轉不知道，坑。7，合同裡，出事的話，中介任何責任都推得一乾二淨，而絕對不會少收一分中介費。坑。
坑雖然多，大家也沒什麼可怕的。誰買二手房，不被氣吐血過。可是，為了賺錢，粉身碎骨也得上啊。
深房磚頭哥
二手房交易流程是比較複雜的，客戶在購買二手房的時候有可能會掉進“坑”：
1，客戶對二手房市場價格把握不準，一般會高於市場價購買。
2，客戶對所購房屋情況掌握不清楚：建築品質，小區物管，原業主債務關係和鄰里關係等。
3，如果房屋為裝修房，客戶可能對專修質量，硬裝線路管道質量不能把控。
4，如果找一些不正規的中介個人購房，客戶權益無法得到保障。
本人從事一二手房屋賣賣6年，如果想了解更多房地產知識可以私聊。（重慶市）
