曉飛君之前寫過一篇同系列的文章《評估你的辦公需求，科學選址「上篇：測算面積和預算」》 ，數日前在曉飛武漢辦公選址的各自媒體號發表過，有幸登上過今日頭條、一點號、百家號及搜狐號等主流自媒體推薦專區，所以成績還算可以，感興趣的的朋友可以關注曉飛君的自媒體號翻閱查看。
當你在為你的企業選擇辦公空間時，第一步是是明確你的企業和員工的需求， 確定你需要什麼樣的辦公空間和麵積，再估算總體預算，接下來第二步便是確定你的辦公場所位置。
這個時候，你需要考慮新的辦公室，員工上下班是否方便？區域的潛在客戶夠不夠多？公司的核心客戶方不方便他們隨時訪問？周邊的生活配套設施是否完善？勞動資源豐不豐富，好不好招工？政府的政策環境好不好，能不能扶持企業更好的發展？等等這些都是你需要考慮的因素。
一個好位置的選擇，就相當於成功了一半。很多公司為了圖省事，隨便找了個位置辦公，結果導致後期企業經營舉步維艱，這一定程度上是因為辦公場所位置不當的問題導致，一個好的辦公位置，是由非常多的決策因素和科學的企業選址模型決定的，如何知曉企業辦公位置的區位選址模型和決策因素?
接下來的這一篇《評估你的辦公需求，科學選址 【中篇：區位選址模型】》，曉飛君將以武漢科技類企業的辦公位置需求特性進行了深度分析，以此為武漢企業的辦公區位選址策略制定提供相關性的參考模型，亦為武漢房地產市場的不同參與者在武漢互聯網科技發展紅利下如何準確把握市場風向帶來諸多有價值的借鑑。
2019年，中國首次超越美國成為全球獨角獸企業數量最多的國家，其中絕大多數是科技類企業。中國科技企業正逐步從全球市場上的“追隨者”成為“領軍者”，尤其是在移動支付、5G、大數據等領域，更值得一提的是，創新驅動被認為是中國未來發展的核心，這將繼續推動科技行業的持續長足發展。
隨著武漢招商利好政策的陸續出臺和市場大環境的優化，越來越多的科技類企業將選擇在武漢設立區域總部或研發中心，同時他們對辦公空間的需求也隨之增長，據仲量聯行（全球性五大房地產服務機構之一）預測，至2020年，一線城市甲級辦公樓新增需求中，科技企業的佔比將達到27%，二線城市甲級辦公樓新增需求中，科技類企業的佔比將將達到17%以上，也就是說，在武漢，平均每一棟甲級辦公樓，將有五分之一的企業會是科技類企業。（看到這裡，或許你已經明白了為什麼曉飛君在《評估你的辦公需求，科學選址》首篇和中篇中都要拿科技類企業進行舉例說明。）
知己知彼，方能百戰不殆，要了解科技類企業辦公區位選址模型，首先得明白科技類企業的辦公選址需求特點和科技類企業選址決策的優先考量要素。
01 科技類企業行業細分及辦公選址的動因
為了避免理解上的誤差，也為加深讀者對科技類企業的認識，曉飛君按科技行業細分的角度將科技類企業分成了三類，分別是：
Ø 遊戲媒體、內容網站和電商平臺類：如餓了麼武漢總部中心、字節跳動武漢分公司、京東華中區域公司等等，這類公司為提升市場份額與企業知名度，這類企業需快速佈局全國市場，尋找更具優勢的辦公場所；
Ø 應用程式及軟件開發類：如用友軟件武漢分公司、海康威視武漢研發中心、中軟科技武漢分公司等等，這類公司需要通過擴張辦公面積或設立分公司來開展新業務，通過結合新技術類大數據、5G等先進技術解決方案，進一步提升這類企業和傳統企業的業務往來；
Ø 深科技及硬件類：如小米武漢總部、騰訊武漢研發中心、富士康武漢基地、華為武漢分公司等等，這類公司需要長期的研發投入和大量的早期投資， 來實現高科技工程創新，而為了滿足其對配套設施和辦公規格的要求，深科技及硬件類企業通常會選擇落戶產業園區或者自建園區進行擴張。
由此可以看出，不管是何種細分的科技類企業，
產生辦公選址的原因不外乎企業產業鏈的構建、企業全國戰略的佈局及企業跨界科技賦能業務的增長需求，由此催生出不同發展階段的辦公空間拓張或拆分需求。02 科技類企業選址的優先考慮要素及選址模型
據曉飛君多年的經驗及與選址網、仲量聯行等商辦選址機構的行業精英交流所得，市場擴張和成本控制是企業辦公選址決策的優先考量要素，多數企業是通過結合市場驅動因素和成本驅動因素，來構建企業的辦公選址模型。那麼科技類企業的市場驅動因素和成本驅動因素是什麼呢？
