上週末，海南出了一條“大消息”：
全省範圍內，自文件印發日（2019年3月7日）起，
新出讓土地建設的商品房，實行現房銷售制度。
嗯不過...這條消息今天從海南省人民政府網官網上消失了，官方態度需要再觀望一下。
但關於“現售”這個事，我們可以說道說道。
1.
所謂“現房銷售”，是指一個樓盤，需達到交付標準以後，再開始放到市場上銷售；
與之對應的，是目前主流的“預售”。
在預售制度下，即使開發商房子還沒有建好，只要拿到預售證，就可以開盤。
而拿到預售證，一般需要開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，
並確定施工進度和竣工交付日期。
也就是說，一個總建設資金1個億的項目，開發商前期只需投入2500萬；
然後開始賣房，回籠資金，再把項目剩下的部分完成。
預售制最大的好處，就是加快了開發商的資金週轉，降低了開發商的成本；
同時也有弊端，比如建成以後的房子“貨不對板”，甚至有爛尾的風險。
2.
將商品房預售制改為現售制，之前已經有試點，
但像海南這樣，全省範圍內、全面實施現售制度的，還是頭一份。
與此同時出臺的政策，還包括禁止本地家庭購買第三套房、推出安居型商品房。
有人猜測，海南突然出臺如此嚴厲的政策，極有可能是要有大利好出現。
鑑於海南是全島自貿港，利好很大概率是在這上面做文章，
比如，全島零關稅。
—— 當然，這都是後話了，我們來分析一下“全面現售”會給房價帶來什麼影響。
3.
按照建設程度，市場上的房源可以劃分為以下五類：
一、二手房（現房）
二、已經建好的新房（現房）
三、已經拿到預售證、開盤的新房（期房）
四、新拿了地、還沒拿到預售證的項目（儲備期房/現房）
五、正準備拿地的項目（儲備期房/現房）
這個政策出臺，影響的，只有第五類。
也就是說，
短期內，市場上的存量房源（一二三類）和儲備房源（第四類）不受影響，因此價格波動不大；
但經過一段時間的去化以後，供應開始減少，
因為此時，二三類房源消耗完（部分轉為二手房繼續在市場上流通），第四類房源照常上市供應，
而第五類房源，只能等兩三年全部建完以後現房出售。
—— 在此之前，在第二三類房源消耗的同時，第四、第五類可以同時增加市場上的期房供應。
在需求不變的前提下（海南對外地人口的限購政策沒有變化），減少供應會引發價格上漲。
這個過程大概需要三年左右。
等這個青黃不接的“陣痛期”過去，新出讓的土地建設的商品房完工、交付，則會逐漸恢復到原來的水平。
4.
以上是理論分析，再來看具體數據。
截至2019年末，海南庫存1479萬㎡，按照12個月平均去化65萬㎡計算，去化週期23個月。
也就是說，整個海南現存的房子，足夠賣2年。
在此期間以及過後的一段時間，
即使新增供應有所減少，有龐大的庫存做支撐，熬過3年的陣痛期，應該問題不大。
當然，具體到不同的城市會有差異，
其中，海口的商品住宅庫存315.7萬㎡，去化週期11個月，
消耗完以後，面臨的上漲壓力會大一些；
三亞，自2019年4月份以來庫存保持在190萬㎡以上，去化週期25個月左右，
就，基本沒有太大的影響。
不過，這一切都是建立在需求不變的前提下，
如果海南果真獲得重大利好，吸引大量新的購買力來此，那就是另一番景象了。
ps，
個人覺得，商品房預售，有點類似商家賣“大閘蟹券”的意思。
大閘蟹券通常是“預售”，價格要比現貨便宜不少。
作為消費者，可以選擇等到大閘蟹上市以後直接買現貨；也可以在還沒上市之前，提前買“大閘蟹券”。
買房也是同理。
我可以去買二手房，可以買新房的現房，也可以買期房。
取消預售，相當於砍掉了“期房”這個選擇，自然也就沒有了它所帶來的麻煩和糾紛；
相應的，買房的成本也會增加。
有點“一刀切”的意思吧。
海南政府官網把這條消息刪掉，猜測一下，可能是受到了來自房企的壓力？
畢竟這麼一搞，開發商得倒閉一大片吶...
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