問：老師，你好，我自己在坂田上班，老婆在南山上班，後面可能會搬去福田，還有個剛出生的小孩，手頭能拿出120W左右，在深圳有合適的兩房推薦嗎？第一套房，自住，目前看想買戶型好點又方便上班的房子好像就只能買到布吉關那邊，不知道那邊怎麼樣？有沒有合適的小區推薦？我想著先過渡個五六年，如果後面自己有發展，可以置換好點的房子，現在手頭沒什麼錢，只能將就，但也不想太將就，現在主要考慮上班通勤能在一小時以內，戶型好，宜居，如果能帶好點的學位更好？比較貪心，望老師幫忙指點下，謝謝！

答：你好，首付120左右，戶型好，有學區的樓盤，考慮未來漲幅，其實沒有太多選擇空間。 近幾年，布吉的大部分樓盤都跑輸了大勢。 聽起來很悲催，但另一方面，何嘗不是給了錢少又想留深圳的人一條生路，200多萬就能買到正規小兩房，離中心區也不遠，可住可通勤。如果純自住其實可以淘淘低於市場價的筍盤。 但是布吉的學區並不理想，最好的學校百合外國語還是私立。 深圳的教育資源分佈極度不均衡，基本都在關內（羅湖、福田、南山），關外很少有好的公立學校（寶安、龍華、龍崗等）；關內也集中於幾個區域。 總結一下深圳比較好的幾個教育片區； TOP1： 百花片區（福田）：百花片區真是集萬千寵愛於一身，大多數是2000年之前的房子，剛需戶型為主； 小學：深圳實驗小學（第1）、荔園小學北校區（第2）、百花小學（第12）； 初中：深圳外國語學校初中部（第1）、深圳實驗學校初中部（第5）、深圳實驗學校中學部（第16）； TOP2： 香蜜湖片區（福田）：豪宅區，都是大戶型，2000年之後； 小學：荔園外國語小學（第7）、明德實驗學校（第15） 初中：福田區外國語學校（第8）、深圳高級中學初中部（第10）、僑香外國語學校（20+） TOP3： 後海片區&科技園南區（南山）：還是豪宅區，有一些小戶型，200年之後，有部分次新房； 小學：南山第二外國語學校（9年制）； 初學：南山第二外國語學校（第2）；南外高新中學（第3）； TOP4： 科技園北區（南山）； 小學：南山外國語學校（9年制）； 初學：南山外國語文華中學（第4）； TOP5： 田貝片區（羅湖）：小戶型比較多，

問：計劃換房，賣掉現在這一套有240萬首付，有首套名額，計劃買700萬左右的三房，現在目標有2個地方：前海路上的二手房（主要看中學位），碧海片區的次新房如華豐前海灣（居住品質較好），還沒有考慮好選哪個，請幫忙分析分析

答：700w總價如果考慮自住，其實選擇面很多，過了寶中之後，整個寶安任你挑選，但都適合投資麼？品質高就一定漲幅好麼？ 深圳市場結構相對單一，七八百萬的房子，對應客戶群體就是三到四口之家，首次置換，考慮學位和花園三房。但哪個因素更重要？ 學位 學位是未來更為稀缺的資源

問：十三 你好。小孩五年後上初中，能否賭一下蛇口的太子灣學校？

答：深圳現在的名校有以下幾種： 第一，市屬名校分校，比如龍華的深高北，深中龍初，南外高新之類的，這些本地名校會更注重自己在本地的IP，所以生源多數會點招，雖然頗為人詬病，但是不可否認，唯有如此才可以快速吸引聚集重視教育的父母以及更有資質的孩子，從而提高生源質量。 第二，豪宅片區生源純粹，外加小班教學，也能考出一道風景線，比如香蜜湖的明德實驗，所以大家對深圳灣學校未來期望也很高。 名師能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考慮的一個因素，生源質量又和家庭有很大關係，一個掙扎在生存線上的家庭，是很難重視教育的，更多的時候是有心無力，寒門難出貴子，也很大一部分原因在此。 生源也解釋了為何南外學府的成績並不亮眼，因為囊括了太多老舊小區，也解釋了緣何沒有名校光環，海韻也能挺進前三十，所以太子灣能否成為名校，這答案就不言而喻了吧。 如果自用週期還長，買傳統強校就好，掉下來的可能性很小。

問：十三老師好！向您請教！我是蘭州人，2016年貸款買了重慶的小戶型59平，漲了一倍。2017年底賣了老家的房子，2018年1月貸款買了深圳龍崗區的雅豪祥苑，66平，頂樓，小二室的樓梯房。兩年過去，雅豪基本沒有漲，一直在賠利息。我是深戶，兩套商業貸款，；老公不是深戶，無貸款。老家的房子自從賣了以後，就漲了30萬，也錯過了本地學區房翻了一翻的機會。現在不知道該怎麼辦。1.這兩套都賣了，在深圳再買一套稍微好點的電梯房；2.賣了雅豪，買個一居的電梯房，然後用重慶的房子，換個老家的小破學區房。3.都賣了，買其他地方的房子。請您給出個主意，跪謝！