科技類企業的市場驅動因素主要包括市場規模、融資渠道及人才吸引這三個方面。
Ø 市場規模因素：主要權衡區域客戶或潛在客戶的數量，包括區域客戶或潛在客戶重要性劃分（常稱A\\B\\C\\D類客戶），區域實際的產業定位和招商引資方向，區域作為辦公地址的對外的整體形象，相鄰周邊區域可量化的市場規模及發展潛力等；
Ø 融資渠道因素：主要權衡區域內與企業相關的產業基金及投資機構數量、等級及投資偏好，包括區域內與企業相關的投資基金（常稱的種子輪、天使輪、A輪、B輪融資公司）的數量和聚集度，其他銀行貸款類融資渠道的數額和便利性等；
Ø 人才吸引因素 ：主要權衡與企業相關的行業頭部企業數量和聚集度，包括區域內與與企業行業相關的高端人才數量，區域高端人才吸引力，員工的通勤時間，區域中的配套設施（特別是餐飲、會務配套）等；
科技類企業的成本驅動因素主要包括市場支持、物業成本及人才儲備三個方面。
Ø 市場支持因素：主要權衡區域內與企業行業相關的稅收激勵政策，包括政府引導基金，政策相關性扶持（如提供人才公寓、租金及裝修補貼及高新技術獎勵等），與企業行業相關的行業生態圈（產業鏈上下游）企業數量，行業合作交流活躍度（如行業峰會、大型科技展會、供應商採銷會、培訓沙龍等舉辦週期、次數及規模）；
Ø 物業成本因素：主要權衡區域內辦公租金的水平，包括帶裝修辦公空間的租金價格、數量及品質；聯合辦公、孵化器等辦公空間的租金價格、數量及品質，辦公樓購置及土地買賣的可得性；
Ø 人才儲備因素：主要權衡區域內與企業相關行業從業人員數量，包括區域內及周邊區域高校資源，在校大學生數量，區域政府招才計劃及目標；
科技類企業可以根據企業的特性為市場驅動因素和成本驅動因素的各項指標設置不同的權重和分值，根據區域市場實際情況進行打分，根據總分排序確定最優區域、次要區域及備選區域，這便是科技類企業的辦公選址模型，有了這個模型，科技類企業可以根據企業的不同發展階段來調整選址偏好，進而完成辦公空間的拓張或拆分，同時也可以為科技類企業在制定戰略佈局時提供參考路徑。
03 科技類企業的辦公選址需求特點及策略
在為科技類企業提供辦公選址服務的過程中，曉飛君發現科技類企業在初創期、成長期、成熟期三個階段的辦公需求與選址策略有明顯的差異化特點，在這裡分享給大家，僅供參考一二。
初創期科技類企業，辦公選址決策通常優先考慮靈活性，更傾向於選擇即租即用且租約較短的物業。
成長期科技類企業，辦公選址決策通常優先考慮企業保持增速和品質的提升，更傾向於選擇樓宇品質及形象佳且空間獨立或私密性好的物業。
成熟期科技類企業，辦公選址決策通常優先考慮整合辦公空間，提升空間利用率，在新設研發中心時，更傾向於考慮自用物業和土地的購置。
長期而言，曉飛君預計，科技類企業有望成為武漢未來辦公樓租賃需求的增長極，為武漢商辦市場增添新的活力，同時對於擁有武漢跨區域、跨類型辦公資產組合的業主來說，曉飛君也建議這些業主要考慮迎合大勢，為科技類企業提供綜合性辦公選址解決方案。
本篇攻略，主要介紹了科技類企業辦公位置選址決策因素、區位選址模型及辦公選址需求特點，曉飛君這裡談到的區位選址模型不僅適用於科技類企業，亦可適用於其他行業，只要企業根據自身發展特點，對市場及成本因素施加不同的權重，結合市場評估分析，將大大的有助於企業選址負責人制定高效靈活的辦公佈局和選址決策，從而更有效地推動其商業戰略及目標的實現。
下一篇，曉飛君將會講到如何挑選適合你的辦公物業類型（寫字樓、產業園、聯合辦公、孵化器、商住公寓、廠房等），敬請期待。
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#專欄作者#
曉飛君，微信公眾號：FlyGo曉飛，bcwl123456789，武漢大數據辦公選址從業者，，提供武漢區域寫字樓、產業園區、聯合辦公及孵化器等辦公選址信息服務，在成為一名優秀的商辦選址人的路上努力前行中。
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