判斷一件商品的好壞，資深買家永遠最有發言權；判斷一個公司的資質，買家的選擇同樣能夠傳遞一些信息。
肇始於2015年7月份的寶萬股權之爭想必不少人仍然記憶猶新。但是在股權爭奪之外，一個容易被忽略的問題是，為什麼姚振華盯上了萬科，而不是當時級別相當的綠地？
寶萬之爭前一年的2014年，正是綠地春風得意的一年：營收4000餘億元，銷售額2400餘億元，齊攀歷史新高，助力綠地登頂全球最大房企。
當時的萬科雖將多年的龍頭地位拱手讓出，但其真正的價值依然擋不住有心人的窺探。2015年7月10日，寶能系首次舉牌萬科，掀開寶萬之爭的序幕。
客觀地來說，因為寶萬之爭，市場對萬科進行了新的價值發現。不久後，市場見證了萬科規模和股價齊飛。
而綠地的命運卻恰恰相反，銷售規模排名一路下滑。2015-2017年分列第三、四、六位，股價也從高峰的40元左右跌至如今的7元左右，最高跌幅超八成。
綠地，成為了又一個失落的第一名。
NO. 1｜壹
世界上最鬱悶的事，莫過於昔日差不多的小夥伴，如今卻把你給甩開了。
很不幸地，地產公司綠地控股就遇上了這種事。
在2014年，綠地和萬科有著很多的共同語言，做著同樣的夢。
作為當年分列行業前二的企業，兩家公司體量都很大。2014年，綠地營收破4021億，房地產業務銷售金額超2400億元，成全球最大房企，市值超過3000億元；同年，萬科實現營業收入1464億元，銷售金額則為2151億元。
大家都有光明的未來。
不僅如此，二者的成分也類似：都有國資股東，但國資並不佔據絕對主導地位。
在2014年以前，萬科的第一大股東華潤持股比例就不高，為15%左右，更像是純粹財務投資者的身份。
早在2014年3月份，金豐投資就宣佈綠地將借殼上市。在2015年8月份上市之前，綠地的第一大股東長期為國企上海地產（集團），持股比例大約在39%左右。
但混改上市之後，上海格林蘭投資企業作為員工持股平臺，持有重組後新公司近29%的股份，成為公司第一大股東。
東財Choice數據顯示，綠地當前也沒有實際控制人。
在綠地的日常經營中，以總經理張玉良為首的管理層同樣掌握話語權，幾個國有股東相互獨立，其作為財務投資人並不實質性介入上市公司的日常經營管理。
控股股東的缺位也意味著兩家企業的股權較為分散。2014年底，綠地前十大股東持股比例合計為47.27%，萬科前十大股東持股比例合計為37.88%。
兩者如此類似，但是為什麼姚振華選擇萬科而不是綠地呢？
儘管從股權結構流動性等角度來看，寶能相對控制綠地的難度要比萬科大，但從當時的情況看，也不是絕對不可能。而且，作為商人的姚老闆當時的真實意圖也不一定是非要謀求萬科的控制權。
NO. 2｜貳
不知道該說追求者姚老闆眼光好還是運氣好，幾年過去了，兩家企業的命運顯示出截然不同的走勢。
2014年以來，萬科高歌猛進，近三年銷售額同比複合增長近35%。2017年公司實現銷售金額約5300億元，穩居第一集團。
在資本市場上，萬科同樣表現驚豔：截至2018年5月18日，萬科A收於27.15元/股，市值近3000億元，市盈率10.61倍。要知道在2014年底，萬科的股價還在10元/股左右。
綠地則在2014年的曇花一現之後，表現相對黯淡。
2015年，綠地2301億元的銷售額甚至低於2014年，只能屈居第三。在行業整體向好的2016年，綠地銷售額為2550億元，同比增長率僅為10.8%，遠低於萬科40%的增速。
2017年，綠地的銷售排名繼續下滑，排名第六。股價的走勢同樣十分配合：
自從2015年5月28日達到40.89元/股的巔峰後，綠地的股價一路跌落，跌至如今的7元/股左右，盤面跌幅最高曾達到83%。
