自2020年1月下旬开始出现新冠疫情到现在已有两个多月，对于全国人民的生活影响堪比战争时期，
进而导致了市面上多数线下商业零售活动近乎停滞（保障基本民生的超市业态除外）。随着物资、物流的逐渐恢复以及国家、各级政府的有序推进复工复产，各类商业店铺均在渐渐开门营业。但是对于疫情期间所因各类商业地产项目无法正常经营的损失，却已成为了各个出租方与租户之间的矛盾焦点。尤其是小型的商业地产项目以及个人房东，面对众多租户的聚众、抗议等问题不知所措。
目前来看，此类矛盾有着扩大的趋势，今天在此向各小业主、出租方、房东或商业管理公司提供一些解决思路以及今后应当予以避免此类矛盾的方式方法，希望能够给予大家以参考。
一、商业地产中商铺无法开业的成因
对于目前商业地产中的商铺，应当区分原因后分别对待，如确系无法开业的，才能够考虑给予减免。
（一）因地域原因造成无法开业而要求减免的
此类因地域原因而无法开业的占主要多数，主要是以武汉市以及湖北的其他区域为主。由于处于疫区核心地带，出于公共安全考虑而无法开业的，确系不能克服的情形。所以零售业商铺无论是出租方还是租户，均是做出了极大的牺牲来保障更多人的安全。此类要求减免的，应当本着公平的原则而相互免责，同时双方应积极协商后考虑减免情形。
（二）因城市行政命令而要求减免的
目前国内部分城市，以行政公告的方式明文要求部分处于疫情易爆发的场所停业、封闭，此类项目的无法开业经营，属于出租方无法克服的情形，出租方与租户均有损失。此类情形下的减免，应当充分考虑双方的具体情况。
1、政府文件明确要求不能商业项目开业经营的，属于不可克服的不可抗力情形。此类情形下应当对于出租方予以免责，也应当给予租户免责。对于双方的损失，双方均应协商后解决。
2、政府文件明文要求部分商铺业态不能开业经营的，如浴池、网吧、理发店、餐饮业等场所不准开业的，此属于政府强制性要求，不属于商户责任。商户无法经营的情形属于不可克服的不可抗力，出租方应当向租户免责，并免除租金。
3、政府文件明确要求部分业态有限度的开业经营的，如餐营业不得以堂食方式经营，或只有租户的防控措施经行业主管部门检查验收通过后才可经营的，不属于出租方责任。此类情形下给予减免由出租方自行决定，但非必须给予，因为租户仍可通过外卖、送餐、网络销售等方式进行销售，不存在无法开业经营的情形。
（三）因出租方原因要求减免的
如非在核心疫情区域或疫情较严重的区域，且政府无明文要求不可开业的，但由于商业项目因无法达到开业标准（如无法做到消杀防控、或因无法开动制暖通风而造成的项目场地温度过低而无法开业的、又或没有储备足够最低标准的口罩等防护措施的），此类项目属于出租方的责任，出租方应当给予租户减免。因为该无法经营并非租户原因，而是由于出租方多数是出于成本、人员、设计缺陷等问题造成的无法通过主管部门验收，进而致使商户无法开业。
（四）因租户原因要求减免
因租户原因而要求减免的，通常有三类情形：
1、租户主要负责人、技能供应者（如主厨、表演者、主要服务者等）身在疫区受控或已身故的，此类情形下可以认定为无法克服。但需要注意的是，该认定需要有相关文件或证据予以证明后才能认定。如符合该情形，出租方应当给予此类业态租户一定的帮助或扶持。
2、租户因客流减少而导致销售下滑要求减免的，不属于必须给予帮助或扶持的情形。任何生产、销售等市场行为均具有一定的风险性，随时均具有生意兴隆或失败的可能性。疫情期间如出租方非有国企的话，也并未获得相关政策扶持的优惠，同样也是在承受着一系列的损失，人员工资、贷款利息也得按时交付且未获得减免。如因疫情期间客流减少就被租户要求出租方进行减免，明显有失公平（租户的损失并非由于出租方造成，租户不应把自己的损失让出租方来承担）。租户如能妥善协商，双方共克时艰，则出租方可考虑相互帮助扶持。
