文丨武漢裴sir
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提問1：裴帥，可否推薦點漢陽板塊的毛坯房子彈150-200個的？自己比較懂裝修，毛坯更合適。
回答1：
地鐵盛觀咯最近新房不多呢。漢陽城雲頂體量有點小价格20k左右毛坯，這樣不易形成小區環境，綠化什麼的，品質可能會很一般。其它的毛坯基本上沒有了吧。
萬科的精裝還可以，萬科的應該是自己的裝修團隊裝修的，不用擔心精裝品質問題。
提問2：你好，裴sir。想諮詢一下樓市的問題。我和男朋友從事建築方面的工作，首付40，月供5000內可承受，因為工作性質問題，位置可能不固定，主訴交通便利，地鐵房，首房首貸，自住為主，目前在看四環附近的小三房和三環以內的兩房。前兩天看到了帝大御景城，首付40萬，月供6100，稍微有壓力，江樾雲著覺得也還可以，毛坯房，有個86平的，我倆目前月工資到手12000左右，請問有什麼推薦的嗎？
回答2：
1，選擇毛坯房，能夠減小月供壓力。其實可以看看白沙洲三環區位的，但是如果對月供比較敏感，那麼白沙洲14k左右精裝修房確實壓力很大，因為精裝部分如果不全款的話就只能XFD 意味著精裝部分只能貸款10年相比毛坯貸款30年，月供壓力會高很多。如下博文中有做計算，為啥精裝修總價150萬的房子，首付40萬月供接近8000的原因：《武漢樓市精裝政策是如何坑的你》
2，
漢陽看一下地鐵盛觀上城15-15.5k左右毛坯，也是地鐵口附近的。或者江夏藏龍島的長投綠城12.5k，品質可以，但是距離地鐵有點遠，性價比高。地鐵雲上城毛坯14-15k、幸福時代16k（主城區學區）。
你們這個情況我比較建議試一下8號線地鐵口的軍運村融創城毛坯11-12k左右，毛坯上車門檻低40萬就夠，月供也比較低，雖然區域定義為睡城但是資金優先自住上車可以。（那邊有隔離點要注意）
3， 如果上面的不好買，然後在考慮你說的東西湖或者黃陂的盤或者東西湖的毛坯華髮13k左右或者佳兆業精裝13k，剛需上車價格還可以。
提問3：近期準備做流水。本人是公職人員，老婆是民辦大學老師。之前因為已經辦理過房產按揭和抵押貸以及信用貸，每個月還貸18000左右，兩個人收入加起來剛好和貸款比率1：2（我22萬，老婆20萬）。現在又想買房，如果我要做100萬貸款，算每個月要還6500一個月（兩個人年紀已經40歲了），那每年需要增加流水156000。請問我這個流水這樣操作行不行？在我的工資卡中，每個月增加一筆3000元的流水，這樣每年就是36000元（備註工資）。我老婆工資卡中每個月增加3500元流水，每年42000元(備註工資)，我們有套房子在出租，租金每個季度做流水13500元，每年54000元（備註租金），請問這樣操作可行不？
回答3：
感謝付費提問。武漢買房如果你是商貸，恰巧樓盤在行情不好，比如年底或者此次yq的時候，即便你的月供不夠，置業都會酌情幫你處理的，根據樓盤蓄水的情況，蓄水越少，這種處理的費用越低，一般是1-3k左右。有些樓盤精裝修XFD，幾乎80%的人的月供都不夠，那難道kfs不賣了嗎，後面基本上免費幫忙操作JLS。
當然如果是需要本（異）地公積金貸款的話，JLS是行不通的。所以我初步看了下你這樣是可以滴，只要你不是搞公積金或者異地公積金貸款，商貸的話，不會太為難你的，如果為難你給點紅包搞定，所以你這個放心，問題不會很大。
需要注意的是如果你買的精裝修那麼你的月供增加會超過你預計的1-2k左右。
提問4：裴sir你好，大華鉑金瑞府三期江景房，購買目的改善型自住(主要看中了它的雙地鐵交通、學區、臨江景觀)和保值(能跑平大盤漲幅)，這個樓盤值不值的買？顧慮點：1.三期5~6號樓(目前只剩5~6號樓還剩少量新房源)臨臨江大道有空置地，該地塊政府還沒掛牌，武漢江山和大華，有可能會拿地了，如果後期該地塊再蓋房子，目前的一線江景房就會變成二線江景，會影響房產升值，畢竟相比而言一線江景更有價值 2.老鋼城的汙染問題 3.青山區產業衰退的趨勢 另外如果值得買的話，戶型上，是買140的三居還是買169的四居
回答4：
感謝付費， 大華還是值得買的。
1，自住不錯，投資能跑贏大盤，濱江稀缺資源往後也是有價值的。大華三期鉑金對於自住改善型購房者還是可以的，品牌和物業挺好。大華的口碑在武漢可以據說以前南湖這邊淹水了，回不去，南湖大華物業出錢讓居民住酒店。並且大華居住環境也不錯，距離江灘比較近，江灘景觀、配套設施都是很難得的。
交通自駕也很方便，濱江稀缺江景也並不比東湖差，雙地鐵通達，以後地鐵都通了又是增值紅利，綜合而言自住、投資 也都還不錯。學校有鋼城一小及任家路中學，鋼城一小是武漢科技大學分校，任家路中學是青山區還行，雖然不如招商的學區，但是品質、環境會更優。
