开发商逾期交房，依据购房合同约定，买房人有权解除合同，退还房款，并要求支付利息与违约金，在此情况下，律师为什么还建议买房人不要解除合同，而是要诉请继续履行合同。 “退款”还是“要房”?律师帮您解读。
一、基本案情
最近，接待了一个客户。她2019年在上海周边买了一个价值300多万的居住用房，但是不为了自住，是为了投资。房款已经全部付清。按购房合同约定，年底就该交房了，交房后180天内办理产证，到现在2个多月过去了，已网签备案，未交房，未办产证。客户打算起诉开发商让开发商退房款，所以找律师咨询。
二、案情分析
律师审阅了客户与开发商签署的购房合同，及客户与销售代理公司签署的综合服务合同，发现客户以房款名义付给开发商的是231万，以综合服务费支付给销售代理公司的是69万。根据购房合同约定，未按照约定时间交房的时间超过30天的，买受人有权要求出卖人支付违约金，未按照约定时间交房的时间超过60天的，买受人有权要求解除合同，并要求支付利息与违约金。
按照客户要去的退房款的要求，律师建议发出解除通知书，解除购房合同并要求退还购房款，但其中69万的综合服务费，据客户讲，是为了少缴税，故意做低房价，以综合服务费的名义支付给开发商的销售代理公司。这部分费用在购房合同解除后，以综合服务合同约定，是否能退还，待定。因为综合服务合同对因为出卖人违约解除合同后是否退还综合服务费并没有做出任何约定。
在律师对开发商的资信状况进行审查后，发现该开发商已经被列入失信被执行人名单，其法定代表人也是失信被执行人，且被限制高消费。可见，开发商的资信有问题，可能是资不抵债，如能力履行执行判决，也可能是又能力履行但拒不履行。经过进一步查明，开发商的两处房产已经被查封，可能是债权人为保全职务清偿，申请的财产保全，也可能在法院经债权人申请，正在拍卖中的房产。
鉴于以上调查，律师建议客户改变权利救济策略，由“退钱”变更为“要房”。理由是，如果诉请解除合同，返还房款，支付利息、支付违约金，就算全部房款(包括已付综合服务费)的退还诉请得到的法院的支持，获得了胜诉判决，但鉴于开发商已经被列入失信被执行人了，现金流出现问题，在此情况下，购房人的胜诉判决很难得到执行，导致购房人最终拿不到开发商退还的房款。如果是这样的结果，那么这时，购房合同也解除了，无法再要房，开发商又不履行法院判决，那么房屋买受人就可能房财两空。又考虑到，购房人说当初在哪里投资买房，就是因为知道有一家上海的大型制造业企业要搬过去，房子果然也如购房人当初预料的一样，在稳步升值。故，从有利于购房人的角度，我们建议客户“要房”。
三、诉讼策略选择
从诉讼的角度，“退钱”与“要房”的诉讼策略是完全不同的。退钱主要是诉请解除购房合同，返还已付全部购房款，依约支付利息与违约金。
要房主要是诉请继续履行合同，尽快交房与办理过户，依约支付逾期违约金。为了规避客户已经选好的房子不会被开发商拿去抵债，建议客户在诉讼同时申请财产保全。另外，法院是否会支持继续履行合同，要看被告人是否有继续履行合同的现实可能，比如该小区的大产证是否已经办理好了?要申请保全的房子是否已被查封?是否能抢到首封?另外，考虑到疫情期间，交通管制的情况下，有管辖权的法院是否接受邮寄或网上立案?诸如此类的问题，律师都会逐个核查清楚。
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