回頭來看，萬科2014年提出“白銀年代”的行業判斷，可能是個錯誤。
一則這3、4年行業業績規模整體連續攀新高，2017年達到13.7萬億；二則大中型房企增長勢頭一如既往的兇猛，很多百強房企50%，甚至100%的連續2年翻倍增長！
2018年破千億預計30家
以千億房企為例，2017年千億房企17家，而2018年預計30家，1年時間近乎翻倍的數量增加，而且這是發生在調控加劇、金融收緊時——這個結論，是在上週五上海易居沃頓第7期課程開課儀式上丁博士的預測。
30家千億房企，是什麼概念？
前2、3年前，千億房企還是個很酷的“刻度”！
那時，房企即使遠離千億，但哪怕敢於喊出衝千億的3年目標，也被認為是房企“上進生”。但沒想到的是，僅僅3年間，2015年才7家，2017年17家，2018年預計30家，不排除2019年、2020年40家、50家。
的確，最近3、5年內，將是中型房企紛紛破千億的“爆發期”！
反過來說，如果未來3、5年，你家房企的規模還沒有破千億，那麼，等待你的或許是邊緣感，或者是被收購！
焦慮的房企，百強榜功不可沒
老潘提醒，別扯什麼“小而美”，這幾年，房企還是大得好！
不怕白銀年代，不懼樓市調控，也不怕行業天花板……一大批大型房企硬是用持續走高的業績跑出了“高鐵”的速度。最近3、5年，50強房企的增速都是40%、50%左右，有些巨頭甚至連續2年100%增長。
如龍湖副總裁說，未來第一梯隊房企如果沒有30%的增長，都是“倒退”。這種倒退，實則是百強座次榜的倒退！
事實上，有一種“倒退”，不是你不優秀，而實在是同行“太優秀”！
即這種行業地位的倒退，不是你不上進，而是你的對手太上進，他們的“一流上進”，讓你的“二流上進”相形見絀。
百強銷售榜，本質就是百強座次表，更是房企江湖地位高低的座次圖！
誰前進了，誰後退了，每年，每個月都一眼明瞭。
有房企總裁對丁祖昱開玩笑說，你們這個百強榜，讓我們既愛又恨。有這個榜單，就清晰知道自己的江湖“位置”，每個月拿數字向老闆彙報，也更容易下定決心往前衝，比如衝勁30強，10強，而所謂的恨，就是這個榜單的確讓地產老闆和職業經理人“焦慮”，（別說1年，1個月掉隊幾名估計就亞歷山大。）
反過來，假設地產行業沒有百強榜，估計大家也不會像今天這般“焦慮”和緊張感。
事實上，這怪榜單什麼事了？
人，貴有自知之明，企業也是如此。
百強榜，讓房企老闆更容易看清自己；
榜面前，房企沒有任何藉口，很難自欺欺人，落後了就是落後！
又或者另一個參照意義是，只有知己知彼，方能有的放矢、百戰不殆！
未來5到10年，政策調控是常態
房地產是政策市，以前是2、3年的小週期，今天長效機制和房子不是用來炒的，而是用來住的、租購併舉等寫入19大之後，這意味著中國房地產的“政策市”會慢慢成為常態，至少5年不會變。
這也意味著，在這樣一種恆定力量的政策市大背景下，整個房地產又會慢慢回到“市場市”。
對此，丁祖昱表示，這一輪調控和過去3輪調控最大的差異就是過去三輪調控都有180度的轉變調頭，都在調到1、2年左右的時間後，又被新的刺激政策所覆蓋；但這一輪調控政策，在未來5到10年我都認為不會被新的刺激性政策所取代，所以說大家不必太有僥倖的鬆綁心態。
其次，隨著時間的推移，未來我們可以慢慢對政策的研究稍微少一些，因為出政策成為一種常態，調控成為一種必然，未來房企，會長期在一種限制性政策下面往前發展。
所以，今天的房企，該幹什麼還是幹什麼，“等靠要”是沒有市場的，不能捂盤惜售，更可怕的是這樣會貽誤戰機，也只有每個月往前衝，市場才有可能被你搶下來，放到自己碗裡，否則你不進取，有限的蛋糕都會到你的對手碗裡。
