问：提问: 十三老师，上午好！目前不在深圳工作，打算几年后全家去深圳生活，3年后小孩读初中。看过宝中一些楼盘大多楼龄普遍12年以上了(壹方城新但买不起)，不想买这么老的房子，且宝中片学校也很一般。看过灵芝地铁附近的中洲华府和华联城市全景较满意，5年左右次新，小学:灵芝\\/宝民\\/孝德，中学对应:宝中\\/ 宝安中学（集团）实验学校 \\/ 宝安外国语（集团）中学，听链家说宝中积分不高很难进。综合税费和中介佣金单价差不多10万一平了。结合目前价格，学位，地铁和商业以后在这里生活，您觉得这两个盘值得入手吗？谢谢！
答：感谢付费提问。 这两个盘位于灵芝和洪浪北，不是宝中的一类地段，周边环境和宝中相比要LOW不少。 但是楼盘新，居住体验比较好，会对不少新房癌患者的胃口。选筹很多时候没有绝对答案，尤其是自住，选你喜欢又买的起的就对了。 学校方面，宝中学位严重紧张，学区范围太大，又囊括众多老盘，都是居住多年的高积分人群，现在买这两个楼盘，要充分做好孩子上不了宝中的心理准备。 其实你的总预算已经上到了八百万，如果能把楼龄放宽一点，完全可以考虑带宝安实验，又是一类地段的凯旋城和西岸观邸。
问：版主，您好！我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨的快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。） 比如： 1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。 2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。 3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。 这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快！？谢谢指点迷津！
答：你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。 但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。 你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。 次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。 你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。
问：新年好！近期宅家学习了很多您的投资理财买房观点和文章，获益良多，想请问下现名下南山有一套房欠250万，但手上现金180万，还有一个房票所以还想在深圳福田投资一个两房小户，次新房，因为是第二套按政策只能付7成了，请问福田有没有推荐的，现在是投资，5年后可能自住，小孩已上高中，学位放在次要因素考虑，但地铁交通希望好，租售比好的，谢谢
答：新年好！ 深圳有很多种方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比较主流的方式。 全款抵押：找垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付贷，需要找专业的渠道配合。 首付180，如果月供能力不错，可以买入500万总价的住宅。 百花、园岭、香蜜湖太贵。你找一下 莲花北 石厦 保税区 华强南这几个板块得次新盘。 楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。
问：老师 请大致评价下 诺德，星海名城 ，港隆城 多谢
答：诺德 前海无缺点知名神盘，随时有钱随时买，一直在涨 星海名城 前海北无亮点刚需超级大盘 港隆城 西乡小户型扎堆租金盘 你要的大致评价，这三个盘的总价和产品都很少有交集的，不知道你要怎么比选，还是在考我的熟盘程度
问：老师好，南山新盘前海东岸有169平米的大户型在卖，1200多万，请问有投资价值吗？
答：您好，慎重选择。 前海东岸的大面积卖了好几年了，高速路旁边做大户型就注定了它的悲催之旅:没钱人够不着，有钱人看不上。它的难兄难弟最典型的代表是龙岗北通道旁边的紫麟山，140平做成三房，客厅大得能打台球，明显的产品定位有问题。开发商应当聪明如桑泰龙越，200多万的三房整个深圳打着灯笼都找不到，引一堆人排队疯抢，或者学学东岸旁边的豪方天际，紧凑三房四房的房价已经是芝麻开花节节高了，它还在滞销不前。
问：老师您好，我们现自住一套固戍小产房，手上供有一套新安云顶嘉园的43平一房一厅出租(欠款100万)，小孩上3年级，想将云顶换置周边一套3房学位房自住小孩上初中用(总价想在500万左右)，手头有现金80万，年收入30万，烦请帮忙解答以下困惑 1.今年换房是合适时机吗？ 2.怎样操作好，云顶的房在我们两个人名下？先卖后买？(我和小孩是深户，我LG不是)，还是给欠款还完转LG名下，再买我名下3成首付，最后回头卖云鼎的房？ 3.周边有什么小区值得入手！ 盼复，感谢！！
