線上看房已開通，歡迎VR選房。快速掛斷之前，明顯感覺到電話那頭的聲音有些著急。這是武漢1月23日封城後，近期不少人接到的久違的“騷擾電話”。
資本永不眠，儘管官宣並沒有說疫情的拐點到來，但房地產商開始尋找出路。作為龍頭大佬之一，恆大打響搶跑第一槍，75折促銷的大動作，令各位看客吃驚不已。
要說房子打折，並不新鮮，但是這次不一樣。所有的人都想知道，疫情過後，房價是撒著歡地漲，還是跌跌不休？
割肉自救還是蓄客待漲？
新冠疫情的爆發打擊了中國價值43萬億美元的樓市。售樓部關閉，施工地停工，無論是剛需、改善，還是高端等需求的潛在購房者，或害怕感染不敢出門，或觀望等待，均暫停了物色房子的計劃。
不少人猜測，疫情結束，房子就會打折出售。但沒想到性急的恆大還沒等疫情結束，就開始圍獵潛在客戶了。
2月6日，恆大釋放出“超級誠意”，其高層人士愉快地簽署了一份“秘密”文件，又恰好被全國人看到：我們要75折賣房子了。
撿便宜的時候到了？在隨後短短3天內，按照恆大副總裁劉雪飛的說法，恆大的房源已經被線上認購了4.75萬套，總價值達580億元。
恆大關於“75折賣房”的通知
恆大的房價的確降了，如果單從廣告上來看。但降的價恐怕遠沒有想象的那麼多。一位恆大的內部工作人員向《南風窗》記者透露，所謂打折，是雙11套路的翻版。
首先，先調麵價再打折。其二，恆大每年春節其實都有類似的促銷活動，這一次不過是將以往活動的名字換了換的又一次促銷而已。
房地產促銷一向追求“花小錢辦大事”。和以往用百億的足球投入來撬動數千億的房地產推廣一樣，恆大在這次疫情中，廣泛採用了微博、抖音、朋友圈等互聯網營銷手段，花的錢並不比足球多，卻格外博眼球。
75折賣房子，儘管有些噱頭之嫌，但現如今樓市成交量跌入冰點，打折不過是房企自救的無奈之舉。事實上，房企每年都會定銷售目標，分解到每個月也極高。恆大內部工作人員表示，如果不降價促銷，“就沒現金流”。
房地產本身是一個對資金高度飢渴的行業。恆大是一個典型的例子。數據顯示，2020年，恆大的國內信用債、海外債、供應鏈ABS到期規模均超過100億元，總到期規模約600億元。
融資成本如此高昂，利息成本是房企不得不考慮的問題。比如恆大在1月的美元發債利率是11.5%至12%之間，面對疫情衝擊，如果大家繼續宅在家裡，任由時間一分一秒地流逝，恆大則一點一滴地把元氣消耗殆盡。
縱觀中國所有房企，莫不如此，負債率往往達到80%以上。而即將到來的3月份，又是它們償債的高峰期，總額高達727.5億元。如果一旦銀行信貸以及海外發債受到影響，有多少地產商能夠抵擋這個衝擊？
活下去！這個看似玩笑的口號，其實是真的。它就像病毒，頭部玩家比如恆大，亦無法倖免。
中小房地產商的現金儲備更少，面臨的困境更多，裁員、減薪這樣的動作已屬常態。重壓之下，線上賣房被房企推向了臺前。
線上賣房並不稀奇，但以往的成交概率卻一直極低。這也很好理解，房子作為非標品，且金額巨大，在“一家三代六個錢包” 的買房格局下，看不到實物的賣房是道偽命題。
各個房地產商也深諳此道。一位房產中介店面經理陳起告訴《南風窗》記者，線上買房是暫時性的措施，房地產商不外乎是在觀察這場危機將持續多久。
他們在想，如果疫情的拐點到來得早，那麼不必為現金流割肉降價，反而線上買房可以預先蓄客。萬一疫情綿長，銷售端始終不暢，那資金鍊斷裂破產清算將會威脅生存，或許預先打折出售擴大市場份額，便能回籠資金。
疫情與房子的所有權
