作為武漢本地商業項目的標杆之一，今年的武漢天地商圈不斷擴容和升級。

5月，定位為“公園式家庭社交空間”的壹方北館正式亮相；8月，總高度436米的武漢天地A1寫字樓核心筒順利封頂，2020年建成後將與武漢天地商務區連為一體成為漢口最大的商業綜合體。

十四年的深耕發展，當年的永清棚戶區已華麗變身為城市時尚中心的武漢天地，也已成為武漢一張靚麗的城市名片。人們不禁會問：在日新月異的商業格局和激烈的市場競爭中，武漢天地為什麼能夠成功？這種情懷還能夠持續嗎？或許本文可以解答你的困惑。

01 基因：永清街的往昔 漢口濱江 舊日租界 蛻變重生

武漢地處長江和漢江的交匯之處，地理位置十分優越，有“九省通衢”之稱，自古就是軍事和商業重地。明末清初，漢口已成為全國四大名鎮之一，清朝時這裡已有楚中第一繁盛處之稱。

藏於武漢博物館的描繪舊時武漢三鎮繁華景象的明代古畫——《江漢攬勝圖》

1861年，漢口正式開埠，成為對外通商口岸。英國、俄國、法國、德國、日本、比利時先後在漢口強設租界。開埠使得漢口的貿易更加多元化，市場更加繁榮。20世紀初，漢口已成為一個具有相當規模的國際大都市，被稱為“東方芝加哥”。如今已是全國重點文物保護單位的漢口舊租界區，矗立著的西方風格的歷史建築群，見證了那段歷史。

清末民初的漢口五國租界區

昔日漢口“十里洋場”的街景

清末至1937年之前，永清地區為日本在漢口租界的主要地區。漢口日租界在漢口租界區中地理位置最為偏僻，日本商人財力又很有限，所以其商業並不繁榮。

1930年代的漢口舊日租界區

抗日戰爭爆發後，中國政府宣佈收回日租界，由漢口市政府直接管理，著名的八路軍駐漢辦事處和新四軍軍部均設在此地區。永清街至今仍保留了以劉家琪、張自忠、郝夢齡等抗日將領名字命名的道路，以及寓意牢記日寇侵佔東三省的東北城市而命名的道路，如瀋陽路、長春街、大連路、撫順路。

1938年武漢淪陷，其後武漢一直是華中日軍的重要軍事基地、物質中轉站和金屬礦源。1944年12月，從中國西南機場起飛的美國陸軍航空兵的B29轟炸機，使用大量燃燒彈對武漢進行了多次轟炸。由於漢口地區是日軍的主要活動區域，受損最為慘重，日租界內的房屋建築被嚴重破壞，幾乎成一片廢墟。

二戰期間從成都機場起飛的美軍B29轟炸機

1944年12月大轟炸後，航拍可見漢口沿江碼頭北部地區已無一棟完好的建築

1945年日本戰敗，日租界內的日僑房產被國民政府當做敵產沒收，永清片區由此被作為政、軍、商在漢口北端的重要居所區。

解放後，該區域傳統空間特徵保留完整，但同時存在一些老城區的“通病”：用地構成多樣化，環境雜亂，公共設施不足，交通不暢，市政管網缺乏完整系統。

2005年前的永清片區給人以蕭條和老舊的感覺

1992年以武漢市政府實施的二橋建設工程為契機，拉開了永清地區舊城改造和城市發展序幕。長江二橋、江灘公園的前後建成，永清地區才算是枯木逢春，活力乍現，再不為江邊菜地的穢氣所困擾。隨後的十多年間，永清片沿解放大道兩側先後建成了一連片高層辦公樓和現代居住小區。

2012年之後的武漢長江二橋漢口一側，已是高樓林立的現代化城區

2002年，經過多方論證和研究，武漢市政府決定在永清片啟動武漢建國以來最大的舊城更新改造工程，“永清片商務綜合區”規劃正式出爐。

2005年，香港瑞安集團拿下解放大道沿江一側的永清拆遷片，計劃總投資100億元人民幣，建設由學校、住宅、寫字樓、商業體、公共設施等組成的新型城市建築群“武漢新天地”。

項目分A、B兩個地塊，黃埔大街以南的A地塊規劃為商務綜合區，項目內的吳佩孚行居等9幢歷史建築將予以保留並改造成商業街區；黃埔大街以北的B地塊將以居住用途為主。

當年的規劃方案延續了漢口租界區的特色，採用小街坊尺度劃分地塊，合圍式建築佈局

永清片由此迎來了重要的蛻變，優良宜居的地理環境和別具意義的歷史背景，使得永清片在武漢城市化發展的大潮中，具備了改造成功的基因，而成功的關鍵就在於發展商是否尊重這座城市以及這些老舊建築背後的人文歷史。

