2019年已經過去了3/4，你們項目的收繳率完成得怎麼樣了？
當你還在愁收繳率的時候，浙江寧波的一個小區已經連續5年完成了100%的收費率，是不是很可怕？是不是很佩服？是不是很羨慕？
能做到這麼優秀，想必這個小區的物業經理一定是個高手！
01
收費率100%，連漲三次物業費
他們是怎麼做到的？
2000年，0.3元/㎡/月；
2004年，0.45元/㎡/月；
2008年，0.65元/㎡/月；
2016年，0.85元/㎡/月。
這是海曙區鼓樓街道文昌花園小區自1999年交付以來的物業收費標準。
近20年來，這個小區經歷了三次物業費調價。接連提高物業費，小區業主願意買單嗎？
當記者帶著這樣的疑問來到這個老舊小區採訪時，他們的物業服務中心主任丁明自豪地說：“從2014年到2018年，我們已經連續五年物業收費率達100%了！”
都說老舊小區最難管，且很多物業公司不願意入駐，文昌花園的經驗，或將給寧波800多個交付於2000年前的老舊小區一些借鑑。
初夏的文昌花園鬱鬱蔥蔥，保安師傅有序引導著前來停車的司機，物業維修工忙著修理停車位上的路障，不少一樓業主將自家的盆栽搬出來曬太陽，隨時還會飄來陣陣飯香味兒，比起外形看上去“千篇一律”的新小區，它更多了一分煙火氣。
1999年8月，這個由聯合房產開發的小區交付了，一期共有200戶業主。除了其中一個樓道有10套拆遷安置房外，其餘均為商品房，面積從90㎡至115㎡不等。
“別看現在小區老了，在當時我們的房價大約需要3200-3400元/㎡，買一套房也得要三四十萬元，而且那會兒按揭的比例小，所以買在這裡的業主基本上條件都不錯，而且以自住居多，哪怕是現在，租客都很少。”小區本屆（第六屆）業委會副主任陳守輝說。
02
物業主抓安保、保潔、維修“三大件”
物業中心主任還兼職維修工
交付後，聯合物業正式開始管理小區，“小區雖小，但有南、北兩道門，所以物業員工的配備上，一點都不少。”丁明告訴記者，他們共聘請了8個保安、2個清衛、1個維修工、1個會計兼前臺以及一名物業中心主任作為服務團隊。
在丁明看來，物業服務，最主要的三大塊內容無非就是安保、保潔和維修，業主們反映的問題也大多集中於此，於是他們在日常服務中，圍繞這三大塊內容進行。
“小區是業主的家，如果頻頻發生盜竊等安全事件，肯定交代不過，所以在安保上的力量，我們從未懈怠過。”除了日常的值班外，保安還負責引導前來停車的車主，為了保證小區居民的停車，也會視情適當控制外來車輛進入。
在安保方面，文昌花園的成績有目共睹，它獲得了“2016年度海曙區物業治安防範安全小區及海曙區物業治安防範無刑案小區稱號”。
其次是保潔，如果環境衛生差，那麼任誰都不願在這個小區長待。記者走訪小區時發現，雖然文昌花園的各項設施比不上新小區，牆面也有一些鏽跡，但地面上很少能見到未清理的垃圾，基本做到了小區老舊而不髒。
而在維修方面，聯合物業在居民當中的口碑更好。
▲物業經理任丁明和維修工一起修停車位路障
“門鎖壞了，管道堵了，電燈不亮了……老小區最主要的問題就是這些，一發生問題，我們第一個想到的，就是找物業，這一點上，聯合物業真的很給力，除了他們的一名專業維修工外，物業丁主任就是做維修出身，日常接到我們的求助，他都會上門過來幫忙，能解決的，基本當下就解決了，真的非常好！”記者隨機採訪了一名業主童阿姨，她為物業的維修工作點贊。
