隨著新型冠狀病毒全面爆發，公寓企業承受著巨大的空置及退租壓力，企業現金流面臨嚴重考驗。克而瑞調研近數據來看，79%企業表示營收較去年同期下降50%以上，規模型企業虧損預估超千萬。當前的疫情使公寓行業陷入危機，更依賴於外部的資金支持。
據本週的海外消息，軟銀已通過願景基金向自如投資10億美元，並領投了貝殼找房15億美元，融資消息的在當下節點被曝光，無疑為長租公寓行業注入了一劑“強心劑”。
長租公寓發展至今，已有不少投資機構入局，截至2019年底，長租公寓行業共獲得股權投資超300億人民幣，投資事件近百起。如今機構投資人也在密切關注新型冠狀病毒疫情對行業帶來的影響。
此外，目前不少投資機構和頭部公寓企業蠢蠢欲動，積極通過各類渠道蒐集業內信息，收併購意願明顯。疫情結束後，資源將向頭部企業彙集，行業集中度進一步提升。
一、長租公寓融到多少錢？
1. 資金向頭部傾斜
2015年，住建部首次提出“租購併舉”, 並明確其為住房制度改革的主要方向，長租公寓逐漸步入大眾視野，2015年當年投資事件數及金額猛增，2015-2017年，行業熱度持續，但自2018年起，暴雷事件頻發，行業洗牌加劇，投資情況由“小筆多額”向“單筆大額”轉變。
從獲融資企業的總部所在城市劃分上看，獲得股權融資金額較高的企業，總部主要集中於北京和上海，分別達到136.3億人民幣和144億人民幣。基於北京、上海成熟的市場環境及旺盛的租賃需求，企業更易成長及規模擴張。
2. 前期投資輪次減少
從投資輪次來看，天使輪和Pre A/A/A+輪投資事件數整體佔比66%，其中2015年佔比高達77%，主要是因為行業初期，隨著利好政策的出臺，各家機構都開始培育初創品牌，試圖搶奪先機。
但隨著行業格局逐步顯現，頭部公寓已建立起或規模、或運營、或模式的企業護城河，2019年的早期投資筆數銳減，而蛋殼公寓及魔方生活從大浪淘沙中脫穎而出，率先獲得大筆D輪投資。
3. 機構偏好增量潛力大的成長性企業
從投資類型來看，相較於自帶整合特性的租房平臺，投資機構更傾向於培育增量潛力巨大的公寓自營賽道。
自營公寓分為集中式及分散式兩類，近年來集中式公寓獲投筆數佔比56%，金額佔比44%，分散式公寓獲投筆數佔比35%，融資佔比高達52%。
究其原因，分散式公寓通過單房拓展，易形成規模效應、獲取高估值的同時，也面臨不菲的收房成本。附之其低利潤率和高折舊率的先天性缺陷，分散式公寓在發展前期更需要大額資金支持。
截至2019年底，獲投金額排名前三的公寓品牌分佈為分散式公寓自如、蛋殼公寓，及集中式公寓魔方生活。
自如管理房源規模已超百萬間，穩居行業第一。目前已完成B輪融資，累計獲投七十多億人民幣。除卻資金需求，自如引入泛大西洋、華平、紅杉、騰旭、融創等多方投資， 也是為其租賃市場全面佈局贏取更多合作伙伴。
與自如背靠鏈家不同，蛋殼公寓自成立初期就引入機構投資者，至2019年10月已完成D輪融資，融資總額近70億元。美東時間2020年1月17日，蛋殼公寓正式在納斯達克上市，機構持股佔比超70%。
魔方生活於早在2012年就進駐長租公寓市場，積累了大量公寓運營經驗，獲得資本市場認可，累計融資近50億，為融資金額最高的集中式長租公寓。
二、誰在投資長租公寓？
2012-2019年參與長租公寓股權投資的機構多達114家，更有不少機構成立專門的長租公寓投資平臺。透過數百億的投資資金，我們可以清晰看到哪些機構看好中國住房租賃市場，哪些在持續佈局長租公寓行業。
1. 外資廣泛佈局中國市場
克而瑞統計發現，近年來內外資參投長租公寓的投資筆數佔比分別為74%、26%，但外資投資金額可達46%。
以華平投資為例，其總部位於紐約，在全球都有著廣泛投資。截至2019年底，華平投資陸續入股了魔方公寓、盛煦地產、自如、V領地、窩趣等長租公寓企業，涉及創業系、中介系、酒店系、地產系多家公寓品牌。具不完全統計，華平投資累計投資金額高達127億人民幣，位列中國長租公寓領域投資機構之最，長租公寓版圖構建已現雛形。
除華平投資外，2012年至今，進軍中國長租公寓行業的外資金融機構多達30餘家，其中包括凱雷資本、IDG資本、紅杉資本、GIC等世界一流投資機構。同時，2019年2月，世界長租公寓巨頭睿星資本宣佈攜手荷蘭匯盈資產管理公司和MIRA房地產在中國聯合設立第一支投資基金，並完成首輪4.5億美元資金募集，表達了對中國租賃住房市場的十足信心。
2. 險資謹慎關注長租公寓
為進一步支持長租公寓行業發展，2018年5月，銀保監會發布了《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，文件規定，保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金參與長租市場。
