隨著關注血拼的朋友日益增多，很多人希望我們能系統性地彙總一下有關共有產權房的各種問題，讓初次瞭解共有產權房的小白也能看懂，也方便正在購房的朋友查找相關答案。所以我們搭建了這個【共產房知識庫】，內容不斷更新！歡迎大家留言提議！
共有產權房知識庫——貸款篇
買共有產權房可以使用公積金貸款、商業貸款、組合貸等各種類型的貸款，下面給大家分別解答一下公積金貸款和商業貸款的常見問題，如果還沒能解決你的疑惑，歡迎評論區留言！
01
公積金貸款
公積金貸款的“認房認貸”政策是什麼？
“認房認貸”是認北京的房，全國的貸。只要您在全國範圍內有過貸款記錄，在北京貸款買第一套房就不享有“首套”貸款優惠；而如果您全款在外地買房，北京無房，那麼在北京貸款買房仍然算是“首套”。
公積金貸款需要符合哪些條件？
1. 借款申請人須具有北京市購房資格；
2. 借款申請人申請借款時應連續繳存住房公積金半年(含)以上且本人住房公積金賬戶處於正常繳存狀態；
3. 離退休人員，離退休前曾經繳存過住房公積金；
4. 貸款用途為支付所購住房的房款；
5. 借款申請人(含共同申請人，下同)名下無住房貸款記錄(包括商業性住房貸款、住房公積金個人住房貸款)且在本市無住房的，按首套房貸款政策辦理；
6. 凡不屬於首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理；
7. 被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。
借款申請人適用借款政策見下表：
外地買房，有2筆住房貸款，在北京買共產房能貸款嗎？
已經有2筆貸款記錄，公積金不予貸款，可以考慮商貸。
招商銀行規定：有2筆貸款的，還完其中一筆可以再貸款；建設銀行規定：不管有多少筆貸款記錄，只要在北京買共產房，就按二套貸款政策，最高可貸40%。各銀行業務規定不同，其他銀行建議詳細諮詢。
公積金貸款怎麼辦理？
1. 貸款用戶先向對應的公積金管理部門進行諮詢，提交所需資料。
2.公積金管理部門進行初步的評審。評審的時候，需要兩方面的，一方面是信用評估，一方面是抵押物評估。對擔保中心的擔保資格進行審核。
3. 雙方當面簽定合同。
4. 把所有的資料，轉到經辦的銀行。
5. 具備貸款條件的，發放貸款。
公積金貸款需要哪些材料？
一、個人身份資料：
1、身份證、軍官證、護照或港澳臺通行證
（對於已婚者，須夫妻雙方提供;有房屋共有人的，須每個共有權人提供。）
2、戶口本人頁及變更頁
（對於已婚者，須夫妻雙方提供;有房屋共有人的，須每個共有權人提供。）
3、婚姻關係證件
（已婚者提供結婚證；離婚者提供離婚證件；未婚者不提供。）
4、擬用於還款的銀行卡或存摺
（建議使用住房公積金聯名卡。）
二、購房資料
1、購房合同(正本)
（沒有合同不能貸款，不方便提供原件的可以提供複印件。）
2、購房首付款發票(收據)
（一手房提供購房首付款發票，二手房提供購房首付款收據。）
三、二手房賣方資料（購買一手房的不需要提供）
1、賣方身份證、軍官證、護照或港澳臺通行證(原件)
2、賣方房屋所有權證/不動產權證書(含共有權證)
3、賣方用於收款的賬戶的銀行卡或存摺
四、異地貸款職工住房公積金繳存使用證明
注：異地繳存職工向管理中心申請貸款的需提供。
(以上資料都要求是原件，個別有備註可提供複印件的除外)
公積金貸款能貸多少？
公積金貸款額度，國管看餘額，市管看年限。
1、國管公積金：貸款額度大概是公積金餘額的10—12倍，比如你的公積金餘額有10萬塊錢，那麼你可以貸款100—120萬。
首套首付30%，貸款利率為基準利率，年化3.25，最高可貸120萬，年限最長25年；二套首付60%，貸款利率上浮10%，年化3.58，最高可貸60萬，年限最長25年。具體可貸金額，需根據公積金繳存餘額來定，可在國管公積金網站測算。