02 內核：舊城改造的情懷 尊重城市 尊重歷史 成功典範

“新天地”系列發源於上海，1998年，香港瑞安集團拿下上海市中心淮海路棚戶區改造項目，以整舊如舊、保留特色、突顯歷史為主線，做出了讓市場驚歎和認可的以當地石庫門弄堂風情為主題的商業地標——上海新天地。2016年，上海新天地被《福布斯》評為“全球20大文化地標”之一。

鳥瞰上海新天地，傳統建築和周邊高樓相映成趣

成功的瑞安集團沒有停下腳步，2005年，瑞安集團攜上海新天地項目的成功經驗來到武漢，打造以漢口舊租界歷史保護建築和60餘株原生梧桐樹為核心的5.7萬方的商業街區。整個武漢天地項目佔地61萬方，總體量約163萬方。

武漢天地商業街區規劃圖

該項目的總體規劃顧問為美國SOM公司；在設計上，由原上海新天地的總設計師本傑明·伍德主持。他十分善於利用傳統建築特色，並賦予它新的生命力和商業價值。

上海新天地街景

在改造施工中，瑞安採取了“存表去裡”的方式，通過修繕和維護，在保留建築外觀和外部環境的同時，對內部進行全面翻新；並重新規劃和設計，拆除部分老房，增加綠地和水池，和保留下來的法國梧桐共同營造出園林式的街區。

改造後，老房子的風貌和氛圍得以保持，而之前整片的居住區變成了集商業、文化、娛樂、購物為一體的時尚街區。

武漢天地商業街區的歷史建築改造前後對比

武漢天地商業街內外的林蔭道

2008年至2010年，武漢天地整個自持商業街區分期完成並全部開業。

在實際的招商和運營中，武漢天地鼓勵外擺，因為外擺是戶外休閒風情的靈魂，並特設了國內首條帶空調的戶外美食街。建築的所有平頂屋頂都採用了屋頂綠化，營造出人與自然和諧相處的環境。

武漢天地一角

綠樹成蔭的天地市集

而由於上海和武漢兩個項目不同的消費客群，武漢天地並沒有簡單照搬上海新天地的模式而引入過多的西餐，也不趨同於武漢本地其他商業體的定位，而是在品牌引入上不斷嘗試和調整，並嚴格把控。

在經過了最初幾年的挫折後，武漢天地商業街的人氣逐漸被激活，隨著周邊寫字樓和住宅區的不斷建成和客流導入，武漢天地商業街最終得到了消費者和品牌商的認可和垂青。

鳥瞰建成的武漢天地商業街區

武漢天地商業街保留了老漢口的風情風貌和歷史文化，並與現代建築完美融合，使之成為了高樓林立的城區中可以觸碰到的過去。它所體現的中國傳統文化和西方建築文化交織在一起的本地歷史文化元素，融合了時尚元素和現代化設施，塑造為代表城市生活氛圍的時尚IP。

2012年啟用的武漢天地企業中心5號樓，體量5.9萬方，是武漢首個5A甲級寫字樓，其所構建的高品質國際化商務平臺以及所在外灘區域的歷史文化沉澱，形成了有別與武漢其他傳統商務區的差異化定位。僅用18個月就已滿租，並在全國副省級城市中創造了“最快滿租率”的記錄。

武漢天地A5辦公樓

在武漢天地項目啟動之時，瑞安集團就提前規劃引進了優質的教育資源，由瑞安集團提供教育用地並承擔學校、幼兒園的建設費用。2014年，七一中學、長春街小學進入武漢天地新校區，兩所學校的建築面積超過3萬平米。從雙語幼兒園到品牌小學、重點中學，武漢天地將貫穿12年的精品教育資源容納到一個大社區內。

鳥瞰長春街小學和七一中學

武漢天地商業街與甲級寫字樓、高端住宅區形成互聯互通，不僅實現了項目整個產品系包含住宅、寫字樓的高溢價，也使整個永清片成為集住宅、辦公樓、教育、零售、餐飲、娛樂等多功能設施於一體的城市新地標，更是帶動了整個漢口濱江區域的經濟發展。

鳥瞰武漢天地商圈

對所在城市和當地文化的尊重、對人文歷史和規劃設計的重視、對自身產品的研究以及可持續發展的態度，成為武漢天地成功的內核，也使其成為武漢舊城改造項目成功的典範。

03 成就：騰飛的武漢天地 優質生活區 高端商務區 城市新地標

2016年9月，體量12萬方的武漢天地壹方南館開業，項目聚焦年輕、時尚客群，定位為國際風尚購物中心。不同於傳統意義上的高端購物中心，壹方集國際潮牌、國際美食、IMAX戲院、lifestyle書店、兒童體驗遊樂及家庭消費等於一體，是武漢品質最高、業態搭配最有趣的一站式購物中心。