險資准入長租市場給行業帶來更多資金來源，但從當前落地情況來看，參與有限。截至2019年底，僅有中國平安和中再資本真正進行了長租公寓的相關佈局。
2018年8月，由中再資本、南京江寧開發區、協鑫集團三方共同打造的長租公寓項目在南京簽約，這是中國保險業首單擬通過保險私募基金投資的長租住房項目。“中再資本-協鑫長租公寓項目”總投資額約為80億元，建成後可以為南京提供超過4000餘套綠色智慧新居。
2019年3月，“平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產支持專項計劃”成功發行；平安不動產與朗詩旗下青杉資本共同收購改造上海朗詩寓張楊北路店、南京天隆寺地鐵站店陸續開業。
2019年4月，平安不動產和旭輝領寓達成了合作協議。雙方合作範圍包括一線城市和部分強二線城市長租公寓項目的投資收購、工程改造、運營管理、資產證券化產品的發行及退出等。
2019年8月，平安集團表示平安保險資金投資不動產比例只有7.2%，遠低於銀保監會規定的30%上限，正著手與地方政府研究千億級的保險資金進入到長租公寓、人才保障房等項目。
對於向來保守的險資來說，安全性、收益性以及流動性為主要投資特性，要做到長租公寓與險資的真正匹配，或可將租金等資產證券化後通過二級市場融資，通過險資間接投資。待公寓市場真正成熟後，再探索以直接方式參與長租市場。
三、機構投資態度是否受疫情影響？
隨著新型冠狀病毒全面爆發，公寓企業承受著巨大的空置及退租壓力，企業現金流面臨嚴重考驗。
1. 投資機構態度穩定，仍關注賽道長期發展
克而瑞針對投資者的調研數據顯示，雖然投資者普遍認為疫情對長租公寓影響較大，但大部分機構對行業仍保持短期波動、中長期看好的態度，預測此次影響將持續到疫情結束後一至三個季度內，對長租公寓標的的收益率預期也會適當調低。
且據本週的海外消息，軟銀已通過願景基金向自如投資10億美元，並領投了貝殼找房15億美元，融資消息的在當下節點被曝光，無疑為長租公寓行業注入了一劑“強心劑”。
再根據海外上市企業青客及蛋殼公寓的股價波動情況來看，雖然兩家企業在上市一週內股價都出現了明顯下跌，但國內疫情爆發期間，青客公寓股價呈回升趨勢，蛋殼公寓前期股價穩定，2月18日受深圳政法委對其展開租金貸排查消息的影響，股價大幅下跌。
另外，近期海外疫情開始快速蔓延，全球恐慌情緒加劇，美股急劇下跌，但因國內疫情逐步得到控制，兩家中國公寓企業的股價波動較小。
2. 金融支持共渡難關
當前大環境下，雖公寓行業舉步維艱，但國家在政策及金融層面都給予了公寓企業不少支持，出臺了稅收，減免、貸款利率下調、債券延期、減租降租等一系列政策，幫助行業共渡難關。
從公寓反饋來看，一方面，部分國企業主已經主動向企業提供減免租金的政策，一些項目得到了相應的免租期和租金支付後置的支持。
但另一方面，雖然政府相關機構出臺各類扶持政策，但不少公寓企業與銀行溝通關於企業貸款、債權融資等方面的補貼或優惠政策時，銀行業務團隊表示尚未收到正式優惠政策文，政策落地尚需時日。
3、分化加劇，抄底機會顯現
除卻外部支持，疫情本身也加劇了行業洗牌，並給予頭部公寓企業更多收併購機會。
盈利率低是長租公寓尚未解決的行業問題，在當前消極環境下，更是有大批中小型公寓因現金流斷裂而無以維繫。此時，頭部企業的強運營能力進一步凸顯。
一方面，專業系統支撐的“租期管控”在前期避免了淡季空置率的斷崖式下滑，從而提高了公寓企業在疫情期間的抗風險能力；另一方面，優秀的管理效率在保證公寓疫情防控措施高效落實的同時，可節省相當比例的人員成本。
疫情雖然殘酷，但也是公寓運營的試金石，進一步驗證了長租公寓的持續發展需要依靠企業的精細化運營。此次洗牌可讓更多優秀的公寓企業脫穎而出，加劇行業分化。
另外，伴隨著大量中小公寓的淘汰和整體估值的大滑坡，行業內或將出現抄底機會。目前不少投資機構和頭部公寓都蠢蠢欲動，積極通過各類渠道蒐集業內信息，收併購意願明顯。疫情結束後，資源將向頭部企業彙集，行業集中度進一步提升。
總而言之，雖然疫情使公寓行業陷入危機，但當前國家政策大力扶持、公寓企業積極自救，長期來看，長租公寓仍具有廣闊發展空間。
受“租購併舉“政策號召和整體市場需求影響，投資機構持續關注長租公寓賽道，資源進一步向頭部企業傾斜，行業成熟度將逐步提升。
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