在人們通常的認識中，通貨膨脹就是物價上漲，通貨緊縮就是物價下降 。從一般意義上說，這個認識也大抵不錯。但在嚴格的經濟學意義上，通脹指的是貨幣「縮水」，也就是老百姓所說的票子「毛了」；通縮指的是貨幣「漲水」，也就是錢「更值錢了」。就是說，在經濟學意義上，通脹和通縮指的都是貨幣本身的內在價值變化，或者說是購買力變化。
買房有沒有抵禦通脹的作用呢？確實有。
貨幣的幣值「縮水」，是相對於實物商品的價格來說的。我們假定，甲和乙都有 100 萬元，甲把 100 萬元買成了房子，乙堅持持有現金。在通貨膨脹的條件下，一段時期後，100萬元的房子變成了 120 萬元。這意味著持有 100 萬元現金的乙的資產相對於房子來說「縮水」了20%。
▲ 中國房價被稱為「世界上最堅硬的泡沫」
在通脹時，人們普遍的經濟行為是「以幣求貨」；在通縮時相反，普遍的經濟行為是「以貨求幣」。
抵禦通脹時「以幣求貨」很容易理解。但「求」什麼「貨」，則有很大講究。我們可以從普通人的角度出發做幾方面的對比分析。
耐用消費品最不「耐用」
股票最不靠譜，貴金屬易被炒作
長期看，房子的保值是最穩定
因為通脹的最直接表現就是日用消費品快速漲價。在上世紀 80 年代末的通脹中，甚至還有人囤積火柴。近年來，囤積食用油、洗衣粉的事例也屢有所聞。但人們同樣容易明白，這是一種沒有多大意義的避險行為。因為日用消費品的特點，一是低值，二是不易保存，三是事實上誰也無法把一輩子的消費品都提前買好以迴避漲價。
大多數投資品的保值功能也都非常不穩定。大眾投資常見的投資品中，股票是最不靠譜的。因為股票價格不僅取決於國民經濟本身的運行狀況，而且還取決於你所買的那個股票的資產質量、盈利能力等。在投資股票的案例中，有極個別暴發橫財的案例。從歷史經驗看，在惡性通脹持續發生時，股票價格通常並不是伴隨貨幣貶值而上漲的，因為投資者不相信經濟總體運行狀況急劇惡化時企業的效益反而會改善。
▲ 在中國股市，絕大多數散戶都是「韭菜」
黃金等貴金屬也不可靠。在 1949 年之前的「國統區」，確實出現過在極端惡性的通脹時一些富人拋棄紙幣而專持黃金的現象。那時人們還願意持有美元。因為在戰後一段時間內，美元是和黃金掛鉤的，稱為「金本位制」；那時持有紙幣的美元等於有美國聯邦儲備銀行擔保，美元對黃金不貶值。但到上世紀90 年代以後，上世紀 90 年代以後，貴金屬的保值作用已經一落千丈。因為它們的總保有量非常有限，很容易被投機資本炒作。在過去的 20 年中，世界黃金價格的波動幅度比股票市場還大。
至於藝術品等，則很難成為普通老百姓的投資對象。有一種投資品在通脹時是最不可持有的。那就是債券。西方人從市場經濟的經驗中總結有一句「俗語」，通脹時最不可買的東西，一是狗屎，二是債券。通脹率與債券價格的反比關係，說起來話太長，我們在此不做分析。反正你記住，銀行有可能因通脹率上漲而升息時不要買債券就行了。
▲ 底特律破產後，人口稀少、房屋荒廢
現在說房子。不論從理論分析還是從國際經驗看，在一個相對較長的過程中，抵禦通脹和保值功能最強的，確實就是不動產。除非房子所在的城市發生了持續的經濟衰退，在長達20 年或者更長的時間段內，房子的保值功能是最穩定、風險最小、可靠程度最高的。
抵抗通脹
是規避風險，不是賺錢
在國民經濟正常運行下通脹也是不可避免的，買房也的確有抵禦通脹的作用，那是不是說，買房一定賺錢，不買房一定吃虧了？
不一定。我們得明白，抵禦通脹的主要含義是避險，不是賺錢。
▲ 買房有風險，入市須謹慎
當人們隨著社會發展，逐步積累了一定的私人財富之後，「理財」就成了普遍性的需求。很多人以為，「理財」就等同於「投資」和「賺錢」。這個認識具有很大的片面性。理財的目的有兩個，一是風險最小化，二是收益最大化。防通脹的含義，主要是和規避財富縮水的風險相聯繫。買房置業，只是和持有貨幣資產相比在一個長期過程中財富縮水的風險相對較小而已，它並非是一種收益最大化的理財方式。
