子曾经曰过，有江湖的地方就有投资客。在深圳楼市中，有这么一群投资客，他们勤勤恳恳地分析数据，孜孜不倦地买房卖房，在人生巅峰的路上越走越远。

他们是深圳楼市里最神秘的存在，也是判断最精准的买手。在阅盘无数后，他们能敏感地get到深圳下一个投资热点。他们玩着速度与激情的游戏，与时间赛跑，在洼地被填平前提前布局。在他们眼里，买房必须看的要素是什么？哪些区域最有潜力？

产业升级换挡中、坪山明显被低估

R先生是个体型微胖的boy，喜欢穿着黑色T恤，他坐在休闲区抽烟时，你绝对想不到他是一个有十几年买房经验的老司机。他侃侃而谈时，你又绝对想不到，他是一个30多岁的小伙子。在深圳楼市摸爬滚打的十几年里，他一路过关斩将，目前已经拥有近万平住宅。在他眼里，买房最重要是要开窍。“买房要先看懂背后的逻辑，技术可以学，脑子要先开窍。”他之所以十年如一日地买买买，主要是由于以下三个原因。

首先，要让钱跑得过通胀，要让房子为你打工。2006年深圳二手均价为9400元/平，现在是5.5万/平，翻了6倍。但钱却越来越不值钱了，让钱保值的方式就是让它跑赢通胀。

其次，深圳有取之不尽的人口，聚集了全国的购买力。每年有上百万的就业人口涌向深圳，这些人口想留下来都是要买房的。他们大多举全家之力买房，这是一个财富转移的过程，把老家的热钱转战到深圳市场。

8月，百度地图发布了《2017年第二季度中国城市研究报告》，在珠三角城市群人口吸引力排行中，深圳市排名第一。猎聘网最新发布的《2017年人岗争夺战及职场流动力大数据报告》显示，2017年上半年全国主要城市人才净流入率排名中，深圳排名第二。

最重要的是，租金的涨幅比想象中还快，靠租房不靠谱。以2015年为例，2015年全市平均租金为63.96元/㎡/月，较2014年上涨23.1%，比2010年上涨58.9%；套均租金4842元，同比上涨22.4%。

买房事，对于普通人来讲是终生大事，对于R先生来讲，买房却是他的工作。在他无数次的踩盘和交易中，他对深圳各个区域也有了自己独到的见解。

谈及有潜力的区域，他提到了坪山，它是深圳最可能实现“搏一搏，单车变摩托”的区域。首先，目前坪山是深圳价格最低的地方，也是升值潜力最大的地方。目前，坪山还处于明显被低估的水平。数据显示，坪山新房7月成交均价仅3.5万/平，全市最低。“随着坪山基础配套设施的完善，坪山这片洼地将很快被填平。在没被填平前，建议刚需多看看房，早点上车。”

在他看来，看一个区域的发展空间最重要是看产业，有产业的地方才会有人口，有人口的地方才会有购买力。而坪山，恰恰正处在产业上升期。从规划来看，坪山的每一个小片区都有明确的产业规划，其中正在规划建设51.6平方公里的聚龙国际科技创新城，将建成“科技+产业”升级版的国家高新技术产业开发区，形成深圳“西有南山、东有坪山”的产业发展格局。8月3日，深圳市重点区域开发建设总指挥部第十二次会议通过了坪山中心区扩容实施方案。坪山中心区不仅实现扩容，还与深圳湾超级总部基地、留仙洞战略新兴产业基地等17个重点区域并驾齐驱，被定位为“中心服务性重点区域”。

R先生表示，粤港澳大湾区规划落地在即，城市群的概念被提上了前所未有的高度。未来各地政府将在城市与城市间的边界投资大量的资源，此时部分区域将会迎来新的区域。作为连接深圳和惠州的交通枢纽，坪山恰恰符合条件。借助两地政府的推力，坪山未来不容小觑。

原关内外房价差距会缩小、重点关注教育资源

今年是S先生投资客生涯的第13个年头。凭着在楼市纵横4个周期的经验，对市场的高度敏高他一步步吃面积，至今已有深圳房产十几套。在他看来，“稳”是投资的第一要诀。

在S先生看来，未来原关外的空间将大大高于原关内的空间。随着原特区外的地铁线路大量增加，大量对深圳没有那么深地域情节的年轻人越来越倾向于选择关外新一些的地铁物业，这个趋势将成为新常态，未来我们将见证特区内外一体化的真正实现。

他强调，买房投资就是要尽量追逐热点，选择热点片区和小区，换来同期更大增值空间。当更多实质性的利好陆续在坪山、龙岗、宝中等热点片区落地的时候，建议年轻人忘掉原来关内关外的成见，顺势而为，真正接受这些片区的房价并在其中寻找一些结构性的机会，才是明智之举。

如果刚需依然像很多老罗湖不愿意去福田，老福田不愿意去南山，老关内不愿意去坪山龙岗一样，那么他们绝对会错失未来深圳新一轮的发展机遇。随着地铁、高铁、东部过境高速、坪盐通道、南坪三期、城市候机楼等多维交通网络的推进，未来坪山的通勤时间将大大缩短，新的机遇也由此产生。据官方信息，未来坪山将有14号线、16号线和24号线三条地铁线。地铁14号线2022年竣工，半小时直达福田中心区。地铁16号线将接驳14号线、21号线，连接龙岗。南坪快速半个小时可达罗湖，一个小时内贯穿罗湖福田南山宝安......

另外一个值得被重视的要素是教育。众所周知，深圳教育资源短缺，学位持续吃紧。今年深圳多区同时宣布学位告急，教育资源将成为最宝贵的资源。在S先生的投资概念里，未来深圳最值得关注的物业便是学位房。“哪里有学校，房子就买到哪里。”

坪山的教育资源成功引起了S先生的注意。他了解到，坪山区正在实施“大学城+高新园”模式。年前，坪山区定下建设深圳第三座大学城的目标，打造容纳6-8所高校的深圳东部高校园区。据媒体报道称，正在修建中的坪山第二外国语学校，预计明年9月开学。这里要特别介绍一下，这是一所九年一贯制学校，办学规模为54个班，可提供2520个学位，其中包括小学学位1620个，中学学位900个。

洼地、交通、教育......梳理R先生和S先生的投资关键词，有一个楼盘正好符合所有的要求，它便是心海城。

据了解，心海城项目9月15日已开放示范区，并于9月底开盘。这次推出一期珍藏单位的约74-133平的2-4房，共300余套，总价“2字头”，其中最便宜单位仅2.7万／平。

心海城项目位于深圳坪山区中心区，在比亚迪路与坪环路交汇处。临近已开工建设的地铁16号线。另外，坪山中学站南坪三期、盐坪通道及水官高速、深圳高速等多条主干道围绕。

教育资源方面，建设中的九年制公立学校--坪山第二外国语学校，与心海城仅一路之隔，预计明年9月将招生。其次，心海城还自带18班幼儿园。这一点让S先生非常惊喜，这将解决孩子上学一大难题。除此之外，周边还有省一级教育坪山中心幼儿园、坪山中心小学、坪山中学、市区两级政府按国家示范级高中标准建造的坪山高级中学，教育资源极其丰富。

另外，项目还自带约13万平集中式商业+7万平风情商业街。

在深圳，如此低价的新盘推出后势必会成为新的楼市热点。随着交通、产业、教育等规划逐步落地，坪山的价值将被重新评估。建议刚需重点关注，在洼地被填平前赶上在深圳买房的末班车。