3月1号开始，房贷利率正式换“锚”。
原本，每天只关心果蔬菜肉邻里矛盾的业主群，也开始一本正经的讨论起了LPR。毕竟这件事，关乎每一个正身背房贷的购房人。
固定利率和浮动利率，这两个截然相反的选择，已经让纠结症患者抓破脑袋。
裹挟两个选项的，还有外界不同的干扰项，美联储降息、24万亿的“大放水”，让选择者深陷迷雾围城，困顿不堪。
有纠结，也有惊喜。目前，我们调查杭州12家银行的房贷利率，竟比年前都有所降低。透露出的降息动作，似乎也能为房贷利率换“锚”，提供一个小参考。
PART 1
这道央行出的难题，只有两个选择，且选择机会只有一次，一是固定利率，二是浮动利率。
有选择，就有双方不同的观点。
大多数业内人士和炒房客都表示：当然得改LPR，世界上的发达国家的利率都是越来越低的，甚至负利率都有，中国也一样会到那天，那以后利率岂不是越来越低，还的钱会越来越少。
但以马光远为代表的另一方跳出来：当然是固定好，特别是按揭贷款打过折的。总之，不管怎么算，想薅银行羊毛都是幻想。
还有，5年期LPR和房贷挂钩，在坚持“住房不炒”的政策下，LPR怎么会持续下行呢？还是固定利率保险。
对我这样背着房贷的自住一族来说，会选择固定利率。
理由有二，一方面我当时的利率本身就有九折的优惠，只要4.41%即可，我觉得这已经是在我心理预期内的利率了。
另一方面，则是因为马上我会出手这套房子，所以LPR的上浮下降对我来说影响并不大，从偷懒的角度来说，我选择继续目前的固定利率。
算一笔账，假设LPR再下降20个基点，也就是0.2个百分点，若贷款还剩30年，剩余本金100万，按等额本息方式还款，一共可以少还4374元利息。
算下来每个月也就少还12元，连半斤猪肉都买不到。
当然，资深炒房客应该还是多会选择转换LPR，他们一般至少有5—10年的房子持有期；那点利率折扣抵不过“钱越来越便宜”的大趋势。
PART 2
不过，对于还没买房的人说，目前只有LPR一条路。
于是，当下银行在LPR上的基点变动，对他们来说才是至关重要的，这不，就在这两天，我们调查了杭州十余家主流银行的房贷利率。
最低的就是汇丰银行，随着5年期LPR下调5个基点，首套房贷利率目前只要4.8%，较前一次下降了5个基点。
更有利好的是阿里的员工，只需在LPR上加3个基点，也就是4.78%。收入高，房贷还低，难怪未来科技城楼盘的中签率，一直都那么低。
还有一家在基准利率之下的是花旗银行，目前首套房贷LPR只需加5个基点，而上一次则是不需要加点，一来一去都是4.8%。
所以说，LPR虽然降了，但各自银行的基点还是可以随时调整，维持一个平衡的利率水平。
另外，这两家银行的二套利率，也从前一次的5.4%，下降到了5.35%。
不过，这两家外资银行利率虽低，但门槛却相对较高，一般只做一手现房或是二手房业务，而且对客户审核较为苛刻，要有一定存款并买一定数额的理财，对于征信的考核也非常严格。
所以大部分买新房的购房者，可能暂时享受不到如此优惠的利率了。
说完最低的，我们来看看利率最高的银行。目前，首套利率最高的是中信银行和邮政银行，需加60个基点，即为5.35%。
但邮政银行可以通过一些购买理财的方式，降低10-14个基点左右。
至于中信银行，11月底利率是首套加55基点，二套加80基点（当月LPR为4.8%，首套二套利率分别为5.35%和5.6%），事实上和如今的首套加60基点，二套加85基点，也刚好持平。
PART 3
除此之外，其余8家银行首套利率多为5.2%到5.29%不等，起伏并不是很大。
不过，总体较去年11月底，还是有一定下降的。
像南京银行首套利率从原本的5.25%，下降到了目前的5.2%；中国银行则从5.34%，下调到了5.29%。
下降最多的是交通银行，从去年11月底的5.34%，回落到了如今的5.24%。
从一众调查不难看出，利率或多或少都有一定的回落。甚至基本可以回到2017年下半年的水平，甚至个别银行利率比那时候更优。
但需要说明的是，每家银行不同分行，针对不同楼盘，给出的房贷利率政策，都会有所不同。我们所拿到的利率，只是一个相对平均的数据。
当然，个人的征信和职业，也会对房贷利率有一定的影响。银行工作人员明确表示，大型企事业单位员工能拿到比较好的利率。
另外，值得说明的一点是，因为LPR报价具有变动性，所以不同银行利率执行日期标准，也会略有所不同。
比如，中国银行是按银行系统录入日执行的，南京银行和邮政银行是按审批通过日执行的，而汇丰银行则又是按银行贷款放款日执行的。
各家银行利率执行的时间都有所不同，在LPR报价变动的节点时，都会有一定的偏差。
PART 4
从11月底至今，不难看出杭州各家主流银行的利率，还是相对走低的。
而选择固定利率还是LPR，其实也是对未来利率走势的一个研判。如果你认为LPR长期看涨，就选固定利率，如果你认为LPR利率长期看跌，就选浮动利率。
那么，在未来的一段时间里，利率还会持续走低么？
目前主流的观点认为，当前正处在全球货币宽松周期，中国的低利率将是大势所趋，此时选择浮动利率更划算。
的确，短期内利率大概率是会有下降的趋势。首先，24万亿投资的基建发力，这让人想起2008年的“4万亿大投资”，随后的房价上涨和物价新高。
同时，在当时，央行进行了多轮降准降息。
仅2008年下半年，短短几个月时间，贷款基准利率就从7.74%下降到5.94%，累计降息180个基点，影响遍及实体经济和楼市。
这一次的“24万亿”，会不会重复当年的降息之路呢？
其次，则是3月3日，美联储突然宣布下调基准利率50个基点至1%-1.25%。美联储非常规降息，无疑会打开中国降息的空间。
同时，美联储降息也会带来一系列连锁反应。它会使全球利率走低利好黄金，最重要的是也利好国内房产。
受疫情影响，国内楼市短期会有下跌，但过后会回暖，不过考虑到“房住不炒”成为主基调，房价过快上涨的情况难以出现。
在短期内既然利率会大概率下降，岂不“今朝有酒今朝醉”，先转换起来再说。
何况，我们的住房往往不会是一辈子的住所，改善置换会一直折腾。像我一个同事，孩子才上六年级，房子就搬了5回，从郊区到市中心，从一室一卫到大平层。
这样一看，一套房的房贷利率，大部分时候也并不会伴随我们二三十年，自住改善如此，经常转手倒腾的投资客更是如此。
总的来说，不管是哪种贷款人群，多数业内人士更建议选择浮动利率。
不过要提醒大家一点：虽然市场低利率化，但房贷利率仍受着高管制，目前更是历史房贷的低点。
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