3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

重点内容如下：

1.现房销售

自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

2.本地居民限购第三套房

在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

3.发展四类房源

着重发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房。

4.建立城市主体责任制

各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，要避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，责任落到实处。

早在2018年海南就已经开始推行严格的“全域限购”政策，本次《通知》的提出也是为了进一步加码房地产调控，海南省摆脱房地产依赖的决心，可见一斑。

“期改现”真的好吗？

预售机制和期房的概念的出现是有缘由的

90年代的房开公司大多资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%，说是“皮包”公司也不为过。直至1993年，国家开始对房地产行业进行宏观调控，对房地产的管控开始严格起来，房地产资金来源严重受控。

但是一直不发展又不是回事，为了帮助房地产行业发展，1994年建设部提出了《城市房地产管理法》。

至此商品房预售机制横空出世，购房者开始成为房开公司的“提款机”，房开公司成功的将开发成本转嫁给了购房人（默默背锅）。

当初建立商品房预售制度，是为了鼓励房地产的发展，而现在的情况已经与之完全相反，房地产投资过热，造成房价大幅度攀升，中央一直强调“住房不炒”就为了遏制这种趋势。

从某种程度上来看，现在的商品房预售制度已经成为了开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。

期改现，于国于民都是大为有益的。

谁最受伤？

毋庸置疑是房企

• 回款时间延长

商品房预售制度截止今天已经实施超25年，目前全国期房销售面积占总销售面积的比重超过80%以上。一般而言，开发商从拿地到预售需6至9个月，如果发展顺利，开发商一年内资金可回流；但如果现房销售，则资金回流将延后两年左右，如果产品不够好，卖不掉，这个回流时间还会延长。

房地产资金流动大多是以亿计数，延后回款会增加更多的开发成本，这对房地产公司来说是很大的考验，更是对地产公司的负债与资本运作能力提出了更高的要求，对房企的产品力也提出了更高的要求。

蝴蝶效应：

新房交付周期延长，可能会导致供需失衡，房价有可能会上升。

建议各地政府看看这次海南的作业在做决定抄不抄。

• 资金来源受限

房企融资渠道已经从2016年以来持续收紧，2019年中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》针对银行机构、非银机构，列明多项房地产相关整治要点，严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为，房企资金来源受限严重，如果再取消预售机制，房企为数不多的资金来源还将缩水。

蝴蝶效应：

房企资金紧张，政策影响，趋利避害，土拍更谨慎或者不再拿地，地方财政必受影响。

（这两年海南极力的去房地产化，但当前房地产占海南GDP比重仍然高达35.49%，房地产受影响后，GDP也从17年的7%掉到现在的5.8%，全国倒数第一。）

杭州该抄下海南的作业进行期改现吗？

海南实施期改现是有背景条件的

2018年4月，中央宣布在海南建设“全岛自贸区+自由港”后，海南壮士断腕，破除“房地产依赖症”，通过一系列政策调整，把海南全省搞成了中国楼市调控最严厉的省份

但是随之而来的影响是当年前三季度，海南省房地产开发投资同比下降28.1%，而房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%，几近腰斩。

房地产销售的不景气，也让海南成为全国房地产市场投资倒数第一！1-9月份房地产开发投资海南为负增长-28.1%。

现在的海南炒房客进不来，本地购房者需求有限，这时候进行“期改现”不会引起房价暴涨，也不会导致库存急降，损失最小，效果最好。

现在的杭州还不适合抄作业

其实“期改现”杭州早在2017年试过，在楼市高温不退3月，杭州开始在土地拍卖中增加“溢价50%就现房销售”的条款；但到7月，这一规则便消失了。

这其中的利益纠葛好比一场大戏。

在实施现房政策后杭州的商品房库存持续下降，严重告急。

2017年10月底杭州市区新建商品房可售房源降至6.4万套，创2011年9月以来新低。杭州市区商品住宅可售房源仅1.9万套，占比30.0%，创历史新低。动态存销比以近一年月均的速度消化仅需2.5个月。

而且由于库存不足，间接导致了杭州房价暴涨。

2017年杭州的商品房成交金额高达4000多亿，是2017年北京商品房成交金额的约5成。当年的十区的成交均价达22254元/㎡，与2016年的成交均价18801元/㎡相比，上涨18.37%。

那时候的20多个现房楼盘也已陆续交付，很多都已成为了“传说级”的宝藏楼盘，但是房价暴涨的后遗症直到现在还没消弭。

所以只要杭州市场的去化能力高于海南的程度，杭州就不会重提现房销售。

你觉得期改房对你有影响吗？

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