其三，未來還會有房地產稅或其他方面的政策，但在丁祖昱強調，未來的政策，包含房地產稅，並不會對中國房地產市場產生根本性的影響。哪怕是現在過熱的三、四線城市，因為兩年前的四線政策開始啟動，到去年深化，到現在各個地方城市“打補丁”，目前來看，政府、開發商、消費者等各個層面，大家都基本已經適應這種格局態勢。
其四，今天政策和市場都在“作用”房地產，政策和市場一期影響房地產的走向。過去政策是一城一策，今天是一城多策，地方政策有很多打補丁政策。
為什麼在規範方面做很多調整？為什麼除了房地產調控還會有人才落戶的相關的政策？實際上這是在現有政策環境下面，市場自身的一些瘋搶動作，反過來又影響新政策的發生，
現在不是單純政策決定市場，也不是單純市場決定市場，而是在政策和市場兩者互相作用之下去左右一個城市樓市的走向。20萬億，是中國房地產的總量平衡點
一個逼近天花板的行業，是否支撐巨頭房企的衝千億，持續生長？
答案是肯定的，這一點，老潘在訪談眾多百強房企總裁時，都普遍表示出一個樂觀的空間。整體而言，未來住宅行業還有5到10年的大機遇。當然提醒一句的是，這是大企業的5到10年。
從2014年的行業天花板和白銀時代的言論之後，2015年、2016年、2017年房地產依舊迎來“黃金3年”。在這3年，無數勇敢者、樂觀者房企收穫頗豐。而從總量蛋糕來看：
2017年，中國房地產創下13.7萬億的新高，一個佔據GDP六分之一的巨無霸行業！
2018年，在丁祖昱看來，今年的總量市場考慮到調控收緊，資金收緊等，
整體市場業績不會再大幅增長，可能會稍微下降一點，但依舊在13萬億左右。但在2018年之後1、2年，預計行業有望達到15萬億，這是有可能的。更長遠來看，未來5年中國房地產保持15萬億銷售額高位盤整是有可能的，而5年之後，一手房市場可能會逐步下滑，而二手房市場會逐步補充進來。但這個過程中，新房市場不會懸崖式下跌。因為中短期內大量剛性需求不會改變，改善型需求還會增加，老年人口在增加。
從總量來看，2017年一手房市場是13.7萬億，而6萬億左右是二手房市場，加起來一共20萬億，這個數字在丁祖昱看來是未來中國樓市一個總量的平衡點。
一個15萬億的巨無霸市場，一家龍頭企業碧桂園才4%低市佔率的行業，你自己才幾百億，1000億不到，你老是擔心這個行業天花板幹嘛？這個佔據GDP六分之一的行業，還不夠養活你、養大你麼？
不進三四線，就很難做規模
破千億2018年預計30家，大型房企的春天來臨，可一個最直接、也最重要的問題是，他們“主戰場”選擇在哪裡？
中國地大物博，34個省，294個地級市不可能房企每個省，每個地級市都去佈局。就在週五易居沃頓的房企升級與發展組的課題組組長陳凱認為，廣東1.9萬億，長三角3萬億市場，房企其實聚焦這5萬億的區域，做到10%，就有5000億份額，何必戰線過長，全國化佈局？
聚焦長三角，珠三角，這是城市圈的邏輯，而從城市結構來看，房企做大是重倉底子肥沃的一二線城市，還是進入不限購限價能夠跑量的三四線？
回答這個問題之前，首先需要了解一個數據，在去年13.7萬億銷售額中，三四線城市佔比已經達到67%，而一線和二線加在一起才33%，顯然2017年中國房地產三分之二戰場在三四線。所以，如果要有大增長，要衝千億，要快速銷售，不進三四線，很難做規模。
事實上，有上海衝千億房企總裁就告訴老潘，與其是死磕幾年進不了北上廣深，還不如直接階段性放棄一線城市，核心精選三四線，在精選的三四線城市，我只要做好產品，跑得快，控制風險高週轉，是可以實現企業規模快速增長的。
包含碧桂園，中梁，祥生……這些重倉三四線的大房企，黑馬房企，業界能夠光速增長，核心都是與三四線風口的爆發無不相關。
當然，也有例外的。
比如萬科、龍湖都是重倉一二線的。而且萬科實現了在一二線城市做規模，比如說萬科，進入數量相對較少的城市當中，幾乎所有城市都是排名前三位，這就是萬科的能力，萬科畢竟深耕一二線多年。
