中国基金报见习记者 李迪
今年，港股新股的超购记录，接连被兴业物联、烨星集团两家内地物业企业刷新。
四天前，超购1400倍的兴业物联登陆港交所，今日，超购近两千倍的烨星集团上市。
今日上市的烨星集团在大盘影响下开盘破发，但股价一路震荡上行，最终在恒生指数下跌的情况下逆势上涨10.9%。
虽然并未遵循超购股开盘即上涨的定律，但巨额超购和股价反弹，足见资金对烨星集团的青睐程度。
除烨星集团外，港股市场的其他物业企业股价表现普遍超越大盘。港交所也对许多物业企业抛出橄榄枝，今年还有四家物业公司排队等待上市。
烨星集团超购的背后
是资金对物业企业的追捧
据富途数据，烨星集团最终确认配售的认购倍数为1948.62倍，申购人数达11.86万人，中签人数达1.38万人。
烨星集团招股价为1.56港元，对应的动态市盈率仅在15倍左右。而同在港股上市的保利物业、绿城服务及碧桂园服务，市盈率均超40倍。相比之下，烨星集团的估值较低，对投资者具有很强的吸引力。
烨星集团还引入了恒基地产主席兼董事总经理李家杰旗下的Successful Lotus Limited为基石投资者。Successful Lotus Limited认购了2100万港元，约占发售股份14.5%。知名基石投资者的背书，也增强了投资者对烨星集团的信心。
同时，烨星集团2016年、2017年、2018年烨星集团整体毛利率分别约为32.7%、35.4%、32.5%，2019年前8个月,毛利率达37.6%，居于行业高位。同在港股上市的保利物业和绿城服务毛利率则保持在20%左右。
除烨星集团的自身优势外，其受资金追捧的更深层原因，是资金对物业企业的青睐。
在烨星集团上市四天前登陆港交所的兴业物联，公开发售部分超购1413.06倍，一手中签率仅3%，最终发售价为1.99元，接近招股价范围上限。兴业物联虽受到市场整体大跌的影响而股价表现不佳，但其上市前的巨额超购足见市场关注程度。
除新股外，已在港交所上市的股票，近期股价表现也超越大盘。自2020年以来，恒生指数下跌15%，而港股物业管理及服务板块的股票涨幅超13%。其中，保利物业自2020年以来涨幅超40%，雅生活服务涨幅接近20%，碧桂园服务涨幅超13%。
两支物业新股接连刷新2020年超购记录，物业板块其他股票十分抗跌甚至逆势上涨，足见市场对物业行业的认可程度。
疫情期间，物业企业业绩受影响程度很小。且物业企业天生具有现金流平稳的特性，是疫情期间不可多得的稳定行业。
此外，多地的补助政策和税收优惠，还进一步改善了物业企业的财务状况。为了减轻物业企业在疫情防控期间的成本负担，深圳、杭州市、宁波、成都等城市都为物业管理企业出台了具体的补贴政策。部分地区还将物管行业由现代服务业调整为生活服务业，使其可以享受增值税加计抵扣的税收优惠。
同时，在公共卫生事件的催化下，物业企业所扮演的角色，也正在加速转变。
物业管理行业正在逐步从劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变。除传统的物业管理费收入外，现代物业同样注重增值服务的开发。突发的疫情之下，物业公司承担着重要的防控责任，居家隔离也使小区居民与物业公司有了更加充分的互动。疫情期间人们衍生出的对代扔垃圾、商超代购、宠物喂养等增值服务的需求，也有助于物业企业在未来持续开发增值服务。
疫情过后，我国物业管理行业仍面临着许多机遇。
近几年，国内房地产逐渐进入存量时代，很多城市的房地产市场已经由早期的刚需型市场转变为改善型市场，物业公司创造的服务价值受到越来越多的肯定，物业管理不再仅仅是开发商的售后环节。
华创证券预计，在2030年末，我国物业管理行业总量空间达318亿平米、对应收入规模2万亿元。
随着更多的物业企业被分拆上市，物业管理作为一个单独的业务模块，独立性和市场化程度将得到显著提升，有望成为集团新的利润增长点。
物业企业扎堆上市势头不减
港交所是首选
最先登陆港交所的内地物业企业是彩生活，该公司于2014年上市，开启了物业公司赴港上市的先河。
