買就買熱銷？

有人說：買房不用聽專家巴巴上課，也不用聽中介介紹。哪個樓盤銷售火爆就買哪裡，準保沒錯。這自然有幾分道理。

• 銷售火爆說明樓盤認可度高，大家都說好才是真的好
• 銷售火爆說明供不應求，狼多肉少自然價格水漲船高
• 銷售火爆有助於開發商回籠資金，爛尾簡配的幾率小
• 銷售火爆說明入住率高，會讓小區入住後良性循環

對於普通購房者，搶購銷售火爆的樓盤確實能夠省去很多投入——不管是時間投入、還是精力投入。跟著市場買一般不會錯的離譜。

另一面看，銷售火爆的樓盤也有一些問題。

1. 在市場火爆的情況下，很容易搶不到理想房源，甚至最差的房源都可能搶不到；
2. 有些樓盤拿出大量資金、資源自我炒作，表面上銷售火爆，實則不然；
3. 銷售火爆的原因各異，要注意甄別。有的樓盤價格雖然合理，但有明顯的硬傷。跟風購買，最後可能坑了自己；
4. 開發商砸錢宣傳、找人站臺、紅地毯大拱門敲鑼打鼓吸引了大量購房者，潮水退去只剩下你自己在二手房市場裡孤軍奮戰；
5. 有的樓盤一個月開一次盤，銷售火爆。有的樓盤蓄客一年，也是銷售火爆。你說誰是真火爆？

說到底，還是要做好甄別，不要盲目跟風，看見搖號選房、徹夜排隊就血往上湧。有緊迫感是對的，但是要建立在自己掌握大局、看透一切的前提下。否則買定離手，再後悔也就晚了。諮詢房哥問題的有不少人是已經買完房子的，也無法退房。他們付出諮詢費，卻改變不了任何結果，意義何在？為了圖安心？

哪個值得買？

今年一季度，瀋陽出現了多個銷售火爆的樓盤。那麼，他們是否值得買入呢？是適合自住還是投資呢？還是閉眼睛買就可以了？

融創觀瀾壹號/融創臻園

融創北上入沈至今收購了近10個二手項目，沒有一塊土地是通過土地拍賣或者是招拍掛的形式獲得的。沒有標杆項目是融創最大的痛，堂堂十大房企在瀋陽遲遲打不開局面。

融創觀瀾一號和融創臻園雙雙降價開盤，價格親民。大品牌、雙學區、低單價、小面積成功引爆了市場，短短几天去化幾百套。為什麼要降價？是瀋陽房價要降？融創賣不動？還是另有隱情？

有消息說，融創意欲在瀋陽市中心或者渾南全運莫子山拿地。降價銷售融創觀瀾壹號和融創臻園是為了募集資金，以供拿地所需。一方面，融創需要一塊自己通過土拍或者是招拍掛方式競得的土地，以便打造標杆項目擴大知名度、提升品牌形象。另一方面融創也很看好瀋陽的房地產市場前景，想要重金佈局瀋陽。

龍湖以新地王身份競得的“南塔地塊”，拍賣現場也有融創的身影。有消息說，融創也想拿下該地塊，打造自己的標杆項目。奈何龍湖和華潤兩尊真神鬥法一直把地價鬥成了天價，只好變成了看客。看來還是信心不足。

所以，融創觀瀾壹號和融創臻園是典型的降價銷售。而且是開發商為了公司的贊略發展割肉，所以還是值得購買的。放心這不是廣告，你現在想買也買不到了。融創觀瀾壹號上調了價格，融創臻園銷售一空。

另一方面，雖然融創雙盤的位置比較一般，價格也不算很便宜。但是雙分校的加持，還是會很有後勁兒。沈北缺乏名校、整體價格偏低、融創未來品牌會越做越好，這些都是潛力所在。

7000多元購房，還是大品牌、雙學區，要啥自行車？還嫌貴的我求你了取關我吧，瀋陽容不下你了。。。

華髮全運首付

華髮全運首府從去年開始就保持著兩個月左右開盤一次的高效率，而且是次次開盤次次秒光。很多人都買不到理想的房源，最後悻悻而歸。究其原因，其實也很好理解。

在渾南，口碑開發商、70~120㎡的剛需面積段、戶型還不錯、未來還有可能配建不錯的學區、首付2成搞定。這麼剛的樓盤真心不多。雖然華髮的價格不低，雖然華髮所在區域暫時還沒發展起來。但是老百姓買房不就圖個安心嘛，他們又不炒房。