碧桂園依舊還是重倉三四線，2017年5508億銷售額中，有60%來源三四線城市。而且今年衝擊萬億進程中，戰略下沉，進軍鄉鎮，碧桂園強調，每個區域都要進行縱向深耕排查，只要常住人口在1萬以上的鄉鎮都是碧桂園的目標“城市”。
那麼，萬科和碧桂園，哪種模式更好？
其實沒有答案，最好的解釋是沒有更好，只有更適合企業的模式就是最好的模式。畢竟萬科職業經理人玩一二線遊刃有餘，碧桂園草根文化、創業文化玩四五線輕車熟路，都是經驗、文化，模式的“自我戰略強化和賦能”。
回到一二三四線來看，一二線市場相對容量大，更穩定一些，清晰一些，而三四線城市沒有那麼清晰，而且棚改會對短期市場產生巨大影響，過去兩年三四線城市的爆發很大程度受到了棚改的刺激和推動，比如浙江最近1、2年就是源自棚改政策的率先全國推行，加上諸多百強開發商大面積進軍浙江三四線，最終帶來浙江三四線的樓市爆發，也帶來類似德信、融信在大浙江市場的業績爆發。
反過來，如果一個城市當中棚改數量明顯下滑的話，對這個城市的佈局就要高度警惕。反過來，一個城市的棚改還沒有啟動，就可以在這個城市提前佈局，哪怕是五六線城市也可以提前佈局，因為每個城市都有棚改紅利機會。
不用說銷售，土地市場、資本市場更是強者恆強
未來30%房企佔據70%的蛋糕，銷售市場早已經是馬太效應！
但你別以為著強者恆強只是在銷售業績上，土地市場拿地，資本市場拿錢，同樣是強者恆強的格局。
其一，今天土地市場，現在變成了另外一種強者恆強，前十強當中今年拿地金額佔到了54%，這是非常高的集中度，而且比銷售市場的集中度更高，而且今年的土儲數量和質量，就決定了未來3、5年房企業績的座次榜。所以，從這個角度來講，這也奠定了未來3、5年房地產銷售業績的新格局、新榜單。
從區域拿地來看，也是強者恆強，以銷售市場5萬億的長三角和珠三角而言，這在土地市場也是最受青睞的。比如很多房企佈局三四線，就去長三角，珠三角的三四線拿地，一個5萬億的市場你不去，你到底要去哪裡？
當然，值得一體的，二線城市拿地一個重要區域是中西部戰場，核心緣由在於，中西部的地價還沒有完全反映出來，房價也沒有完全反映出來。
其二，都知道2018年缺錢，開發商壓力巨大。但事實上，越大的公司，反而越有錢拿地，這樣的結果就帶來，越是缺錢，調控的時期，大型房企越能彎道超車，中小房企只能望洋興嘆。
2018年金融形勢是非常嚴峻的，這是對整體金融面而言的，但事實上，50強、或者更準確的說，30強大型房企還是拿得到錢的。
原因很簡單，其一，錢非常緊張，但銀行等金融機構的錢還是要放出去的，為了控制風險，往往只放給最好的公司；其二，房地產就是資金的遊戲，大型房企不僅能夠獲得更多融資現金流，而且依賴人才，品牌，專業的優勢，也容易獲得更多的銷售經營性現金流……所以整體而言，對於30強而言，2018年在融資上面的優勢反而體現的更為顯著。
2018年，無論資金，還是拿地，還是銷售，人才，房地產的資源都被50強、30強最大化的佔有了，這種強者恆強的格局，既是規律使然，也是殘酷現實。
小結
未來樓市3、5年，會有今天的10強房企跌出10強，也會有當下的30強，50強房企越級進入20強、10強，當然還會有很多房企滑落50強，百強，甚至乾脆被百強“吃掉”……這都很正常，這是這個行業在目前這個洗牌分化階段的必然規律，與焦慮無關，與政策無關，而身在這個階段的房企，唯有認清格局，放下焦慮，不要老提情懷，不要不務正業瞎轉型，而是保住江湖地位，進攻是最好的防守，先拿到未來3、5年的樓市入場券再說！
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