2019年，香港經濟經歷首次滑鐵盧，貿易、旅遊、零售、消費均無倖免。由此，主營商場、寫字樓、酒店的九龍倉置業在這一背景下遞出了業績大幅下滑的成績單。
據香港政府統計處及旅遊發展局數據顯示，下半年起，香港整體零售銷售總額跌幅由10%擴大至24%，訪港旅客變動更是由-5%擴大至-56%。
與此同時，諸多不穩定因素延續至2020，尖沙咀、銅鑼灣、中環及旺角四大核心購物區空鋪數量較去年9月增加43%，空置率達2015年以來最高的9.2%。對此現狀，九龍倉置業董事會主席吳天海在業績會上也用了“短期可憐”一詞來形容。
投資物業公允值損失138億
作為業務主要集中於零售、酒店、物業的九龍倉置業，受到香港經濟波動的影響首當其衝。2019年全年，九龍倉置業實現收入160.43億港元，同比減少2.66%;股東應占利潤39.28億港元，同比大跌78%。
其中，大摩表示此次發佈業績中每股盈利、派息、零售銷售及租金收益遜於預期。除此之外，業績發佈後各大行也紛紛發佈最新評級。各大行給出評級觀點不一，過半數則下降了其目標價。
據瞭解，公司2019年業績下滑主要受到下半年變動影響。其中，公司營業額分成租金於三、四季度分別出現49%、78%跌幅。公司在報告中指出，自去年年中開始，訪港旅遊人數及本地消費的大跌是造成經營業績下降的主要因素。
在上述兩個因素的影響之下，公司核心的海港城、時代廣場等位於核心地段的商業受影響嚴重。智通財經APP瞭解到，海港城自2018年創下最好業績後，在2019總收入及營業利潤均同比下降了2%。
其中，公司業績下降一定程度上也受到了投資物業公允價值變動的影響。2019年，公司投資物業組合估值2599億港元，受市場疲弱影響，獨立估值師對投資物業進行價值重估，產生57.88億港元虧損，而這一數值在2018年還為80.65億港元，一年時間內公司便無形中損失了138億港元。
值得一提的是，在受市場波動的影響下，公司直接成本及營業費用、以及銷售及推銷費用收入比重均有所下降。相比之下，行政費用佔收入比重則輕微上升0.62個百分點。若不考慮上述投資物業公允價值虧損，公司營業利潤率則同比提升2.86個百分點。
商場所受影響並沒有想象中大
特殊情況下，有上半年良好的業績緩衝，九龍倉置業2019年整體業績仍算平穩。從分解業務來看，商業、酒店、投資物業等則不同程度上受到衝擊。其中，作為香港單一最大收入商場，九龍倉置業旗下的重點依然是海港城。
截至2019年，海港城共實現收入115.77億港元，實現營業利潤94.47億港元，分別同比下降2%。而具體來看，在各類型商業中，酒店及會所收到經濟波動的衝擊首當其衝。
2019年，海港城下酒店及會所入住率較去年同期大幅下降11.6個百分點。盈利數據方面，智通財經APP瞭解到，酒店及會所收入同比下降22%，營業利潤同比下降47%，為受影響最大的商業類型。
除此之外，商場租戶銷售為受影響第二大的部門，相比於2018年的同比23.6%增速，海港城商場2019年租戶銷售額下降23%，走出了天壤之別的結果。相比之下，商場盈利表現受影響則較小，出租率僅下降1%，整體出租率遠高於寫字樓部分。
銅鑼灣時代廣場於2019年則實現收入27.61億元，同比下降3%;營業利潤同比減少2%至24.23億元。其中，商場部分租戶銷售額下跌幅度較海港城更小，同比下降19%。商場2019年收入及營業利潤則分別同比下降4%、3%。
智通財經APP瞭解到，寫字樓部分收入於2019年依然維持了去年同期的水平。而出租率較去年同期下降4個百分點。
從九龍倉置業上述兩個主要商業來看，經濟波動雖然對商場的租戶銷售產生了較大影響，但相比而言對商場的自身收入和利潤來說影響較小。從出租率來看，酒店及會所才是商業組合中受影響最大的類型，寫字樓其次。
縱觀而言，寫字樓受影響相對滯後。而公司在報告中提到，由於營商環境不明朗寫字樓租賃活動放緩，削弱了市場對於部分區域內寫字樓的需求。有業內人士預計，影響將到三季度才能全面反映，預計第三季度空置率或還將繼續攀升至12.5%。
除此之外，零售和酒店也預計將受到拖累。據香港政府統計處數據顯示，預計今年1月零售業總銷貨價值的臨時估計為378億元，同比下降21.4%。而酒店方面，香港多數五星級酒店二月入住率不足10%，日租同比也顯著下滑，預計總收入僅有同期的5%。
在租金方面，公司主席吳天海在網上業績會指出，當前零售市場市況不佳，新籤租約將跟大市波動，與以前的租金水平相比會有調整。短期內，香港商業市場仍遭遇極大壓力。
回顧九龍倉置業2019年行情表現，公司股價下半年以來幾乎腰斬，目前估值已較為便宜。然而，由於當前香港經濟前景仍不明朗，若現狀維持下去，公司盈利能力恐進一步下降。
正如美銀美林報告所說，公司目前估值便宜，但看不到正面催化劑。對於以商場、酒店、寫字樓為主要業務的九龍倉置業來說，經濟波動將對其產生直接影響。若經濟出現回暖，公司業績也將有顯著提升。
對於未來展望，以公司主席吳天海的話來總結：短期“可憐”，中期“可能”，長期“可愛”。其預計，香港經濟可能在三個月、六個月或九個月復甦;而對長期看法，吳天海則仍充滿信心：“香港不會完，只要用心做，始終能做好”。
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