對比周邊2萬左右的樓盤，大華從自住品質、物業、環境、地鐵、配套、學區和配套綜合 優於招商和東湖城（不過價格比東湖城也貴）。
招商本來是不錯的，對口紅鋼城小學學區也有優勢但是這個青山招商問題不少，據說是區裡入股，而且偷面積被wq以及很多設計不合理比如門對開等。
2，
關於5/6號後面的空地，這部分規劃信息裴sir 目前還無法獲取到，所以不好下結論。一線看江相比二線看江確實有一些差距，但對比周邊2萬競品依舊有品質勝出。大華暫時沒聽說有啥汙染問題，你這邊是哪裡瞭解的這個信息。大華的缺點主要是容積率有些高，臨江大道的胎噪可能會有點吵，這時候選擇15層以上樓層，同時裝修時候用雙層玻璃窗+密封條；再就是江景房冬天風大溼氣重，開年遇到回暖天家裡的木質傢俱容易發黴，這個可以選擇生態板和實木板，因為顆粒板空隙大容易發黴。
3，
青山區這邊產業確實不如關山光谷，這幾年青山拆遷，需求量較大，房價也逐步上漲，但產業確實並沒有較大的發展。
光谷這邊人多，堵塞，出了光谷感覺武漢其它地方就沒這麼壓抑了，所以光谷關山、甚至光谷東支撐力很強。關山的房價比濱江的房價還高，就是這個原因。關於140 vs 169，因為二套房大於144平首付7成，大戶型大於144平的流動性更弱，但是好在大華的品質可以，那麼大戶型作為改善型接盤也還行。
如果想繼續投資倒騰房產2n 裂變的話就140的吧，可進可退。在多軍眼裡，延遲享受挺重要的，至少要到A8吧。
提問5（林總）：我想問一下我自己買的順民和昌光谷未來城的房子，他們順民裝修很差我擔心漏水，那麼100平房子裝修部分拆了重新裝，這兩部分成本一般高多少？同時我也擔心樓上的精裝如果有漏水問題，我即便重新裝修是不是也可能有問題？感謝
回答5：
精裝修的房子要拆了重新裝修，首先拆除上面的費用不會很高 一般人工費在1100到1700之間 ，以實際工程量計算價格就在這個區間之內。水電和基礎工程 防水 隱蔽工程都要重新做 成本也沒有很高，目前100平的房子 市場價（包工包料）在3到4萬左右。工程標準達到主流家裝公司的水平，甚至可以終身免費質保。
以我做過的保利新武昌精裝房拆除重裝的經驗來看，最大的支出是拆除的主材 很多都不能再用了。比如地磚（洗手間 廚房 陽臺 客廳）拆除之後就不能再用了。家裡用的櫃子（衣櫃 櫥櫃 鞋櫃等）都是用顆粒板材做的，拆除之後 再安裝 困難很大。特別是一些鏈接的五金件螺釘固定不好 會滑絲。
總結重裝精裝房 其實基礎工程和隱蔽工程支出並不多，主材那些如果可以完整拆除再安裝，整個工程4費用在萬左右，工期差不多20天就可以完工。重新裝修之後 由於施工標準和質量要求嚴格 ，工程完工之後也有驗收，後期不會再出現漏水和質量問題。如果您家裝修好了 也完全不用擔心樓上出現漏水 滲水到樓下的情況 可以提前和樓上說好 籤一個協議，出現滲水問題 由樓上住戶和開發商 物業維修負責賠償您的所有損失 ，現在很多人收房裝修的時候 都會籤這個協議。
提問6：為什麼我拼勁全力到30歲依舊感覺碌碌無為，一無所成。
回答6：
如果你到了30歲還沒有從樓市中賺到第一個100萬，那真的應該狠狠的自我反省一下！2015年前後光谷片區房價五六千的時候你在幹什嘛？是不是隻顧著泡妞或者假裝很努力的埋頭工作？人生啦，既要埋頭苦幹又要抬頭看路拉！
1，
選擇真的很重要，因為選擇決定了命運。
每個人，在人生關鍵節點處，就那幾步路，每選對一次，人生就會上一個臺階。相反，如果在關鍵節點處做的選擇都錯了，人生後半程就很難再翻盤。
2，
年齡越大，留給你的機會就越少，你做選擇的機會成本就越高。
一次錯誤選擇，很可能由於積重難返而毀了你的一生。所以，越厲害的人，越擅長做選擇。成功，就是無數正確選擇持續累加的結果，最後形成複利效應。生活中，也許你會看到有些人，突然有一天就平步青雲了，但你並不知道，那是因為他之前的每一步路都走對了。
3，
比如90年前後出生的你當初買對房子沒，當初找對對象了沒？！如果這兩步做出了正確的抉擇會不會好很多？所以裴sir說人生最重要的投資就是找對對的人，一起相互成就，其次才是房產投資（大多數我們這樣的普通人）。
4，
如果一個人到了30多歲還一事無成，那就說明，他之前在關鍵節點處的選擇，很可能都錯了。所以，若你的圈子不是很高端，父母或周圍人都沒有特別大的人生成就，那麼，我強烈建議你，在面臨人生關鍵節點處選擇的時候，不要聽你周圍人的話，而是去求助一個你信任的專業人士。只有知識水平、眼界、格局等方方面面超過你的人的建議，才值得你去聽。他的一番話，很可能改變的是你一生的命運，
這就是對自己、對情感、對金融房產投資認知的變現。
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