武漢天地壹方南館

2019年5月，體量7.2萬方、致力於打造親子家庭聚集地的高端社區購物娛樂中心的武漢天地壹方北館正式開業。其獨居特色的天空樹中庭、室內花柱、屋頂公園、梯田式公園露臺營造出公園式主題商業空間，也引領了武漢購物中心變革的潮流。

武漢天地壹方北館門前標誌性的水晶煙花

已然成為湖北省旅遊名街和武漢城市地標的的武漢天地商業街，與壹方南館、北館形成全業態多元化商業系統，三座不同風情的商業項目差異定位且互為補充，成為武漢天地商圈的商業核心群，推動著商圈不斷完善和發展。

武漢天地商業街的噴泉廣場

如今的武漢天地5號樓已改名為平安金融中心，已有40多家國內外知名企業和駐外機構入駐，世界500強企業達17家。2017年，平安金融中心單棟樓宇稅收超過14億元，是全省首個稅收超10億元的單體樓宇，並已連續3年稅收超過10億元。

中山大道西側，中信泰富A3大樓與平安金融中心隔路相望。大樓2017年2月開始招租，不到一年就滿租。承租企業既有全國綜合實力TOP20的華中區總部，也不乏世界500強的武漢區域總部。2017年，中信泰富大樓合計納稅近7億元，是江岸區近年新崛起的“億元樓宇”。

高品質的中信泰富A3大樓

未來，即將建成的武漢天地A1寫字樓將與已建成的環球智慧中心、中信泰富A3大樓及平安金融中心共同構成武漢天地商圈的高端商務群，成為引領武漢經濟高質量發展的新增長極。

武漢天地的高端商務群

瑞安集團對待城市更新的情懷以及可持續發展的態度得到了豐厚的回報。2018年財年，瑞安武漢天地（包含武漢新天地、壹方南館、北館）自持商業面積合計約24萬方，出租率為89%，武漢新天地及壹方南館表現強勁，2018年的租金及相關收入較2017年增長20%至人民幣2.65億元。

隨著2019年壹方北館的正式開業及出租率100%的優異成績，武漢天地明年的財務數據將更加靚麗。

不斷擴容的商業體、彙集武漢頂級辦公樓的商務群、以及一直以品質和價格引領武漢市場標杆的住宅區，十四年來，武漢天地商圈一直在完善和升級。隨著更多企業和品牌的入駐，商圈活力和綜合競爭力在不斷增強，其商業價值也不斷被賦予新的上升動能。

武漢天地整體規劃效果圖

04 挑戰：武漢天地的未來 漢口濱江核心 長江主軸支點

在上月剛結束的軍運會中，武漢向世界展示了中國城市的新形象。現代化的場館、專業的服務、整潔的街道以及驚豔的長江燈光秀，讓中外運動員和遊客流連忘返，更體現了大武漢中部崛起的雄心壯志。

驚豔的武漢長江燈光秀

未來，武漢的城市發展將會持續加速，而發展的核心區域將是長江主軸。已經成型的武漢天地商圈北接建設中的二七濱江商務區，南接漢口歷史文化風貌街區的長江左岸創意設計新城和漢口文創谷，是引領長江主軸左岸發展的核心。

從武昌遙看長江二橋和高樓林立的漢口濱江，武漢天地A1格外醒目

已獲批的二七過江通道的建設，將增強漢口二七片與對岸武昌濱江商務區的關聯，有利於兩片區的深入開發和武漢“兩江四岸”的均衡發展。

軍運會期間的長江二橋和武昌徐東

武漢天地商圈處於二七片、漢口歷史文化風貌街區、武昌濱江這三個未來極具發展前景區域的中心，是實至名歸的武漢長江主軸發展的支點。

未來的長江主軸建設中，武漢天地商圈將發揮重要的支點作用

長江主軸規劃效果圖

在上一個十年裡，瑞安集團憑藉對所在城市及歷史的尊重與情懷，以及可持續發展的態度，在訊息萬變、競爭激烈的商業市場中突圍而出，以一己之力奠定了武漢天地城市標杆商圈的地位，不僅實現了項目自身價值的飛躍，更是賦予了城市全新的商業價值。

在下一個十年中，新的挑戰與機遇已經來臨，秉持情懷和態度，保證品質和細節，整合技術和變革，不斷完善和創新，武漢天地將以革新者的姿態，以翱翔藍天的“海鷗”精神，引領武漢商業的深度發展和城市更新的持續推進。

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（來自：武漢商業觀察）