房價上漲實際上是
享受城市化發展的紅利
一般說，在一個長期發展過程中，房價總是不斷上漲的。但房價漲並不一定意味著賺錢。這個道理可以從兩方面認識。一是，假定你只有一套用於自住的房子，不論房價漲多高，你也並不能獲得實際的買賣價差。因為從理論上說，你賣掉這個住房的賣價和你再買入同樣質量的住房的買價是一樣的；除非你降低居住質量，買一個差一點、遠一點的房子，你才能真正獲得買賣價差。二是，假定你在滿足自住需求以外還有另外的住房，即使房價上漲超過了通脹率，那也未必賺錢。因為持有住房是要有成本的。例如維修費、取暖費、物業費以及可能徵收的資產稅等。就是把多餘的住房用於出租牟利，也還要看租金回報率是否能夠高於同期利率。這兩個道理都是人們很容易理解的。
▲ 買房是融入這個城市的一種方式
那從長期看，買房子究竟划算不划算呢？還是划算的。簡單說，這個「划算」主要來自於城市發展過程中的地價上漲，當人們抱怨大城市房價過高時，很少認真想過，你所買的並非僅僅是房子，而且還包括這個城市的基礎設施、人文環境、教育資源、就業條件、工資水平等。
城市越發展，附屬於房子的居住環境和居住質量就越改善，從而房價就會越上漲。買房子，實際上具有把城市中這些方面的未來改善預先納入囊中的意義。但這個「划算」和抵禦通脹並無直接關係。「通脹預期」不是買房的合理理由
買房本身也有風險
我們說，買房確有防通脹的意義。但「通脹預期」並非就是買房的合理理由。為什麼呢？因為你得比較一下，你買房所能規避的風險和買房帶來的風險孰大孰小。
從理論上說，具有一定存量財富的家庭才需要規避通脹風險。如果家庭收入在支付了基本生活支出以後所剩無幾，那並無多少通脹風險需要規避。對於基本沒有財富累積能力的家庭來說，只要收人增長速度高於通脹率，通脹對自身利益的影響就不大。
但另一方面，買房本身也會帶來風險。近年來，很多人以為買房子的風險主要是房價的漲跌，因此經常詢問的問題是「什麼時候是入市的最好時機」。其實，
價格風險僅僅是買房的風險之一，還有很多風險經常為人們所忽視。例如，利率變化的風險、職業及收益穩定性的風險、遇到家庭變故的風險等。當人們在不具備充分的資產累積能力和抗風險能力時，買房所帶來的風險可能會遠大於所規避的風險。▲ 截止2018 年 2 月，首套房貸款利率已經連續上漲 13 個月，如果以現在全國首套房貸平均利率 5.43% 貸款 100萬 元、30 年等額本息還款計算，僅利息就需要償還約為 102.83 萬元，而在去年同期所需要償還的利息約為 81.76 萬元，一年內利息支出多了 21.07 萬元。
這裡我們只講個利率風險。有過按揭貸款買房經歷的人都會知道，如果你按揭貸款 20 年或者25 年，那在還款的前 3 到 5 年中，每月還款額的絕大部分在還利息。這個「絕大部分」大到多大呢？可能要超過九成。例如，假定你每月需還的「月供」是 4500 元，那在還款的前 3 年，其中大約有 4000 元在還利息。只有還到第 8 到10 年時，「月供」中利息和本金所佔比重才能趨近於一半；還到第 13 到 15 年時，月供中本金才能佔據主要比重。因此，在還款的最初幾年，利率風險是非常大的。仍以上述例子來說，如果利率漲一倍，這個家庭每月的還款額就可能要提高到 9000 元至 9500 元。這個還款額就可能讓相當多購房家庭陷入無力承受的困境。因此，
人們在購房決策時，一定要仔細地評估通脹風險對自己家庭的影響究竟有多大，千萬不要盲目地跟從片面的宣傳，為規避一個小風險而去承受了一個更大的風險。閱讀更多 藝心娛樂 的文章