随后，中海物业及绿城服务分别于2015、2016年登陆港交所，当时许多房企也蠢蠢欲动，但从2015年到2017年，每年上市的物业公司只有一两家。
自2018年以来，物业企业上市才迅速成为风潮。
2018年，港交所有六家物业企业上市，其中仅创毅控股为香港公司，其他均为内地企业。碧桂园旗下的碧桂园服务，就是于2018年登陆港交所。
2019年，物业企业上市的节奏进一步加快。共9家内地物业服务企业登陆港交所，其中包括保利物业及滨江服务。
今年以来，物业公司上市潮并未消退，等着香港上市的物业公司更加声势浩大。
目前，正荣服务、金融街服务、宋都物业、建业新生活等物业公司都向港交所递交了招股书，卓越物业、弘生活、朗诗绿色生活以及华润置地旗下物业管理企业也被传出有上市计划。
已上市和准备上市的物业企业中，大多数将港交所作为自己的目的地。目前，中国A股上市的真正意义上的物业公司，仅有南都物业、新正大和招商积余。
此前，碧桂园也曾在A股递交招股书，但最终选择撤回上市资料而转战港股。
物业企业选择更倾向于港交所上市，主要是由于有关关联交易的要求无法达标。我国多数物业企业都是房地产集团下的子公司，所管理的物业也大多为集团开发的小区，因而营收对母公司依赖极强。
以烨星集团为例，2019年前八个月，其母公司鸿坤集团所开发的物业对烨星集团贡献营收1.73亿元，烨星集团与母公司的关联交易占据总营收的比重高达98.6%。
而据中国证监会相关政策，A股上市发行人的股东或实际控制人与发行人之间的关联交易占其营业收入比若超过30%，便属于关联交易比例较高的情形。
在关联收入占比较高的情形下，发行人必须充分说明关联交易是否影响发行人的经营独立性、是否构成对控股股东或实际控制人的依赖，是否存在通过关联交易调节收入或利益输送等情形。此外，发行人还应披露未来减少关联交易的具体措施。
2018年全年有59家企业被否，其中，因涉及关联交易或业务独立性存疑而被否的企业便有43家，足见A股IPO制度对关联交易的相关规定十分严格。
这对于业务极其依赖母公司的多数物业公司而言，是难以逾越的障碍。仅有极少数的独立性较强的第三方物业管理公司有望登陆A股。
而香港交易所的相关政策环境更为宽松，因而物业管理公司赴港上市是更经济、更明智的选择。
上市是物业公司争抢龙头地位的关键一步
房企拆分物业企业上市的具体原因很多，不同房企各不相同，但最重要的原因是缓解资金压力。
近两年，在房地产调控政策的影响下，房地产企业资金压力较大，拆分旗下物业企业上市，就意味着为集团新建了一个融资平台，有助于改善房企现金流紧张的状况。
此外，就物业企自身而言，上市融资还有助于其开展战略性并购，迅速提升市场占有率。
据中指研究院统计，规模较大的物业企业上市融资用途主要是战略性收并购。以雅生活服务和保利物业为例，IPO募得的资金用于并购的比例超过50%。此外，用于智能化建设的资金占比也很高，在10%-20%左右。
平安证券研报显示，目前国内物管行业呈现出“大行业、小公司”的格局。2018年，行业十强市占率为11.4%，百强市占率也不足四成。目前管理规模最高的彩生活市占率仅为1.7%。
目前，中国物业管理行业还没有真正意义上的龙头企业，率先上市的物业企业，可借资本的力量开展并购，不断提升市场占有率，争夺龙头宝座。
此外，战略并购能带给物业企业的除了市占率和市场地位的提升，还有更直接的业绩增长。
中信证券1月13日发布的物业管理行业专题报告显示，很多物业管理公司的业绩增长，来自于在管面积的扩大。相比之下，市场对于物业费的提升、增值服务收入规模的扩大(即单位用户 ARPU 值提升)等并无信心。
除通过融资开展并购外，上市还为物业管理企业提供了引入优质外部股东的机会。彩生活上市时，360作为基石投资者认购1000万美元。保利物业上市时，也吸引了高瓴、GIC做为基石投资者。
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