說到這裡，丁明也道出了自己的想法：“業主並不只是我們的甲方，每天在他們的家園為他們服務，應該想著怎麼幫他們解決問題，只有抱著這種心情，才能真正把服務做好。業主家裡的水龍頭壞了、馬桶堵塞了、漏水了、電線開關壞了、閘刀跳閘了、電風扇電水壺等小電器不能運轉了……這些都比較常見，而且我一般也能修好，如果沒法解決的，就跟他們解釋是為什麼，業主看我努力修過了，即便修不好他們也能理解。”
03
物業曾因虧損嚴重提出退管
社區、業委會幫他們漲價
隨著人力成本的逐年增加，即便小區的2間經營用房和一半的停車費收入用來補貼物業，聯合物業的日子仍然不好過。
2004年，他們將物業費提價到0.45元/㎡/月，2008年提價至0.65元/㎡/月，因為前期的服務得到了大部分業主的認可，這兩次物業費上漲都順利完成了。
然而，因小區老舊，且物業費本身較低，在2016年前的那幾年，物業平均每年要虧損5萬餘元，這給了聯合物業很大壓力。2016年，他們提出了退管文昌花園的想法。
這時，文昌社區居委會、小區業委會及聯合物業一起組織開會，商量小區的未來。
他們先調查了業主們對聯合物業的滿意度，結果顯示，絕大多數業主是認可聯合物業的服務的，在此基礎上，居委會和業委會想法子挽留物業。
“如果頻繁更換物業公司，對小區有害無利，而且老舊小區也很少有物業公司願意接管，畢竟物業是以盈利為目的；文昌花園小區小，管理成本高，不能一味想著減少物業服務人員以降低他們的運營成本，如果這樣，物業會做不好服務，勢必導致服務品質下降，然後物業費就越發收不上來，進而惡性循環。”文昌社區黨委書記周曉紅對記者說。
商量過後，居委會和業委會決定再一次上調物業費，讓物業公司以服務促提價，得到業主的進一步認可。
感受到居委會和業委會的支持，又看到大部分業主同意調價，聯合物業決定留下來，繼續服務文昌花園。據瞭解，2016年這次調價之後，物業的虧損有所減少，目前平均每年約為1萬多元。
說到這兒，丁明表示，留下也是因為考慮到管理這個小區的時間久了，從地產到物業，一直都由他們負責，對小區、業主都積累了感情，且老是退管，對物業公司本身也沒有好處。
04
業主樂於且敢於參與小區管理
“五元隊伍”有點意思
當然，在小區治理中，業主本身也發揮了很大作用，“因為我們小區自住業主多，他們非常關注小區的日常情況，樂於且敢於去自主管理小區，去反對一些不文明的現象。”業委會副主任陳守輝說。
他向記者提到了一件事：去年有業主發現，一個居民混裝了廚餘垃圾和其他垃圾，還準備一起丟進綠色的廚餘垃圾桶，見狀，這個熱心業主就將情況反饋給了小區，很快，業委會成員、普通業主、物業等都趕去要求這個居民將垃圾分裝乾淨後，再投入對應的垃圾桶。
“我們小區的垃圾分類可是省級示範點，平日裡對每家每戶都會做檢查，連續三次分類正確的家庭，才能被社區評為‘分類免檢家庭’，都做到這份上了，哪能允許小區公共垃圾桶裡，有沒有分裝好的垃圾呢？” 陳守輝略帶自豪地說。
文昌花園的垃圾分類是全省試點小區
此外，去年6月起，文昌花園黨支部內的黨員、社區居委會、業委會、物業、居民這五方各自派出代表，組成了一支“五元隊伍”，在每月第一週的週一，對小區的環境進行一次巡視、檢查，巡視中發現的問題，能在場解決的，就解決了，不能解決的再做討論。
“一般的問題都能解決，因為物業也在場，很方便，同時也有利於大家對物業服務進行監督，對他們來說就像是有第三隻眼，幫助他們發現並解決問題，而且啊，小區居民看見‘五元隊伍’日常的工作，也知道大家都在各司其職，對各方都有了更多信任，有利於協調整個小區的關係。” 文昌社區黨委書記周曉紅表示。
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