截至2018年5月18日，綠地控股的市盈率（TTM）為8.98，市值885億元。
NO. 3｜叄
站在事後諸葛亮的角度看，這幾年，綠地方向感迷失，盈利能力沒有明顯改善，大而不強的特點比較突出。更重要的是，綠地可能還在為過去幾年的戰略失誤買單。
1、“寫字樓危機”
經濟學中有一個著名的“摩天大樓詛咒”，說的是“摩天大樓立項之時，是經濟過熱時期；而摩天大樓建成之日，即是經濟衰退之時”。
綠地，或許遭遇了類似的寫字樓危機。
長久以來，綠地對於城市地標堪稱痴迷。過去五年，綠地對一二線城市的政府領導們承諾了超過50座150米以上摩天大樓的規劃，從成都到武漢，從大連到烏魯木齊，綠地中心的美好藍圖無所不在。
張玉良曾經豪言稱：“把超高層建築插遍全國。”
事實上，綠地在2014年大放異彩很大程度上就是受益於商住政策紅利。當年，綠地商辦的貢獻佔比為53.8%，銷售增幅更是高達90%。
2015、2016年，綠地商辦的貢獻佔比則分別為49.15%、36%。
潮水湧來，摩天大樓拔地而起；潮水退去，去庫存成了個棘手的問題。
隨著“商改住、辦改住”整治運動在多地陸續開展、商住限購政策的落地實施，商業地產供求關係發生根本上的改變，耗資大、週期長、盈利難的超高層生意變得越來越不好做。
綠地商辦物業也不能倖免：銷售受到衝擊，商辦去化緩慢，高庫存成了追逐業績快增長的鐐銬。
這幾年，綠地不斷調整自身商辦與住宅業務比例的同時，已錯失了三四線城市房價大幅上漲的紅利。
去年綠地住宅銷售佔比68.5%，商辦銷售佔比31.5%，後者的比例相較2014年已大幅減少22個百分點。
2、戰略迷失
綠地最大的一個特點是，業務以房地產為主，但發展思路似乎不想完全依賴於房地產。最近幾年，綠地開始了多元化業務嘗試，試圖圍繞主業，“大基建、大金融、大消費”等多元產業並舉發展。事實上，在公司管理層的設計中，基建、金融、消費等板塊都是主業協同的一部分。
2017年年報顯示，房地產及相關產業實現近1500億元的營收，佔公司全年營收的一半，剩餘的建築、商品銷售、能源、汽車、酒店及金融業務分別佔到主營業務的36%、7%、6.94%、2.29%、0.64%及0.13%。
問題在於，公司地產以外板塊的盈利能力並不是很樂觀。以基建為例，1048億元營業收入僅帶來39億元的營業利潤，毛利率低至3.75%。
規模已超千億元的基建業務已經船大相對調頭難。
公司整體的毛利率也由此被拉低。如果單獨將房地產業務拉出來，公司23%的毛利率和碧桂園、萬科、恆大相差並不大；但從整體來看，綠地14%左右的毛利率已經落後了一個身位。
2017年，綠地的淨利潤不到萬科或恆大的一半。
3、土地儲備可能會導致後勁不足
在主業房地產業務上，綠地也可能面臨著後勁不足的問題。
2017年，公司新增權益土地面積1088萬平方米，權益建築面積2010萬平方米，權益土地款457億元。
在眾多房企大舉拿地的背景下，綠地這個成績並不出彩。不妨做個對比，同年保利拓展面積4520萬平，融創新增權益土地儲備約5252.5萬平方米。
4、關聯公司債務違約可能導致信用受損
2017年8月，綠地集團公告遼寧省的部分子公司逾期償還4.575億元人民幣的貸款；2016年，在觸發提前還款條款後，綠地集團的附屬公司上海雲峰集團就在20億元的私募債券方面出現違約。
債務違約可能會加重市場對綠地債務問題的擔憂：2017年公司資產負債率88.99%，且高水平的資產負債率已經持續多年；2017年淨負債率206.02%，雖較2016年末有所下降，但仍然高企；利息保障倍數2.61，同比下降11.22%。
閱讀更多 樓市那點事 的文章