2、市管公積金：貸款額度是社保每繳納一年，可以貸款10萬塊，就是說如果你繳納的是北京市公積金，現在還想貸100萬買房，就需要工作10年，而且夫妻不能累計，只能選最長一方的工作年限。
首套首付30%，貸款利率為基準利率，年化3.25，最高可貸120萬，年限最長25年；二套首付60%，貸款利率上浮10%，年化3.58，最高可貸60萬，年限最長25年。
說明：由於國管公積金貸款額度和繳存餘額有關，所以請大家在貸款前謹慎提取。
怎麼看公積金是國管還是市管？二者有何區別？
國管公積金是中央國家機關、在京單位等國管單位在職員工繳納的公積金，市管公積金是地方省市單位、城鎮企業、事業單位在職員工繳納的公積金。
兩者的區別如下：
1. 貸款時間不同
國管公積金貸款辦理時間為45-60天，市管公積金貸款辦理時間為30-45天。
2. 還款方式不同
國管公積金貸款只可以選擇等額本息和等額本息，市管公積金貸款可以自由選擇還款方式。
3. 使用範圍不同
國管公積金可以跨地區使用，市管公積金只可以在繳納地區使用。
4. 信用制度不同
國管公積金沒有信用評級，市管公積金有信用評級，信用評級越高貸款額度也就越高。
公積金貸款年限是多少？
北京貸款最長年限為25年，公積金貸款、商貸、組合貸均是。銀行貸款是有年齡限制的，按照各個銀行針對個人貸款的規定，在我國購房貸款的年齡限制是18週歲以上，但是實際操作時可能是必須年滿20週歲，實際貸款者的年齡和貸款年限不能超過65歲的，個別銀行可能有所不同，具體情況請諮詢相關銀行工作人員。
公積金貸款有什麼優勢？
從購房成本來看，使用公積金貸款是能為購房人省下不少錢的，建議優先考慮。
目前公積金貸款五年期以上的貸款利率為3.25%，而2020年1月20日貸款市場報價利率(LPR)為5年期以上LPR為4.80%。
假設某職工可以拿到最高額度的公積金貸款120萬，貸款25年，使用公積金貸款比使用商業貸款可以省下30萬元多的利息。
更何況，實際上大多數家庭無法拿到最高額度的公積金貸款，那就意味著要貸更多的商業貸款，支出更多的利息。而且，我們計算的也不過是LPR，實際上還要在此基礎上加上基點，利率會更高，利息也會更多。
期房是否封頂對貸款有何影響？
期房是否封頂，影響的是公積金貸款放款時間，以及交房時間。
1. 如果銀行正常放貸時間在期房封頂之前，那必須等到期房封頂之後才能放款。如果銀行正常放貸時間在期房封頂之後，那放款時間按正常時間來。
2. 商業貸款或市管公積金要等到期房封頂後，銀行才會放貸。
3. 國管公積金貸款，不受期房是否封頂的影響，正常時間點放款。
4. 一般情況下，銀行房貸一個月後，貸款人開始還貸。
關於公積金貸款，大家還有什麼不懂的，可以進咱們的共產房/限競房交流群，進群加小助理微信，備註感興趣的區域/項目。
02
商業貸款
商業貸款需要符合哪些條件？
1. 具有完全的民事行為能力的自然人，有合法的身份，能支付一定比例的首付款，收入穩定，信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。
2. 借款人及其家庭成員信用良好，無不良信用記錄。
3. 借款人必須符合銀行相關規定，按照銀行機構的要求辦理貸款手續、簽訂貸款合同。
商業貸款怎麼辦理？
1. 貸款申請：借款人要填寫借款申請書，並提供貸款申請資料。
主要包括：身份證、戶口本、婚姻證明，工作收入證明等借款人基本資料。借款人的個人徵信報告，若是擔保貸款，則需提供抵押物。貸款機構受理貸款申請後，對借款人的信用情況、還款能力進行調查。
2. 貸款審批：貸款審查人員對調查人員提供的資料進行核實、評定，複測貸款風險度，提出意見，由行長負責簽字。
3. 簽訂貸款合同：貸款批准後，簽訂借款合同，辦理擔保手續。
4. 貸款發放：貸款機構按照借款合同約定的時間將貸款劃入借款人賬戶。
商業貸款能貸多少？
首套首付30%，貸款利率上浮10%，年化5.39，最高可貸65%，要求家庭月收入至少為月供的2倍，月供包含車貸等其他貸款，年限最長25年；