如果銷售繼續被阻塞，可以想見，降價回籠資金，以及延遲結算支付，將是今年上半年房企的主旋律。
需要提醒的是，這個判斷的潛臺詞是：樓市的銷售只是被阻塞了，但不會被消滅。
買房計劃是一個長期過程，供給端也好，銷售端也罷，疫情對樓市的影響基本上是壓制性的。疫情後，結婚的、上學的、養老的，有購房需求的人，還是會買房。
這一點和疫情對經濟的總體影響是類似的。疫情過去，中國經濟很可能會出現一定的反彈。原因在於，消費增速就目前來說是相對平穩的。
在2019年年底的時候，消費仍是中國經濟增長的第一拉動力，增速在8%左右。而產品滯銷受疫情影響，人與人隔離，消費者不出門，交易活動取消，消費自然下跌。
有經濟學家稱，消費增速可能已經跌至零增長甚至負增長。但一旦疫情過去，消費增速就會很快反彈到原來的趨勢上。
2月20日，甘肅蘭州某家商場已恢復營業。一旦疫情過去，消費增速就會很快反彈到原來的趨勢上
樓市也一樣。樂觀的房地產分析師王一然對《南風窗》記者表示，“一方面是需求的虎視眈眈，一方面是供給不足，短期的壓力必然在中期，比如4月份之後，帶來報復性的反彈”。
進一步來看，疫情的發生，更讓人們對樓市的需求有了新的思考。
當全國所有人被勸說“待在家裡，就是做貢獻”的時候，當上海、深圳、崑山、無錫等多個城市在疫情期間都出現“沒房或租客有勸返現象”的時候，疫情提醒了我們一件很重要的事——要有一套“自己的房子”。
而這套房子還不能太差。只要看看還在疫情下處於自我隔離狀態的社區管理模式，會再次讓人們對住房的小區配套及周邊環境有更多的關注。
疫情下的社區管理模式，會再次讓人們對住房的小區配套及周邊環境有更多的關注。圖為武漢某小區居民前來領取前一天通過微信小程序訂購的大米
換房，是房產中介陳起近日被諮詢的高頻詞彙，就足以證明這一點。
陳起認為，物業好、人口密度低的樓盤如今備受青睞，交通便利的中心城區、熱鬧非凡的寫字樓群等這些地段的光環正在褪去，最令人擔心的是單體樓和“老破大”可能會持續被嫌棄。
就這一點而言，2003年非典時，香港淘大花園的悲劇，已經是先例。非典後，廣州近郊全新設計的低密度花園小區受到了空前歡迎。
房子所在的城市，是購房者關注的另一個重點。僅以疫情期間的現象來說，同樣是隔離，有的城市冒出了全家被鎖在家裡無從問津的新聞，而另外有的城市的社區和物業人員則幫忙買菜、送飯上門。
除了醫療資源是否充沛是這次疫情的焦點之外，公共治理、產權意識等方面的差異，不僅僅是地域、小區的差別，背後還是治理秩序的差別。從這個角度來看，一二線城市的樓市普遍值得期待，三四線城市則壓力增大。
2月19日，長沙天心區一小區內，環衛清掃消毒機器人正在對小區道路進行清掃消毒
作為投資市場的房地產，房價不僅受今天的供求關係影響，更受未來房價的預期影響。無論是城市，還是小區，疫情讓人們對樓市有了新的需求，那是不是意味著疫情後房價暴漲呢？
要說房價會不會暴漲，在很多人印象中，2003年非典後的房價就是持續上漲的。以上海為例，非典疫情結束之後，上海樓市大幅回升，2003年全年度，房價同比大漲了20%，部分項目大漲50%到60%。這一年，上海一手商品房成交面積在2224萬平方米，創下一個高峰。
很多城市的樓市差不多就是從那個時候起飛的。房價的上漲趨勢延續了多年，徹底改變了國人的信仰，以至於中產階級的財富分化，好像基本取決於何時上車買房。
大規模刺激樓市不可取