不可否認，華髮全運首付的營銷策略不太容易被人接受，他們聯合幾乎所有的渠道一同推盤。互聯網太發達了，靠信息差賺錢的時代一去不復返了。只要在網上一搜，這些事誰都瞞不過去。大部分購房者都知道，推薦這個樓盤的中介很多。售樓處內、樓盤外、網絡上都有人在推薦，是會讓人反感。

但是你得承認，他賣得好。有人說表面上賣得好，一看備案的沒幾個。買房需要完成認籌、交定金、交首付、辦貸款、網籤、開大發票等等多個步驟。只要網簽結束後才能夠在官方的房產網上查詢到相應信息。有的開發商網籤一拖就是幾個月，雖然違規，但是你卻沒轍。所以，不能簡單以網籤論銷量。

金地樾檀山

金地樾檀山應該是瀋陽今年目前為止，單次開盤吸引購房者人數最多的樓盤了。關於這個樓盤的各方面分析，我已經寫過很多了。這裡就不贅述了，感興趣的關注公眾號，搜索往期文章複習。

金地樾檀山的開盤頻次太低了，如此供不應求的情況下銷售進度卻一拖再拖。開發商當然不嫌錢多，但有些事他們決定不了。擠壓很長時間的購房需求再一次開盤中集中體現，造就了“宇宙”第一紅盤的誕生。

金地樾檀山的價格並不比周邊的二手房貴太多、園區品質卻有了明顯提升。瀋陽目前處於房價便宜、二手房普遍質量很差、改善需求增多、購房品牌化的階段。

這些都是促使網紅樓盤銷售火爆的重要原因。

這種局面未來是更加分化呢？還是有所轉變呢？

房哥觀點

我擺明我的立場：

• 普通購房者選擇這些樓盤都是比較不錯的選擇，但是投資性購房未必是最適合的；
• 瀋陽五年限售。進入二手房市場後，這些樓盤不可能從區域內脫穎而出。

如果是投資，你一定有更好的選擇。這三個樓盤的共同特點是：不考慮其他方面，單純從投資收益比來看問題。他們比同區域內的樓盤價格貴2000元左右，而這2000元也許是致命的。

已知條件：

新房清水單價：10000元，新房到手後裝修成本：2000元/㎡

周圍簡裝二手單價：8000元，二手房5年內租金收益≈2000元*12*5＝120000元

5年限售後，新房精裝市場單價為A，周圍二手單價為B 面積均為100㎡ 其他因素不考慮

如果全款購房的話，新房漲幅想要大於二手房漲幅的話：

公式：（A-10000-2000）*100＞（B-8000）*100＋120000 （A房收益 > B房收益）

解：A-B＞5200元

原本新房10000元，二手房8000元，差價是2000元。5年後，新房必須比二手房貴5200元以上才能夠跑贏二手房收益。

如果首付2成購房的話，新房投資收益率想超過二手房的話：

公式：（A-10000-2000）*100/（10000*100*20%）＞【（B-8000）*100＋120000】/（8000*100*20%） （A房收益/投入> B房收益/投入）

解：A＞1.25B＋3500

假設當年8000元的二手房小漲2000元，也就是B＝10000元，那麼：A＞16000元；

假設當年8000元的二手房大漲了8000元，也就是B＝16000元，那麼：A＞23500元；

換句話說。新房和二手房當年差價2000元，新房漲到16000元才能和二手房漲到10000元的收益持平，差價拉大到6000元；

另外，新房漲到23500元才能和二手房漲到16000元的收益持平，差價拉大到7500元；

這顯然是不現實的。

最後

我知道，再牛X的公式也會有人不買賬。

很多人會說：

• 我就喜歡大開發商，我樂意買！
• 你算的太理想化了，房子租五年早就廢了！
• 你這麼牛X怎麼還苦哈哈地寫文章。。。
• 你就是收黑錢來詆譭開發商的。。。

我只能說，公式只能描述理想化的特定場景。你可以把你的情況列個公式自己算算。你信與不信，公式就在那裡。這也從側面印證了，很多情況下，高價盤漲不過低價盤，新房漲不過二手房。

我知道你們心裡有坎兒邁不過去，就喜歡新房，就喜歡大開發商，就喜歡貴的。人之常情，我也喜歡。我住的也是大開發商，也是高端樓盤。但是，如果你要投資而不是自住，你就需要換個角度來考慮問題。

而不是，憑感覺。。。