晓飞君之前写过一篇同系列的文章《评估你的办公需求，科学选址「上篇：测算面积和预算」》 ，数日前在晓飞武汉办公选址的各自媒体号发表过，有幸登上过今日头条、一点号、百家号及搜狐号等主流自媒体推荐专区，所以成绩还算可以，感兴趣的的朋友可以关注晓飞君的自媒体号翻阅查看。
当你在为你的企业选择办公空间时，第一步是是明确你的企业和员工的需求， 确定你需要什么样的办公空间和面积，再估算总体预算，接下来第二步便是确定你的办公场所位置。
这个时候，你需要考虑新的办公室，员工上下班是否方便？区域的潜在客户够不够多？公司的核心客户方不方便他们随时访问？周边的生活配套设施是否完善？劳动资源丰不丰富，好不好招工？政府的政策环境好不好，能不能扶持企业更好的发展？等等这些都是你需要考虑的因素。
一个好位置的选择，就相当于成功了一半。很多公司为了图省事，随便找了个位置办公，结果导致后期企业经营举步维艰，这一定程度上是因为办公场所位置不当的问题导致，一个好的办公位置，是由非常多的决策因素和科学的企业选址模型决定的，如何知晓企业办公位置的区位选址模型和决策因素?
接下来的这一篇《评估你的办公需求，科学选址 【中篇：区位选址模型】》，晓飞君将以武汉科技类企业的办公位置需求特性进行了深度分析，以此为武汉企业的办公区位选址策略制定提供相关性的参考模型，亦为武汉房地产市场的不同参与者在武汉互联网科技发展红利下如何准确把握市场风向带来诸多有价值的借鉴。
2019年，中国首次超越美国成为全球独角兽企业数量最多的国家，其中绝大多数是科技类企业。中国科技企业正逐步从全球市场上的“追随者”成为“领军者”，尤其是在移动支付、5G、大数据等领域，更值得一提的是，创新驱动被认为是中国未来发展的核心，这将继续推动科技行业的持续长足发展。
随着武汉招商利好政策的陆续出台和市场大环境的优化，越来越多的科技类企业将选择在武汉设立区域总部或研发中心，同时他们对办公空间的需求也随之增长，据仲量联行（全球性五大房地产服务机构之一）预测，至2020年，一线城市甲级办公楼新增需求中，科技企业的占比将达到27%，二线城市甲级办公楼新增需求中，科技类企业的占比将将达到17%以上，也就是说，在武汉，平均每一栋甲级办公楼，将有五分之一的企业会是科技类企业。（看到这里，或许你已经明白了为什么晓飞君在《评估你的办公需求，科学选址》首篇和中篇中都要拿科技类企业进行举例说明。）
知己知彼，方能百战不殆，要了解科技类企业办公区位选址模型，首先得明白科技类企业的办公选址需求特点和科技类企业选址决策的优先考量要素。
01 科技类企业行业细分及办公选址的动因
为了避免理解上的误差，也为加深读者对科技类企业的认识，晓飞君按科技行业细分的角度将科技类企业分成了三类，分别是：
Ø 游戏媒体、内容网站和电商平台类：如饿了么武汉总部中心、字节跳动武汉分公司、京东华中区域公司等等，这类公司为提升市场份额与企业知名度，这类企业需快速布局全国市场，寻找更具优势的办公场所；
Ø 应用程式及软件开发类：如用友软件武汉分公司、海康威视武汉研发中心、中软科技武汉分公司等等，这类公司需要通过扩张办公面积或设立分公司来开展新业务，通过结合新技术类大数据、5G等先进技术解决方案，进一步提升这类企业和传统企业的业务往来；
Ø 深科技及硬件类：如小米武汉总部、腾讯武汉研发中心、富士康武汉基地、华为武汉分公司等等，这类公司需要长期的研发投入和大量的早期投资， 来实现高科技工程创新，而为了满足其对配套设施和办公规格的要求，深科技及硬件类企业通常会选择落户产业园区或者自建园区进行扩张。
由此可以看出，不管是何种细分的科技类企业，
产生办公选址的原因不外乎企业产业链的构建、企业全国战略的布局及企业跨界科技赋能业务的增长需求，由此催生出不同发展阶段的办公空间拓张或拆分需求。02 科技类企业选址的优先考虑要素及选址模型
据晓飞君多年的经验及与选址网、仲量联行等商办选址机构的行业精英交流所得，市场扩张和成本控制是企业办公选址决策的优先考量要素，多数企业是通过结合市场驱动因素和成本驱动因素，来构建企业的办公选址模型。那么科技类企业的市场驱动因素和成本驱动因素是什么呢？
