2020年當然是地產冷週期的一年，也就是總體不會熱。對比同樣屬於冷週期的去年，今年的形勢極為複雜，可謂前所未有。
首先是宏觀方面的問題。
這個首當其衝的當然是疫情的影響問題了。
從本國的情況看，發揮了舉國體制和全民動員的優勢，十四億人堅毅隱忍，終於在2月下旬出現拐點，估計到3月底，就連武漢也能基本打贏殲滅戰。所以就如鍾南山院士所言，4月份我們基本可以度過這次疫情。
但是，這絕不意味著一切像當年薩斯過後那樣恢復正常。因為全世界其他國家的形勢極為嚴峻。臨近的韓國還在猛增，大邱市的床位已經不夠。而意大利幾乎可以稱為肆虐，並傳播歐洲，還有個形勢更為嚴峻的伊朗，也在轉播中東區域。
尤其是後兩個國家的人們，大街上大部分人不戴口罩，很多人以流感視之，給了病毒瘋狂傳播的通路。所以，短時間內，這次新冠病毒疫情怕是還要在很多國家擴散，只怕今年上半年整個世界不得消停。
所以從全球看，這次疫情和國內一季度基本結束的樂觀狀況不同，不是個短期的事，從全球看，如果能在上半年結束，估計就是謝天謝地了。而很多經濟領域，比如航空、外貿、會展、旅遊、航運、金融等等，都會造成巨大沖擊，當然會拖累世界經濟。
當然，房地產是個國內的經濟，基本上是中國人自己的事，所以只要國內把住外來傳播的關口，受到的衝擊會比上述產業小很多。唯一的問題在於，這些產業的從業者，自然不敢大宗消費了。
而疫情本身會引發兩種需求，一個是剛需打工人員會深刻認識到必須在所在城市有個自己的房子，否則會被城市和小區甚至房東拒之門外/另一個是有錢人在家裡待得時間太長，會發現自己房子的不足，產生很多換房的需求。
這兩個人群就是今年的剛需和改善的機會所在。當然，這都需要鈔票作為支撐。
其次，從調控政策的放鬆情況來看，也沒那麼樂觀。
從最近的幾個事情看，無論是央行和銀保監會的再次聲明，還是河南駐馬店或者廣州這兩個地方實質性的放鬆政策的半途夭折，都表明一個現實：房住不炒是基本國策，是不能變的鐵律，短時間內不會因為其他而受到干擾。即便有疫情，也不能動搖。
很多地方的所謂放鬆政策，其實也是一種試探，但是隻要不越線，一般不會有人管，只要越線，馬上當頭一棒打回去。去年的開封的教訓沒有吸取，於是駐馬店再次被河南省政府約談，這樣的信號已經夠明顯不過了，相信沒有那個城市會再冒出來了。
唯一的優勢地方政府在拿地款等方面會有寬限，還有落戶方面也會對中心城市有所寬限，這些當然會起到緩解的一部分作用，但是並不能從根本上解決問題。所以，今年開發商會很缺錢。
這個缺錢如果在下半年不能解決，可能會要了很多開發商的命。
這是宏觀的局勢，而說到青島本地的局勢，也出現了巨大的變局。
一個是土地出現持續放量。一個區域本來日子挺好過，供求關係也不緊張，但是一旦賣地多了，就是激烈拼殺，對開發商銷售能力是個巨大的考驗。青島去年和今年的持續賣地，讓很多區域競爭加劇，自然也會讓很多開發商被邊緣化或者淘汰掉，這是個比較殘酷的過程，這也會讓部分不開眼的購房者一起埋單。
另一個是福利房紛紛出來了，尤其是賣地方面，近期的幾個市區地塊的住宅部分之中，人才公寓直接佔了一半。要知道這個是要打八折的，直接和商品房形成競爭，並吃掉一部分利潤，所以讓很多拿地的開發商愛恨交加，糾結萬分。其實這也會讓很多青年或者剛需或者高學歷者糾結，是等著買人才公寓呢，還是買商品房呢？
城陽據說推出了共有產權的房子，不知道和哪些開發商的哪些樓盤合作？如何定價？這個政策也得看具體標的和具體執行來評判，但如果執行，必然為市場增添變數。
所以，疫情儘管沒有結束，已經迎來曙光。外國的疫情形勢儘管嚴峻，但對本國地產影響不是那麼大。
最大的問題在於，因為疫情的影響，對於需求方而言市場只會總量變小，而對於開發商這個春天幾乎所有的動作都會擠壓到夏天甚至秋天，所以會在時間上集中搏殺。
而青島房地產市場因為土地的加速出讓，和十萬套人才公寓的加速推行，讓很多區域樓市的供求關係會在今年下半年加劇這種去化壓力。
比如有人統計了今年膠州有110多個盤要上市爭奪市場，而去年賣了2萬套，今年很難超過這個量，因為臨沂人來不了那麼多了。那怎麼辦？是不是需要提前動手放一部分血？
所以，今年的春夏之交，就看誰能搶到先手了，這很重要，就看決策者們腦袋清醒不清醒了。
當然，從購房者的角度，或許就是入手的機會，只不過你得把宏觀和微觀都看明白。百忍老師一再強調，你千萬買房的時候看清楚開發商的底細，這個比房價漲跌更重要。因為房子是預售制度，到時候交不了房，你就守著個爛尾樓痛哭吧。
最近百忍老師經常有人找，因為他們買了前期的各種問題開發商的房子，無人搭理，沒法交房，沒法辦證，已經在漫漫維權路上了。
想規避風險，來問房圈一問：
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