問：老師，你好。我是一個剛離開深圳的失敗者，但一直想在深圳置業。因為資金不夠最多能支持250W總價的房子，現有兩個方案：1.想買東莞靠深圳的位置等待合併深圳升值。2.買南油A或B區博拆遷。老師覺得哪個方案可行？或者能否指條明路。非常感謝

答：總價250w在深圳很多地方都能買到次新兩房了，為啥要去買“三十年都不一定”能等來的住宅拆遷呢？老老實實買深圳的次新盤，是你最確定的逆襲機會。

問：十三老師好，請問頤安都會中央5期76平2+1戶型怎麼樣，自住用，（89平資金不夠），比較糾結的是朝向問題，只有東北和西北的朝向，是不是這樣的朝向很不好，居住體驗差？將來二手房也難以流通？

答：放心買入，頤安是大運的龍頭股，基本無短板，以後長線看漲。 89平是頤安的主流戶型，但76平的2+1也沒問題，小面積低總價漲幅一樣不弱。 至於朝向，更不是在深圳買房應該糾結的點。

問：十三大師。布吉的鴻榮源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨著在建14號線地鐵口，據說四年後五站到福田。附近老點點小區不足四萬單價，是否有空間？

答：二手房裡買未來地鐵口，挺好的。只是不適合長持，就是3年後的一波行情，所以需要考慮置換賣出的折損和投資其他更優質板塊的機會成本。 自住沒問題，龍崗的房子真是又大又便宜，適合養娃住家，心情很愉快的。

問：hello老師，在深圳純投資400w的房子哪個地區比較合適呢，龍崗的大運或是寶安的機場在靠後一些地區？

答：400萬投資買大運或者寶中西鄉碧海的小面積都是可以的，但是需要精細化選籌，尤其是大運，這個片區看似簡單實際複雜，一不留神就會入坑。 還有一個方案是買小戶型學區房。

問：老師，石巖嘉信雲峰公館怎麼樣？雙地鐵口，預算匹配的話，像這種緊湊戶型是否適合純投資？

答：石巖在深圳是很尷尬的地段，城中村跟布吉似的，漫山遍野，長期會跑輸大市的，這個盤靠近6號線官田站，距離差不多1公里吧，只能說適合石巖自住的中產家庭，投資談不上多優秀的。 慎入

問：十三老師好。我們夫妻年齡40左右，倆娃，學位有基本保障。前海南一套自住房（市值900萬，負債500萬）、一套投資房（市值600萬，負債300萬），西安高新一套市值150萬的房（租金收益年2.5萬），夫妻目前年收入100萬左右，企業打工並不穩定。 因為不可能回西安住，這套房子已經完全沒有居住屬性，一直猶豫。 諮詢接下來的規劃：1. 目前手裡現金流負值，賣掉西安房，增加手裡現金流深圳兩房不動。2.賣掉西安和過渡房，置換一套更換的初中學位房。3. 保持現狀。 還請十三老師給予指點。

答：我會建議選1，深圳的兩套房是你應該長持的核心資產，現金流都已經負值了，沒必要硬撐。 西安房產兩年內看不到升值前景，這點租金毫無意義，賣掉西安的房子，補充現金流和防守資金，會在心理和現金儲備上給你們很大支持。 置換沒有必要，當下的交易成本和踏空風險，只要不是太差的標的，一靜不如一動。

問：請教下十三老師，一個自住頂級學位小區，同一個花園內不同樓齡的兩期，戶型樓層朝向容積率綠化率車位等條件都相近，一是98年交樓單價8萬（大多一手賣家裝修），一是15年交樓單價10萬（開發商裝修）。您覺得這差價合理嗎？二選一的話您選擇投資哪一期？謝謝。

答：這位粉絲，提問又不說具體小區名稱，抱歉我無法判斷。 另外，單價8萬，怕是你對深圳的頂級學位有所誤解。

問：全款800左右（以後看情況再做抵押貸款），目的投資增值，是選擇寶中的樓盤還是前海路側的自貿區概念樓盤？

答：我會傾向於前海路側的，這個總價屬於中產段位，改善型買家居多，注重的因素:學區，居住功能，地段，小區品質，學位多為第一訴求，前海路的學位更好。再者，南山的次新房更為稀缺，不像寶安，選擇性很多。南山畢竟還是南山，寶安最大的缺點是，它不是南山。

問：外地貸款記錄未結清，現在想在深圳投資一套。想買450左右的總價房子，除了全款抵押外，有其他方法做到三成或者接近三成首付嗎？好評能做到嗎？因為資金有限，預計只有100_150左右的首付。

答：前兩年深圳的按揭評估價下調過一次，現在正常盤能做到成交價評估，但是想拉高是有難度的，並且也沒有針對外地投資者好辦理的5+2產品。 走全款抵押是目前最適合的方法。

問：十三老師您好，最近在看西部寶安沙井的房子，投資為主兼顧自住。 1、華盛西薈城四期，大約330萬68平2房，毛坯，帶電梯2017年的房子，距離11號線沙井地鐵站不遠. 2、麗沙花都，大約330萬70平2房，電梯房，2004年的，距離11號線馬安山地鐵站不遠. 這兩個單價差不多，由於有沙井海岸城這個大利好，1離得太遠，怕海岸城一開業這邊商業涼涼，2離得近，地段好一些，但房齡太老。請問應該怎麼選？或者有更好的選擇嗎？

問：十三老師，請問深圳房子可以轉給非深戶的父母麼，轉完之後名下無房有貸可以繼續買房麼？

答：感謝付費，我只能回答三個字，不可以。如果這麼簡單，還要限購幹嘛

問：十三總，您好！一直關注你們，感覺你們的答問都是非常實在和接地氣的，替粉絲們想得周到和細緻！ 請教一下:目前持有龍崗的匯龍天下小三房，紅本在手，這套房也是掉坑裡了，啥都不靠的，現在想賣也賣不出去。有倆孩子，大的學位絞盡腦汁搞定了，明年上初中。小的今年4歲，學位無著落。現在想投資一小套龍崗城龍花園小兩房300萬以內，學位帶清林小學和龍城初級中學，您看這樣可行嗎？有沒有更好的策略？

答：你好，感謝信任和支持。 龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高，3-4萬都有的選。 如果考慮孩子讀書同時資金有限，城龍花園的小兩房當然可以買，但如果資金量夠，我建議買更新更優質的房源，或者直接買入深中龍初的四盤，99年的城龍花園單靠一個龍崗第三漲幅還是有限。 你第一套匯龍天下沒有買對，第二套還買龍崗，更要選稀缺加槓桿，才能逆勢翻盤。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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