1月6日，中梁控股（02772.HK）宣佈2019年12月未經審計的營運數據。2019年全年中梁控股累計實現合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額1525億元；合約銷售面積約1485.1萬平方米。
值得注意的是，截至2019年11月底，中梁控股實現合約銷售金額約1305億元，完成全年1300億元的銷售目標，成為2019年少數提前一個月完成全年目標的房企之一。即便如此，和以往相比，中梁控股銷售業績的增速正逐步放緩。
銷售業績增速放緩
中梁控股的崛起，堪稱區域房企發展的典範。早在1993年，中梁控股的前身溫州華成房地產開發有限公司於溫州創立。2012-2013年恰逢溫州房價下跌，中梁控股卻逆勢成長，一躍成為溫州房企的龍頭。2016年，中梁控股不滿足於地方龍頭，把總部搬到了上海，正式開啟了全國化的擴張之路。彼時，業界稱之為 “中梁速度”。2019年7月，中梁控股成功登陸香港資本市場。
從2015年的百億銷售到突破千億門檻，中梁控股只用了三年時間。2016年-2018年，中梁控股實現合約銷售金額分別為190億元、649億元、1015億元，其在2017年、2018年的合約銷售額增速分別為241.58%和56.39%。2019年全年中梁控股累計實現合約銷售金額約1525億元，同比增速為50.25%，儘管仍處於高增速，但增速有所放緩。
此外，“中梁速度”還體現在土地儲備方面。土儲及規模的迅速增長，主要與中梁控股的發展戰略息息相關。中梁控股的業務佈局主要以深耕三四線城市為主，得益於過去幾年三四線城市的政策紅利，中梁控股實現了迅速擴張。
2016-2017年，中梁控股在三四線城市攻城略地，其土地儲備面積分別為766萬平方米和1903萬平方米，其中2017年同比增速為148.43%，一年之內土儲翻了1倍多。
然而，隨著三、四線居民槓桿率迅速上升，棚改貨幣化紅利逐漸消失，中梁控股的增長或受制約。
為此，中梁控股跟隨國家政策調整了戰略，主要以“全結構”佈局為指導方針。從2018年開始，中梁控股增加了二線及強三線城市買地的比重。在2019年8月的中期業績會上，中梁控股CEO黃春雷稱，在二線及強三線的拿地比例佔到80%以上。截至2019年上半年，中梁控股的土地儲備面積為4200萬平方米，較2017年末翻了一倍。
數據顯示，2019年前11月，中梁控股新增129塊土地，投資總金額約711億元，其中50%位於二線城市。由於中梁控股在2018年才開始佈局二線城市，其佈局並不完善，進而制約後期的規模增長。
與此同時，在2016-2019年上半年中梁控股的存貨呈現上升趨勢，分別為303.64億元、636.83億元、1030.78億元和1199.40億元。而2016-2019年上半年中梁控股的平均預收賬款分別為118億元、343.87億元、736.87億元和1048.33億元。
圖3顯示，2016-2018年中梁控股反應存貨去化壓力的指標“存貨/平均預收賬款”分別為2.57、1.85、1.40，呈現逐年下降的趨勢。2019年上半年該指標為1.92較年初有所上升。而反應去化能力的另一指標“營業收入/平均預收賬款”在2016年－2019年上半年分別為0.25、0.41、0.41、0.37，說明中梁控股預收賬款結轉營收的速度開始變慢。
隨著銷售規模不斷增長，中梁控股對管理架構也進行了調整。2019年8月中梁控股調整了企業內部結構，將此前的12個大區進行整合，最終成立了南方大區、北方大區、西部大區等7大區域。與之相應的人員結構也進行了調整。據悉，中梁控股之前一個區域集團的人數大約在200-300人左右，合併後每個區域公司總編制控制在150人左右，裁員約佔總人數的20%。
據有關媒體報道，2019年11月，中梁控股再次進行人員精簡。2019年11月30日開始，中梁控股內部OA系統中就開始連續公佈了不少員工離職，或者被調整、下放到區域的消息，預計將至少有30%左右的員工會被優化或者調配下放。
盈利能力有待提高
數據顯示，2016-2018年，中梁控股的營業收入從29.26億元增至302.15億元，年複合增長率達221.4%。2019年上半年實現營業收入205.57億元，同比增長111.2%；歸母淨利潤12.32億元，同比增長88.4%。
不同於營收和淨利潤的雙增，中梁控股2019年中期毛利率出現了下滑，由去年同期的27.3%降至24.5%。對於毛利率的下滑，中梁控股在2019年半年報中表示，主要是因為期內交付物業項目的土地成本相較於售價較高所致。值得注意的是，中梁控股近3年的毛利率均不超過25%，相對較低。可見中梁控股的盈利能力有待加強。
在費用管控方面，近3年中梁控股的期間費用率呈現逐年下降趨勢。2016-2018年中梁控股的期間費用率分別為33.75%、12.36%和10.13%。2019年上半年中梁控股的期間費用率進一步優化，較年初下降18.66%至8.24%。
從槓桿水平來看，2016-2018年中梁控股調整後的資產負債率分別為97.78%、95.03%、90.69%，始終在90%以上。2019年上半年該指標為87.82%，較年初有所下降。此外，2019年上半年中梁控股的淨負債率大幅下降，由期初的58.11%降至43.47%。
根據中梁控股2019年中報顯示，中梁控股加權平均債務成本為10%，較2018年末的9.9%進一步提高。
在融資方面，自上市以來，中梁控股的融資渠道持續拓寬。2019年9月19日，中梁控股首次發行於2021年到期的3億美元票據，利率11.5%，所得款項淨額用以再融資在岸債務。從中梁控股的融資渠道來看，銀行貸款145.6億，其他借款142.2億。其中，其他借款大量來源於信託通道。
截至2019年6月30日，中梁控股在手現金為247.2億元，期內短期負債144.67億元，現金短債比為1.71，資金流動性充裕。2019年上半年調整後的速動比率為0.75，低於標準值“1”。同時，調整後的現金比率為0.28，短期償債能力欠佳。
2016-1H2019年反映長期償債能力的指標“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）/全部債務”分別為0.49、0.30、0.20和0.43，可見中梁控股的長期償債能力較弱。
另據國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合編制發佈的2019中國房企綠色信用指數TOP50顯示，中梁控股排名第31位，綠色信用指數65.8，綠色信用等級BB。
閱讀更多 標準排名官方帳號 的文章