科技类企业的市场驱动因素主要包括市场规模、融资渠道及人才吸引这三个方面。
Ø 市场规模因素：主要权衡区域客户或潜在客户的数量，包括区域客户或潜在客户重要性划分（常称A\\B\\C\\D类客户），区域实际的产业定位和招商引资方向，区域作为办公地址的对外的整体形象，相邻周边区域可量化的市场规模及发展潜力等；
Ø 融资渠道因素：主要权衡区域内与企业相关的产业基金及投资机构数量、等级及投资偏好，包括区域内与企业相关的投资基金（常称的种子轮、天使轮、A轮、B轮融资公司）的数量和聚集度，其他银行贷款类融资渠道的数额和便利性等；
Ø 人才吸引因素 ：主要权衡与企业相关的行业头部企业数量和聚集度，包括区域内与与企业行业相关的高端人才数量，区域高端人才吸引力，员工的通勤时间，区域中的配套设施（特别是餐饮、会务配套）等；
科技类企业的成本驱动因素主要包括市场支持、物业成本及人才储备三个方面。
Ø 市场支持因素：主要权衡区域内与企业行业相关的税收激励政策，包括政府引导基金，政策相关性扶持（如提供人才公寓、租金及装修补贴及高新技术奖励等），与企业行业相关的行业生态圈（产业链上下游）企业数量，行业合作交流活跃度（如行业峰会、大型科技展会、供应商采销会、培训沙龙等举办周期、次数及规模）；
Ø 物业成本因素：主要权衡区域内办公租金的水平，包括带装修办公空间的租金价格、数量及品质；联合办公、孵化器等办公空间的租金价格、数量及品质，办公楼购置及土地买卖的可得性；
Ø 人才储备因素：主要权衡区域内与企业相关行业从业人员数量，包括区域内及周边区域高校资源，在校大学生数量，区域政府招才计划及目标；
科技类企业可以根据企业的特性为市场驱动因素和成本驱动因素的各项指标设置不同的权重和分值，根据区域市场实际情况进行打分，根据总分排序确定最优区域、次要区域及备选区域，这便是科技类企业的办公选址模型，有了这个模型，科技类企业可以根据企业的不同发展阶段来调整选址偏好，进而完成办公空间的拓张或拆分，同时也可以为科技类企业在制定战略布局时提供参考路径。
03 科技类企业的办公选址需求特点及策略
在为科技类企业提供办公选址服务的过程中，晓飞君发现科技类企业在初创期、成长期、成熟期三个阶段的办公需求与选址策略有明显的差异化特点，在这里分享给大家，仅供参考一二。
初创期科技类企业，办公选址决策通常优先考虑灵活性，更倾向于选择即租即用且租约较短的物业。
成长期科技类企业，办公选址决策通常优先考虑企业保持增速和品质的提升，更倾向于选择楼宇品质及形象佳且空间独立或私密性好的物业。
成熟期科技类企业，办公选址决策通常优先考虑整合办公空间，提升空间利用率，在新设研发中心时，更倾向于考虑自用物业和土地的购置。
长期而言，晓飞君预计，科技类企业有望成为武汉未来办公楼租赁需求的增长极，为武汉商办市场增添新的活力，同时对于拥有武汉跨区域、跨类型办公资产组合的业主来说，晓飞君也建议这些业主要考虑迎合大势，为科技类企业提供综合性办公选址解决方案。
本篇攻略，主要介绍了科技类企业办公位置选址决策因素、区位选址模型及办公选址需求特点，晓飞君这里谈到的区位选址模型不仅适用于科技类企业，亦可适用于其他行业，只要企业根据自身发展特点，对市场及成本因素施加不同的权重，结合市场评估分析，将大大的有助于企业选址负责人制定高效灵活的办公布局和选址决策，从而更有效地推动其商业战略及目标的实现。
下一篇，晓飞君将会讲到如何挑选适合你的办公物业类型（写字楼、产业园、联合办公、孵化器、商住公寓、厂房等），敬请期待。
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#专栏作者#
晓飞君，微信公众号：FlyGo晓飞，bcwl123456789，武汉大数据办公选址从业者，，提供武汉区域写字楼、产业园区、联合办公及孵化器等办公选址信息服务，在成为一名优秀的商办选址人的路上努力前行中。
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