答：你好，云顶嘉园其实可以保留，租金基本可以抵月供。 固戍小产房可以考虑出手，扩充首付预算。 可以重点关注宝中学位房，但是买不到3房，在学位和面积上要做取舍。
问：十三房好，一直每天看贵圈，特请教下一个问题 目前东海花园一期是否需要置换，感觉东海比较老了，后续乏力，金融街也看不到太实质动作，但大环境还可以，如果置换的话，1500～2000选哪几个盘比较好，纯投资。 多谢了！
答：感谢付费咨询。 东海一期置换是对的，东海是深圳神盘，1999年开盘价就杠到了一万多，是早年ceo盘的代表。 东海花园外观设计时尚大气，当年是深南大道车公庙一景，景观无遮挡，很是气派。 但是时间能摧毁一切，20年弹指一挥间，东海老了，景观也被一排排新起的高楼全部遮挡，更要命的是，东海有港式设计的风格，户型大多不方正有尖角，客厅阳台也出的很怪异，近十年来，深圳的港式楼盘全线跑输大盘。 虽然东海还有名校和早年的声名加持，但已颓势尽显，置换是非常明显的选择。 1500到2000万的预算，尽量往西部置换，抢占下一个高地。不过这个资金量买深圳湾很尴尬，但适合的产品还是有的。
问：十三老师您好，现有两个娃，大娃已上小学，有A和B两套房，A房还完贷款（福田三房，有较好学位），B房贷款还有100多W。是想升级成四房，保住A房所在的学区的学位。 想到的方案：1.在福田附近约25年老小区，买个四房（平时出租），需先卖掉B房，得160现金加手上存款，再买四房。 2.把A，B房都卖掉市值约900，买附近本学区的四房(总价约1300+)，顾虑是：先卖后买会有交接风险，还有二娃三年后上小学，积分会不会受影响。 怎么操作能尽量实现目标，还有其他建议吗？谢谢！
答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 建议保留福田学位房，在附近租房住。 出手B房，投资一套未来升值潜力大的4房。
问：十三老师好，我是您的粉丝，这个月准备在深圳纯投资，买个400多的小三房，准备长持七八年，首付5成，贷5成，首付230，能够得上的有光明绿地新都会（89平，4.7\\/平）优势离地铁近，光明天汇城（79平5.2\\/平）优势地铁口，缺点容积率高，光明华润公园九里（93平，4.8\\/平）优势精装修缺点周围工厂离地铁远，各有优缺点，请问如何选啊，买这些远郊房会不会长期站岗啊？或者还有什么更佳选择吗？谢谢十三老师！
答：感谢。 400多万小三房，纯投资，长持七八年，光明确实是个不错的选择。 但问题是光明很大，最有价值的核心片区却不大，主要集中在光明新城公园以南，龙大高速以北，其他大量片区，仍然以农民房和工业区为主。 一分价钱一分货，四万多的盘，肯定不在光明的核心区，但从长周期来看，一样也会跟涨。 这三个盘，一定要选，我会建议选绿地新都会，虽然周边配套不够完善，但想象空间更大，而且离光明核心区更近，更容易被辐射。
问：十三你好，5万多的单价，是选择碧海的富通城，招商果岭过金港华庭还是选择大运的颐安都会中央等大运周边楼盘？
答：富通城，无特色碧海大盘，金港华庭，无亮点上车盘，招商果岭，新晋热门次新盘，这几个成交都是常年占据深圳TOP20的，交易活跃是件好事，但是成交过旺，也是需要警惕的，换手率高，意味着房子让人没有归属感，继而导致抛盘的更多，真正的好房子是惜售且稀缺放卖的，一如东部标杆品质盘的颐安，89三房两卫客厅出阳台找不到几套在卖的，颐安的76两房小三房在辽阔的大龙岗是没啥竞争力的。
问：十三老师，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！
答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。 怎么选，难啊！ 来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。 最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。 PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。
问：请问龙光玖钻能不能买 红山这个区域未来怎么样？可能会比罗湖好吗？还有我在龙中有个双证的房子未来的价值会怎么样，现在投资哪里比较好 前海吗？谢谢
答：红山本身建设根本没有完成（龙光玖钻、6979、几大场馆），北站也处去启动阶段，利好没有完全兑现。潜力肯定好过罗湖。 龙中最近几年涨幅表现一般，除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。 住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了涨的慢，龙中一切都好。 双证是因为国家出台过一个7090年的政策，也就是一个楼盘70%以上必须建90平方以下的房子。 那开发商想建多一些大面积户型怎么办？就只能两套合成一套。 在限购限贷不严厉，不知名额多珍贵的年代，大家可能没多大重视。 但这种房子一般会比市场价低10%-20%左右。 投资关注碧海-宝中-前海-蛇口-深圳湾，未来潜力都不错。
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