答：感謝付費諮詢。 也許你會認為自己是一手好牌打的稀爛，其實不是。 你買重慶，進場時機非常好，吃到了重慶開漲的頭啖湯，惟一遺憾是買小了。 你18年初買深圳沒漲，實際二百多萬的標的，幾十萬的首付，18年初也買不到什麼優質房源，不漲很正常。 至於老家房子賣了就漲，分散投資本身就是賭城運，再牛的人也踩不準每個城市的節拍，你三個城市踩準了一個半，已經很不錯了。 下一步怎麼辦? 賣掉重慶和深圳，到手二百來萬，用你老公的首套首貸名額，集中力量買一套深圳優質標的，然後長持就可以了。

問：十三，你好，現在有400萬可用，是剛賣了一套北京西城老破小學區釋放出來的，屬於二套，北京深圳都有名額，深圳有一套在自住，現在糾結是分散資金在北京和深圳各買一套小一居的出租，還是直接集中資金在北京買一套，家庭需求就是保值好變現，月供壓力小，因為現在錢都花小孩教育上了。謝謝！

答：集中資金買一套，現在的北京深圳，不是1+1＞2的年代了，一套優質物業的升值會超過數套劣質物業的升值總和。

問：老師，請教下，看到前面的帖子您說深高北比深外龍好，能否具體說下表現在哪些地方？另外，深高北4盤單價在10w左右，買的話，未來成長性如何？之前看到說金茂府10w已經算是龍華的房價頂部了。

答：你好，深圳現在的名校有以下幾種： 第一，市屬名校分校，比如龍華的深高北，深中龍初，南外高新之類的，這些本地名校會更注重自己在本地的IP，所以生源多數會點招，雖然頗為人詬病，但是不可否認，唯有如此才可以快速吸引聚集重視教育的父母以及更有資質的孩子，從而提高生源質量。 第二，豪宅片區生源純粹，外加小班教學，也能考出一道風景線，比如香蜜湖的明德實驗，所以大家對深圳灣學校未來期望也很高。 名師能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考慮的一個因素，生源質量又和家庭有很大關係，一個掙扎在生存線上的家庭，是很難重視教育的，更多的時候是有心無力，寒門難出貴子，也很大一部分原因在此。 生源也解釋了為何南外學府的成績並不亮眼，因為囊括了太多老舊小區，也解釋了緣何沒有名校光環，海韻也能挺進前三十。 深外龍成績問題不大的，深外完全有“能力”讓它的成績很好。據說現在聯考成績還不錯，但是綜合實力目前看來不如深高北，龍華的學校普遍一般，這個學校成為龍華第二水到渠成。 金茂府是豪宅，產品定位是整個龍華稀缺的大平層，價格是龍華的天花板了，投資意義不大。

問：千總，想買科技園不滿二年的房子，總價八百萬左右。二年後房子的增值，預計比多交的稅多。是等二年再買，還是現在買（多交稅）？

答：整個西部四五百萬的房子已經猛漲了一波，700以上的相對平穩但是預計很快會迎來補漲，你確定要等到兩年後麼？至於這套是否值得購買，要橫向對比在售房源了。

問：400萬標的深圳碼農，都會在哪些區域買房?謝謝

答：400萬的預算，基本上可以覆蓋整個深圳了，所以碼農們也是遍地開花，買哪裡的都有，每個家庭情況不同，工作區域不同，喜好也各異，買法自然也千差萬別。至於你的400萬買哪裡，想想最核心的需求是什麼，也就不難選擇了。

問：你好，我上個月買了華暉瑞喜新房570萬，2020年底交房。現在才看你們這裡高見。不知道我有沒有買錯。投資又自住？

答：坂田南屬於坂田比較宜居的片區，樓盤相對還比較集中，民房比較少，有商圈，有地鐵，學校也在附近，華暉的得房率有點低，100平只能當個89來用，不過現在房價都上去了，二手又有稅費，這個價格不算貴，但也不便宜。

問：十三老師好，有首套首貸資格，手裡資金70萬，目標總價250萬，深圳選籌給些寶貴建議，謝謝！

答：又來一個大額付費的土豪。 70萬去撬250萬，如果各項費用全包，還是有點吃力的哦。 就算能做到250萬，這也是一個艱難的選籌，首先請排除熱點片區，這點錢在熱點片區只能買到個渣渣，就算硬上一個二三十平的單間老破小也沒啥意義。 我的建議，把深圳地鐵規劃圖拿出來，好好研究兩天，找出近遠郊價值站點附近的次新小兩房，能控制在250以內的就堅定買入，不挑揀不糾結，就醬紫。

問：匿名用戶 提問: 請教下，座標深圳，1000萬總價預算，首付3成按揭，純投資。有以下選擇： 1.深圳灣太古城62平兩房920萬 2.老前海諾德假期82平3房一衛880萬 3.深高北水榭5-6期89平3房2衛950萬 想聽聽你的建議，謝謝。

答：1.深高北，中部能夠兼顧品質和學位，可以選擇的不多。 2.太古城，深圳灣學校更注重素質教育，所以人們普遍期待不高，但是沒關係，學校只是錦上添花，深圳最豪宅片區最低上車門檻兜底。 3.諾德我們一路看著漲過來的，能否繼續衝高，我覺得還要看成績，畢竟諾德那個盤，小戶型偏多，改善型不願意去的。

問：魯總，西海明珠花園帶南二外學府學位，有投資潛力嗎？同樣帶學府小學，創世紀海濱花園，那個潛力大一些？

答：應該是同一個人提問的吧，創世紀濱海跟西海岸明珠同地段、同學區，漲幅理論上是一樣的。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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