二套首付60%，貸款利率上浮20%，年化5.88，最高可貸40%，要求家庭月收入至少為月供的2倍，月供包含車貸等其他貸款，年限最長25年。
03
其他常見貸款問題
共有產權房辦商貸用了夫妻雙方的收入證明，現有一方離職會影響貸款審批嗎？
會影響，銀行在正式批貸前會致電公司核實情況。所以不建議在批貸前離職，換工作了也要及時通知銀行更換收入證明，以免影響銀行批貸。
個人徵信包含什麼？不小心多查幾遍徵信記錄，會讓房貸被拒嗎？
一、個人徵信到底包含了什麼？
1、個人信息
個人信息比較簡單，主要包括個人姓名、證件類型、身份證號碼、婚姻狀況。一般來說，就算已婚也不會在個人徵信中顯示信息，只有一種情況才會，即夫妻共同貸款，因此如果“已婚”的你，在看到配偶信息是空白時，千萬不要以為報告出錯。
2、信貸記錄
一般來說，信貸記錄這一部分是個人信用報告信息的關鍵。主要包括，個人的貸款、還款狀況、信用卡狀況、貸款餘額以及還款記錄等信息。
3、公共記錄
共記錄這一部分也比較重要，這部分主要包括最近5年內的欠稅記錄、民事判決記錄、強制執行記錄、行政處罰記錄以及電信欠費記錄。最後一個電信欠費記錄不知道大家是否注意到了，這一項表明，以後手機欠費不還也會被計入個人徵信報告內 。
4、查詢記錄
主要是最近2年內都有誰、在什麼時間、為什麼查詢你的個人徵信報告，主要包括“本人查詢記錄”和“機構查詢記錄”。小助理提醒，如果徵信報告有不良信用記錄，會以紅字字體表明。
二、不小心多查幾遍徵信記錄，會讓自己貸不到款嗎？
徵信記錄查詢頻次，確實是會成為一項參考指標，作為銀行判斷風險是否放貸的依據。因為查詢次數多少、由哪些銀行查詢、查詢的用途等，都客觀反映出客戶的資信水平。
如果名下僅有一筆貸款，卻被多家銀行查詢徵信，銀行有理由懷疑你償債能力不佳，視你為風險客戶。具體到查詢幾次會被拒貸，各家銀行評判標準尺度不一，有的在兩個月不能超過10次，有的則是年內2~3次。不過，普通客戶無需為此驚慌，正常的查詢對貸款申請幾乎是不會造成影響的。
在此小助理也提醒一下想要貸款買房的朋友，現在市面上五花八門的辦理信用卡，以及消費類貸款、互聯網金融貸款，簽訂貸款協議，在下款前也會查詢徵信。此時就要當心，儘量短時間內不要頻繁申請小貸業務，不然會影響自己的個人徵信，從而造成房貸的被拒。
夫妻共同買房，誰做主貸人最好？
1. 選收入穩而高的
在貸款的時候，貸款人需要提供銀行流水，銀行一般放貸的條件是銀行流水是月供的兩倍或者2.5倍。
2. 選徵信好的
如果徵信報告上有汙點，那麼是很不容易貸下款的，所以，主貸人要選擇徵信良好的，就算共同貸款人徵信有點不好也不是很大的問題。如果主貸人的信用有問題，那麼銀行一般會拒絕放貸的。
3. 從職業類型與單位性質看
如果夫妻中，有人是公務員、事業單位、國企員工、醫生、教師等職業都是非常受銀行青睞的，主貸人的職業要選擇穩定一點的，像銷售人員這種流動比較大的職業，還是作為共同貸款人比較好，以免影響貸款額度。
貸款買房，銀行什麼時間出批貸函？
貸款方式不同，貸款行批貸時間也不同，一般情況下：
1. 商業貸款：面籤後，7-10個工作日出批貸函
2. 國管公積金貸款：貸款經辦銀行受理貸款申請後，5個工作日內將審核結果通知借款申請人
3. 國管組合貸款：受理組合貸款申請後，15個工作日內將審核結果通知借款申請人
4. 市屬公積金貸款：在資料齊備的情況下，北京住房公積金管理中心辦理相關手續的時間為15個工作日
5. 市屬組合貸款：市屬組合貸中，公積金部分批貸需5-7個工作日，商貸部分批貸需10個工作日
注：以上時限均不含借款申請人補充申請材料的時間，且由於借款人購買的房屋性質不同，所需時間可能有所不同，建議直接向貸款行核實確認。
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