帶著特有的慢節奏，華潤置地“分拆物業上市”行動起了個大早，卻趕了個晚集。如今，增速放緩和高管離職潮更是接踵而來。
文丨顧小白 編輯丨杜海 來源丨正經社
無論是商業地產改革還是輕資產分拆，華潤置地都保持著特有的慢節奏。
“分拆物業上市”是華潤置地大幾年前就擬定的計劃。事到如今，計劃還是計劃。期間，雅居樂、碧桂園、新城控股等多家房企巨頭，都已完成了分拆物業上市；在申請以及和華潤置地同樣在計劃的房企，也露出了獠牙。
關鍵時刻，華潤置地卻揮刀自宮，鬧了高管離職潮。僅2019年就有包括大區董事長、高級副總裁等在內的多名高管跳槽。如此一來，即便計劃如約履行，亦將面臨無人領兵的尷尬境地。
01
2020出師不利另亦有因
1994年改組成立，兩年後登陸港股，華潤置地滿打滿算也是一隻成熟的房地產股了。
但正經社發現，離“三十而立”還有段日子，這家房企卻早早地背上了“當代中國經濟背景下一個中年油膩男的焦慮問題”。
未老先衰的焦慮，首先得面對的就是收入增速放緩、戰略投資方向脫靶的問題。
根據公告，2020年1月華潤置地分別實現總合同銷售金額和權益銷售金額110.4億元、68.7億元，分別同比下滑32.7%、42.4%，而總合同銷售面積和權益銷售建築面積49.91萬平方米、35.06萬平方米，同樣是腰斬級別的下滑。
這幾乎是華潤置地近三年來生意最慘淡的一次開始：2019年1月合同銷售額163.9億元，同比增幅達到了46.6%；儘管2018年1月合同銷售額差強人意，但也是以117.1億元、同比增長9.3%的成績碾壓了2020年首月。
根據克而瑞數據，2月房企銷售業績持續慘淡，34家千億規模房企合同銷售合計約為2414.93億元，環比下降40.18%。除了中國恆大、中國鐵建、綠地控股三家實現同比上漲之外，其餘31家銷售金額均同比下滑。其中，華潤置地以54.70億元、同比下降43.90%的成績排在第九位。
如果說1月、2月是受到新冠疫情影響，那2019年12月的業績下滑又該找誰背鍋呢？數據顯示，華潤置地2019年12月的銷售額與銷售面積均出現了超過20%的降幅。同年全年總合同銷售額為2425億元，同比增長15%，這也是近5年內，這一數據首次跌破20%。而2018年這一業務的增速為38.46%。
不少業內人士認為，這可能是戰略投資方向出現了問題。
比如，華潤置地在2018年提出“城市綜合投資開發運營商”轉型策略以來，在寫字樓方面進行了大手筆投入。僅在2018年，在建及擬建的寫字樓總樓面面積就達到了229.15萬平方米；同期，寫字樓在營總面積僅為63.29萬平方米。
不過，正經社發現，寫字樓這些年的效益並不好，尤其是在深圳的寫字樓。數據顯示，2019年深圳甲級寫字樓的空置率為24.9%，其中前海的空置率為全市最高，到達了56%。
就在幾個月前，華潤置地將位於深圳前海自貿區的華潤前海大廈T2寫字樓作價80億元，賣給了中信保誠。當然，如是動作是出於回籠資金，還是另有緣由，目前尚不得而知。
02
“產子計劃”起了個大早
在房地產調控和去槓桿的大環境之下，房地產巨頭們這幾年過得都不容易。
在這種需要資金高週轉的行業，於市場情緒冷淡的情況下，竭盡全力盤活手中的資產，從而減輕資金壓力，是不少企業求生自救的主要選擇。
比如，分拆資產上市。有消息稱，就分拆旗下物業管理業務赴港上市，華潤置地近日召開了電話會議，計劃加速進程以便在 2020 年完成掛牌上市。
事實上，這一計劃早在幾年前就已經開始醞釀。2017年的業績發佈會上，時任華潤置地董事局副主席的唐勇宣稱，公司在2016年開始就在調整物業公司的管理架構，重新確定物業公司的戰略目標；從公司層面，物業管理完全與地產板塊分離。
接下來的日子裡，華潤置地多次提及華潤物業單獨上市計劃，不過進展一直處於“推進中”。