非典之後，房價凱歌高奏，有歷史的特殊性。它是一系列大事件的結果，中國加入WTO、城市化提速、金融改革持續深化等。
在刺激樓市方面，國家也出臺了一系列的政策，首先是定位。國務院2003年《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，把房地產定位成經濟發展“支柱產業”。
在這個定位的基礎上，伴隨著國內經濟的扶搖直上、政策的刺激力度、以土地財政為驅動的城市化一日千里等，樓市上升的通道逐漸打開且一路向好。
不同的是，距離現在，非典過去17年了，中國經濟已經走到不同的階段，血氣方剛的少年已經蛻變成了深謀遠慮的中年人。
從人口角度來看，城市化已經接近尾聲。按照官方數據，中國城市化率1990年是25.84%，2019年則超過60%。比起發達國家，單從數據表面上看起來是有差距，而在數據背後，存在人口流動而無法統計到位的情況。
從房地產規模來看，本身的確很是龐大了。中歐國際工商學院教授盛松成指出，現階段戶均住房已超過1.1套。2018年城鎮人均住宅建築面積已經達到了39平方米，是2003年的1.65倍。
那麼，什麼會對房價帶來衝擊呢？
答案是，政策。
在疫情衝擊了當下的經濟活動，而之後樓市可能面臨下行風險的時候，政策刺激的力度可能會出現改變 。
由於去年近半年的冷市，以及今年第一個季度的疫情，地方經濟發展嚴重失衡，房地產分析師王一然肯定地對《南風窗》記者說：“央行大概率會放水，地方也有出臺購房利好政策的動機。”
此外，一個數據值得注意：“2019年，全國的土地出讓金為7.8萬億，差不多快8萬億了！”華東師範大學東方房地產學院常務副院長華偉提醒《南風窗》記者，這意味著在100萬億的GDP裡佔了8%。
如此一來，在救市與是否會過度救市的爭論中，“眼前利益和長遠利益的矛盾，更加突出、更加尖銳了”，華偉指出，疫情是在急迫地倒逼中央、倒逼地方採取堅決地措施，既讓地方政府渡過眼前的難關，又得維護樓市的長治久安。
要看到，即使住房需求仍舊存在，但民眾的錢包能否支撐，是個重大問題。2016年中央提出“房住不炒”的政策定位，也正是看到了資金脫實向虛的這一點。
“房住不炒”提出後到目前已經三年了，它的基調絲毫沒變，並且已有成效。中國社會科學院城市與競爭力研究中心的《中國住房發展報告(2019—2020)》顯示，從2018年10月到2019年10月，中國樓市實現了“平穩降溫”。
維持平穩，在當下，對於疫情中受創最深的中小企業來說，尤其重要。儘管中小企業的產值並不多，但是它是中國經濟保持活力、創造就業最重要的力量，它的稅收和就業對社會國民經濟穩定的作用大。
問題是，拿電影業來說，2019年大年初一票房為14億元，而今年僅有181萬元，不難想象，這其中會壓垮眾多中小企業。這可能是未來居民消費能力不足的現實困境。
進一步而言，根據國際清算銀行數據，2014年，中國家庭債務比例只是35.7%，而到2019年上半年，已經是54.6%。這一數據和它的上升速度，都非常驚人。
如果一批中小企業因疫情而倒閉，不少人收入則會下降，甚至失業率會進一步惡化，中國家庭債務會進一步增加。這時候，即使有心買房，恐怕也無力還貸了。
也正因為如此，這場疫情無疑向政策制定者提供了一個反思的機會。提振樓市之外，更急迫的關注焦點應該是，中小企業群體的持續經營問題，以及那些高負債房東們的按揭支付能力。
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