日前，海南出臺樓市新規，其中，最值得關注的是：即日起，實行新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度 。
這意味著，海南將成為全國首個全面實行現房銷售的省份，“取消預售制”終於邁出了堅實一步，釋放了什麼信號？
01
當一眾城市瘋狂試探鬆綁，海南為何逆勢而為？
海南的地產史一點不遜於溫州，當年號稱地產六君子的馮侖、潘石屹等人就是在海南挖掘到了人生的第一桶金，也是在海南率先看到了樓市泡沫，緊急撤離，此後海南爆發了大規模的爛尾樓事件。
然而風雨過後，海南的房地產依然在GDP中扛大旗。
在談到GDP的時候，總有一種聲音會出現，就是中國房價不會降也不能降，因為關係到國民經濟的命脈：土地房地產商的“麵粉”，土地出讓同時也是地方政府獲取收入的主要來源，房地產相關行業又佔國民經濟很大一部分比重。
在2018年的時候，有媒體曾以房地產所佔的比重對各省市的GDP重新進行排名，海南名列前茅，且與後來者來開了很大一段差距。
數據反映出海南經濟高度依賴房地產，除了自身產業建設比較薄弱以外，還由於旅遊業資源稟賦太過優越，海南的旅遊地產特別受開發者和投資者歡迎。
02
在新冠橫掃萬國，年度各項經濟指標或將橫遭腰斬時，各地救市的聲音盛囂塵上。
對於一個嚴重依賴房地產的區域，這種政策韌性，遠遠超出想象。那麼，海南逆勢而為的底氣是什麼？竟如此碾壓樓市炒作。
一個可能原因是，海南將有超常規利好政策出臺 。就在去年，“推進海南全面深化改革開放”與粵港澳大灣區、長三角一體化、黃河經濟帶等一道被納入國家戰略，而海南自貿港建設將從2020年逐步落地。海南是全島自貿港，不同於一般自貿區。自貿港，一般都是零關稅港、免稅港或低稅港，在貿易自由、投資自由、金融開放等方面引領全球。
據官方透露，海南將建立高水平自由貿易港相適應的具有國際競爭力的特殊稅收制度。
而已預見，海南的政策紅利，可能將遠超所有自貿區。
或許正是在這種背景下，讓海南憋足勁逆勢調控，成為“取消預售制”的先驅。
03
眾所周知，預售制最大的紅利期房未來的價格漲幅，在項目交付之後，往往會有不同程度的上漲。然而預售制弊端重重，也是不爭的事實：所見不能所得，偷工減料、“貨不對板”現象經常發生，問題樓盤屢見不鮮，至於“爛尾樓”的出現，更非孤立事件。
“塑膠湖”“墓景房”等黑色幽默更是層出不窮，為“貨不對板”而導致的維權愈演愈烈。
取消預售制的呼聲從未間斷。
那麼，取消預售制會對開發商和購房者造成怎樣的影響？
首先，取消預售制度後，開發商銷售週期會被拉長，在沒有大量流動資金的支撐下，眾房企將面臨洗牌，大浪淘沙後，小房企將被出局。而大房企也會更加慎重，無論拿地還是出品。眼下，開發商為了吸引購房者，只能通過廣告美化消費者預期。而未來，開發商想要吸引消費者，只能實打實的提升商品房品質，更注重產品設計、公建配套、房屋質量等。
對購房者而言，不必再擔心為爛尾樓、貨不對板，因為所見即所得，小區的品質會得到提升。
04
不過，好事多磨，取消預售制仍然前路漫漫，任重道遠！
要知道，除了GDP需要房地產來支撐，地方的基建資金也多半來源於賣地收入。對於地方來說，高週轉的好處，是提高了土地出讓的效率，短時間內獲得更多的賣地收入。如果高週轉不復，一宗土地兩年才能變現，開發商必然減緩拿地速度，土地財政又將如何維繫？
儘管前路漫漫，
但房地產市場的三大發明土地70年產權、公攤面積、商品房預售制，也有意無意間，在向消亡靠攏。70年土地產權問題，國家已明確到期可自動續期。至於公攤面積，也在去年進入議程，取消公攤面積或許只欠東風。相較於前兩者，取消預售制牽一髮而動全身，對房企而言幾乎是打中七寸，對政府來說是壯士斷腕。
在國家三令五申“房住不炒”的指示下，長沙已率先表態拒絕炒房，明確“堅決擺脫對房地產的依賴、對土地財政的依賴。”再有海南取消“預售制”鋪墊，房住不炒已是大勢所趨。
這些年，過度依賴房地產而導致實體經濟萎靡不振的現象屢見報端。紓困而不刺激，託底而不重啟，擺脫房地產依賴，才是經濟長遠發展之道。盼望更多的城市跟上長沙、海南。
05
但實際上，前路或許難行，在今天下午，再次登錄海南官網，你會發現，此條政策已經不見了。
或許又是一次一日行的政策。亦或許是政策還有可優化的空間，則需要靜待時間，看看究竟會有怎樣的寰轉。
閱讀更多 溫州房地產觀察 的文章
