文書案號：(2018)津0101民初2863號，(2018)津01民終6261號
案由：房屋租賃合同糾紛
基本案情：原告馮翔飛2018年3月12日與被告王勝華簽訂房屋租賃合同，租期自2018年3月15日至2020年3月14日，月租金3600元，押金4000元。原告如約支付三個月租金及押金共14800元。2018年3月29日天津市和平區南營門街市場和質量監督管理所出具不予登記通知書，理由為違反《天津市市場主體住所經營場所登記管理暫行辦法》第十條第二款。該條款內容為：“違反房屋安全使用管理規定和房屋租賃管理規定，擅自改為生產、餐飲等的住宅樓房中的部分住宅房屋”不得登記為住所（經營場所）。2018年4月4日原告以EMS快遞的形式將解除函、鑰匙和電卡等退還被告，被告於2018年4月6日簽收。原告訴求：1.確認原、被告簽訂的《房屋租賃合同》自2018年4月1日解除；2.判令被告返還原告房屋租金及押金14800元（3600元每月*3個月+押金4000元）；3.判令被告支付原告違約金3600元。
雙方租賃合同8.7條約定，任何一方不得擅自提前終止合同，否則視為違約，守約方有權單方解除租賃或要求違約方繼續履行本合同，並有權要求違約方支付一個月租金作為違約金。守約方因違約方行為所遭受的實際損失大於本合同約定的違約金數額，守約方有權要求違約方賠償其超出違約金部分的損失。那麼原告違約情況下，依合同約定是守約方有權解除合同或者要求繼續履行？問題是作為違約方是否享有合同解除權呢？
一、合同解除權的法律分析：
合同解除權有約定解除權和法定解除權兩種，前者依當事人的合意發生，後者根據法律規定發生。根據合同約定，約定解除權的主體是相應的一方或雙方，法定解除包括因客觀原因履行不能與違約兩類，在違約解除場合，一般均認為解除權主體為非違約方，違約方無權解除合同。根據合同嚴守原則，雙方當事人均應按約履行義務，在違約解除的制度設計上，將其作為違約的補救手段，實現非違約方“合同義務的解放”，可以恢復交易自由狀態，並實行對違約方“合同利益的剝奪”。解除權是對非違約方的機會，其可以通過行使解除權，做出在對方違約時對自己最為有利的反應，同時使違約方喪失通過繼續履行合同獲得利益的機會。可以看出，違約解除權完全以保護非違約方利益設立，對違約方的懲罰在於其不能再通過合同獲利，且需要承擔違約責任。
這一制度設計的預設前提是合同目的能夠實現，且解除權人能夠理性做出最優利益選擇。這一預設在絕大多數情況下是成立的，但仍有一小部分情況違約是因合同目的無法實現，非違約方又不願行使解除權，使雙方均束縛於合同限制，出現僵局。在這一過程中合同標的物被閒置，造成社會資源浪費。《合同法》將合同解除權賦予非違約方，將違約方視為“受處分”的一方，完全依賴於非違約方意志的法律邏輯，過分限制了違約一方作為合同當事人的自由，在合同目的不能實現時，合同的捆綁會產生對雙方和社會均不利的狀況，這是合同解除權設置的略微不足之處，需要為這一特殊的僵局找到解決出口，使違約方在一定情況下可以解除合同。
二、允許違約方解除的合理性
1.符合合同的價值追求
當履行合同不能實現合同目的或履行合同的成本遠高於所獲社會收益、履行不能時，為儘快結束合同的不確定狀態，減少雙方交易成本的消耗，應當停止這種履行要求，放開合同約束，併為新的合同價值實現排除障礙。至於因哪一方的原因所導致，再根據產生該種情況的原因彌補損失。這是實現合同價值過程中的必要補救措施。即合同價值實現不能時及時解除合同，是實現合同價值的內容之一，與因何原因產生無關，與何人解除也無必然關聯，違約方也可解除。
2.合同自由原則的延伸
當事人有自願訂立合同的自由，也有解除合同的自由，應當為各種情形留出解除合同的空間。違約方作為合同一方當事人，並沒有失去合同中的平等地位，仍應可以對合同的存續狀態自由表達意志，這是合同自由原則的內容之一。對於違約方的懲罰應主要體現在違約賠償上，而不應以禁止其解約為手段。類比婚姻這一最具人身性且約束最緊的契約，仍在協議離婚之外預留了單方要求離婚的空間，以保障離婚自由，而未加區分過錯方。作為只是具有財產權利義務變動內容的合同，解約自由不應比婚姻更為嚴苛。
3.公平原則下的再衡量
公平原則貫穿合同存續的全過程，當合同履行過程中出現雙方利益失衡時，應在符合一定條件的情況下予以再平衡，情勢變更原則即是公平原則調整合同狀態的體現。在違約方能夠承擔賠償責任以彌補守約方損失情況下，完全拒絕給違約方進行選擇的機會，進而可能進一步擴大損失，是有違公平原則的。
具體到本案，馮翔飛承租案涉房屋是為經營餐飲服務，這是訟爭合同的主要合同目的，因案涉房屋不能辦理營業執照，無法正常經營，所以合同目的不能實現。馮翔飛對所承租房屋不能有效利用獲得經濟利益，沒有履約動力。
王勝華希望繼續履行合同而馮翔飛意欲解除，如合同仍繼續履行，在雙方分歧之下，可能會有如下兩種結果：一是房屋空置，馮翔飛拒絕支付後續房租，王勝華連續起訴索要各期租金，無奈之下要求解除合同，房屋閒置，雙方訴累，並消耗大量司法資源；二是馮翔飛在租期內將房屋轉租，如王勝華不同意，不能進行。即便同意出租，轉租的交易機會會減少而履約成本上升，會有兩個合同關係、三方主體，履約中出現的問題比較複雜，產生糾紛的幾率也會增加，遠不如解約後由王勝華再行出租簡便、高效。
因此，如繼續履行合同，馮翔飛將承擔較多的經濟損失，而王勝華的利益是固定的，即依合同約定收取租金，但因雙方的糾紛其利益實現成本會增加。根據現有的市場狀況，解除合同後再行出租，仍能獲得大體相同的租金收益，在馮翔飛對重新出租期間損失等予以充分賠償的情況下，仍要求馮翔飛繼續承租，雙方履行利益將嚴重不平衡。從公平原則出發，對這一不平衡的狀況予以再平衡是恰當的。
在實現方式上，因屬於合同解除的例外情形，是對法律制度所確認價值的重新對比，涉及雙方利益的具體衡量以及合同履行的真實狀況評判，並且該種解除方式也並非賦予違約方解除權，違約方無權通過自行通知方式解除合同，必須經過訴訟或仲裁進行。
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