正經社發現，近年來有不少房企通過分拆旗下輕資產上市，以緩解大環境對房地產行業的衝擊。比如，港股上市公司雅居樂旗下物業公司2018年2月在港交所上市，融資規模約39億港元，創下當時物業公司在港IPO融資的最高紀錄。同時，雅居樂旗下的建設、房管等板塊也在籌劃分拆上市。
除了雅居樂，碧桂園、佳兆業、新城控股、旭輝等多家房企，也在2018年先後分拆物業板塊登陸資本市場。同時，奧園以及濱江集團的物業公司也進入了上市申請過程。
華潤置地在2017年就已經完成了對物業和地產業務的分離，相比於2018年才集中爆發的房企分拆物業上市浪潮，算是起了個大早。但如果分拆上市繼續一再處於“推進中”，那恐怕就只能趕個晚集了。
房地產行業分拆物業等輕資產上市，在近年來一直是各家房企所熱衷的“節流”項目。一方面，物業服務行業具備的輕資產、可持續現金淨流入的屬性，相較於笨重的房地產行業有收入增長等優勢。
而分拆輕資產單獨上市，對於房企而言一方面能減少該板塊對於集團的資金依賴、減輕母公司的財務壓力，同時輕資產在資本市場融資後還能自我成長。這也是為什麼在房地產行情下滑的這幾年，物業服務行業會成為資本市場競相追捧的新風口。
值得一提的是，由於基因原因，物業公司幾乎都與房地產企業有著密切聯繫。正向看，排名靠前的房企無一例外都有自身的物業管理公司。反向看，目前物業公司中具有開發商背景的佔比近80%。而資本市場的這類上市公司則無一例外都有開發商背景。
03
高管離職潮造成人才斷檔
那麼，在這樣一片火熱的戰場上，華潤物業的競爭力幾何呢？
根據華潤置地的公開信息，華潤物業在全國範圍內管理的物業項目共有700多個；截止到2019 年上半年，在管面積超過 1.1 億平米，同期創造營收23.98億元，佔比華潤置地總營收的5.23%。從營收佔比來看，華潤物業對華潤置地的業績貢獻有限，這也是其被分拆的原因之一。
而前述提到的雅居樂旗下物業公司雅生活服務，在截止2019年上半年合約總面積達3.25億平方米，在管合約建築面積為2.11億平方米，同期實現營收22.31億元。當前雅生活服務的市值為458.7億港元，已超過了雅居樂408.2億港元的總市值。相比之下，華潤置地的單位面積創收能力更勝一籌。
同時，華潤物業自身的成長能力也喜人。根據日前華潤置地公佈的數據，在投資物業方面，華潤置地2019年12月投資物業實現租金收入約12.96億元，按年增長27.5%；2019全年，累計投資物業實現租金收入約124.23億元，按年增長29.7%。
然而，正經社發現，華潤物業如今卻將面臨著人才斷檔的難題。2019年底，華潤迎來了“批發式高管離職潮”：華潤置地董事會主席唐勇，高級副總裁遲峰，副總裁、華北大區總經理蔣智生，董事局副主席、華北大區董事長張大為等核心高管，先後傳出了離職消息。
而在此之前，2019年3月，時任華潤置地執行董事的吳向東離職。資料顯示，吳向東在華潤置地有10餘年工齡，曾經主持了萬象城等知名項目。據業內人士透露，受到吳向東的影響，包括華南大區總經理王笑、華南大區城市更新業務主管趙榮等30多位中高層也先後離開了華潤。
唐勇這波離職潮正好趕上了新冠疫情，因此無法客觀看出影響範圍。但在吳向東這波人事動盪中，波及的華南大區中高層居多，在業績上的影響也很明顯。2018年華潤置地總部所在的華南大區，在銷售金額貢獻中排名第二，佔比23.2%。但2019年上半年，這一比重降至20.4%，排名第三。
先後兩次大規模的離職潮，讓不少業內人士擔憂，華潤置地當前是否還有領頭羊帶領華潤物業奔赴資本市場。【《正經社》出品】
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