3、租户本身就长期经营困难、拖欠租金而趁机要求减免的，不属于必须给予帮助或扶持的情形。此类租户自身基本没有存活能力，属于长期亏损状态，可不予考虑任何要求，不如乘早止损，尽快结束拖欠状态终止双方合同。
二、如何同租户谈减免
（一）减免是情份，不是本份
需要明确的是，除了因疫情核心区域或政府明文要求又或出租方原因导致无法经营的情形之外，出租方与租户不存在法定减免义务。所以我用通俗的话来表述就是“减免是情份，不是本份”。这是因为给予商户减免，应当属于一种本着人道主义情怀的因素给予长期互帮互助的伙伴的好意施惠，但并非强制性要求，这属于基本原则。且实践之中的减免情形，往往存在着巨大的灰色空间，作为房东、产权人尤其需要注意。
（二）减免具体方案策略
1、方案一
租户在2020年X月X日至2020年X月X日期间，租户每月按照原定合同当月的X%向出租方交付租金，即以一定比例甚至完全免除的方式来计算租金，单方面向租户给予租金减少或部分免除。
2、方案二
租户在2020年X月X日至2020年X月X日期间，每月按照原定合同当月的X%向出租方交付租金，即以一定比例的方式来收取租金。但在该时间段过后的一定时间段内，每月租金逐步提高，直至弥补足减免期间出租方损失或缓收的部分。
3、方案三
租户在2020年X月X日至2020年X月X日期间，每月按照原定合同当月的X%向出租方交付租金，但自202X年X月X日至202X年X月X日期间，租户应当服从出租方要求，以促销、折扣等方式租户所经营的商铺达到XXXX元销售额连续X个月，以配合出租方的营销活动。即要求租户在后期必须配合出租方的营销推广活动（本条适用于小型商业地产项目，如服装城、批发市场、小型MALL等项目）。
4、方案四
租户一次性向出租方支付2020年X月X日至2020年X月X日期间的租金（6个月或9个月），2020年度剩余租金不再交付。即出租方相当于给予租户整年度租金的一定的折扣方式，但收缴剩余时间段的租金之后，减少或免除了其他几个月的租金。
5、方案五
租户向出租方一次性支付相当于月租金X倍的保证金（无需支付利息）后，给予X个月的租金减少或免除，在疫情平复后（需约定具体时间），出租方立即无条件退还该保证金。
6、方案六
租户在2020年X月X日之前，在补齐以往拖欠的租金共计XXXXXX元后，可以享受给予出租方给予的2020年X月X日至2020年X月X日期间帮扶政策，按照每月按照原定合同当月的X%向出租方交付租金，即以在商户补齐以往拖欠租金的情形下享受规定方式来计算租金。
三、减免应当附条件
需要注意的是，无论上述哪种方案，其适用均应当具备相应的条件。
（一）条件的设定
1、该条件不得有失公允。
2、该条件不得违背法律。
（二）减免条件的前提
设定减免的条件，应当本着公平公正的原则进行，但更重要的是，一定是只能适用于长期合作且无违约、无恶意拖欠费用的租户。对于违约商户或长期恶意拖欠费用的商户，不应当给予减免。
（三）减免条件的特殊处置
所以的出租方，在设置减免条件时均应当要求租户在获取减免时应遵循以下要求：
1、租户必须承诺服从并无条件配合政府及相关部门的相关防疫要求，随时配合检查与管控措施。
2、租户在今后的合同期内因非出租方原因而导致的合同终止、解除，租户应当将出租方已给予的减免部分予以全额返还。
3、租户不予遵守的相关约定的，应当向出租方支付违约金。
4、出租方应注意税率问题，不建议直接表述为“免租”，否则无法避免税务认定问题。
5、如确需减免，原则上只给予一次，应当遵守“救急不救穷”的理念。
四、今后如何避免类似情形的发生
（一）快速反应机制
1、企业的懒政
目前看多数的商业项目中的租户聚集在一起要求出租方减免，主要是因为很多出租方在疫情一开始出现时期，就没有尽到妥善与广大租户的交流和沟通。缺乏对于形势判断的基本认知，在疫情期间消极对待，没有给予租户以正确的引导和疏解。从未向租户给予过相应关怀和帮助。
2、管理人员的懈怠
我与对外宣讲的过程中反复强调，目前国内的商业地产运营理念，除了按时收缴租金、物业费以外，基本上是没有运营的服务的概念。平时视租户为鱼肉，除了吃拿卡要外毫无服务可言，越是小型的商业地产出租方越是如此。打个比方，如同日常的邻里关系，平日没有维护好，真着火时人家恨不得给你家里浇两桶汽油。尤其是有些管理人员，态度生硬、作风粗暴，对待租户只有催缴租金的权利，却毫无服务的意识。值此疫情期间，既没有服务，更没有帮助，只是一昧的催缴，造成了租户的情绪反抗也毫不在意。所以我认为，这口锅该以管理人员来背比较合适，就是懈怠和无视。
（二）运营体系的建立和完善
1、租户维护
所谓租户维护是要通过解决租户在日常运营中出现的各类问题来长期维护出租方与租户之间的合作关系，出租方应当通过各种手段来帮助租户的销售提升和沟通成本降低，以保障租户的盈利目的实现。这就要求管理部门以服务者的低姿态来实现租户达到与消费客群之间的“增——留——活——传”关系。即：帮助租户使劲卖货、帮助租户获得消费者的认可，使消费者认可出租方。
2、营销运营
营销运营就是通过一系列各式各样的运营手段（比如内外部资源拓展和对接、提升商户承租方销售、优化自身项目等），去拉升自身项目的相应指标，如活动频次、客流量、销售数据、坪效提升值、多处的可租售面积、美誉度等。但是遗憾的是，目前看到的小型商业出租方在疫情期间多数并没有做到这些工作，最多是停留基础是消杀、防疫等环节，很少考虑怎么帮助商户去售卖产品，机械的等待疫情结束，坐视商户等死。这是目前国内众多小型商业地产出租方亟待改变的现状，帮助商户卖货、帮助商户销售、帮助商户挣钱才是最重要的任务。只有租户真正能在项目上盈利，他们才不会抱怨，正如同你的员工真正跟着企业可以开心赚钱，他们才不会离职。
3、推广运营
推广运营，其核心就是围绕着一个或一系列活动的策划、资源确认、宣传推广、效果评估等一系列流程做好全流程的项目推进、进度管理和执行落地。一个推广运营，必须事先明确推广活动的目标，并持续跟踪推广过程中的相关数据，做好推广活动运营效果的评估。这在现代商业地产之中，推广活动是一种再常见不过的运营手段，但在当下疫情期间，绝大多数的小型商业地产出租方对商户的没有起到相应的推广作用，更没有穷尽手段对于商户的切实销售进行过引导和宣传帮助。真正去进行线上推广的寥寥无几（主要是平时没有做会员数据，单纯做个微信号就想卖货？）。我相信广大的租户是期待能够见到出租方同过可见的方式帮助商户进行销售帮助的。
五、尽快对疫情平复后的销售准备才是应当关注的重点
巴菲特21岁时对哥伦比亚大学学生发表的演讲时说：“我来告诉你怎样发财，把门关上，以免别人听到：如果别人充满贪念，自己就要小心谨慎；如果别人心存恐惧，自己就应该贪得无厌，”后来，人们将其简化为“贪婪时恐惧，恐惧时贪婪”。所以我郑重的向出租方建议：疫情一定会过去，一旦一两个月后疫情平复，全国性的商业将迎来大规模的报复性消费。很多消费者会进行线下购物、聚会，急需出租方尽早进行规划和筹备，尽可能的帮助租户尽可能引来消费高潮、尽早回血。无论面对什么样的困难，出租方与租户均应当相信困难一定会过去，现在的疫情只是暂时的，大家只有齐心协力，共克时艰，才能够迎来更好的未来。
by卢鹏
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