文书案号：(2018)津0101民初2863号，(2018)津01民终6261号
案由：房屋租赁合同纠纷
基本案情：原告冯翔飞2018年3月12日与被告王胜华签订房屋租赁合同，租期自2018年3月15日至2020年3月14日，月租金3600元，押金4000元。原告如约支付三个月租金及押金共14800元。2018年3月29日天津市和平区南营门街市场和质量监督管理所出具不予登记通知书，理由为违反《天津市市场主体住所经营场所登记管理暂行办法》第十条第二款。该条款内容为：“违反房屋安全使用管理规定和房屋租赁管理规定，擅自改为生产、餐饮等的住宅楼房中的部分住宅房屋”不得登记为住所（经营场所）。2018年4月4日原告以EMS快递的形式将解除函、钥匙和电卡等退还被告，被告于2018年4月6日签收。原告诉求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》自2018年4月1日解除；2.判令被告返还原告房屋租金及押金14800元（3600元每月*3个月+押金4000元）；3.判令被告支付原告违约金3600元。
双方租赁合同8.7条约定，任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约，守约方有权单方解除租赁或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约方支付一个月租金作为违约金。守约方因违约方行为所遭受的实际损失大于本合同约定的违约金数额，守约方有权要求违约方赔偿其超出违约金部分的损失。那么原告违约情况下，依合同约定是守约方有权解除合同或者要求继续履行？问题是作为违约方是否享有合同解除权呢？
一、合同解除权的法律分析：
合同解除权有约定解除权和法定解除权两种，前者依当事人的合意发生，后者根据法律规定发生。根据合同约定，约定解除权的主体是相应的一方或双方，法定解除包括因客观原因履行不能与违约两类，在违约解除场合，一般均认为解除权主体为非违约方，违约方无权解除合同。根据合同严守原则，双方当事人均应按约履行义务，在违约解除的制度设计上，将其作为违约的补救手段，实现非违约方“合同义务的解放”，可以恢复交易自由状态，并实行对违约方“合同利益的剥夺”。解除权是对非违约方的机会，其可以通过行使解除权，做出在对方违约时对自己最为有利的反应，同时使违约方丧失通过继续履行合同获得利益的机会。可以看出，违约解除权完全以保护非违约方利益设立，对违约方的惩罚在于其不能再通过合同获利，且需要承担违约责任。
这一制度设计的预设前提是合同目的能够实现，且解除权人能够理性做出最优利益选择。这一预设在绝大多数情况下是成立的，但仍有一小部分情况违约是因合同目的无法实现，非违约方又不愿行使解除权，使双方均束缚于合同限制，出现僵局。在这一过程中合同标的物被闲置，造成社会资源浪费。《合同法》将合同解除权赋予非违约方，将违约方视为“受处分”的一方，完全依赖于非违约方意志的法律逻辑，过分限制了违约一方作为合同当事人的自由，在合同目的不能实现时，合同的捆绑会产生对双方和社会均不利的状况，这是合同解除权设置的略微不足之处，需要为这一特殊的僵局找到解决出口，使违约方在一定情况下可以解除合同。
二、允许违约方解除的合理性
1.符合合同的价值追求
当履行合同不能实现合同目的或履行合同的成本远高于所获社会收益、履行不能时，为尽快结束合同的不确定状态，减少双方交易成本的消耗，应当停止这种履行要求，放开合同约束，并为新的合同价值实现排除障碍。至于因哪一方的原因所导致，再根据产生该种情况的原因弥补损失。这是实现合同价值过程中的必要补救措施。即合同价值实现不能时及时解除合同，是实现合同价值的内容之一，与因何原因产生无关，与何人解除也无必然关联，违约方也可解除。
2.合同自由原则的延伸
当事人有自愿订立合同的自由，也有解除合同的自由，应当为各种情形留出解除合同的空间。违约方作为合同一方当事人，并没有失去合同中的平等地位，仍应可以对合同的存续状态自由表达意志，这是合同自由原则的内容之一。对于违约方的惩罚应主要体现在违约赔偿上，而不应以禁止其解约为手段。类比婚姻这一最具人身性且约束最紧的契约，仍在协议离婚之外预留了单方要求离婚的空间，以保障离婚自由，而未加区分过错方。作为只是具有财产权利义务变动内容的合同，解约自由不应比婚姻更为严苛。
3.公平原则下的再衡量
公平原则贯穿合同存续的全过程，当合同履行过程中出现双方利益失衡时，应在符合一定条件的情况下予以再平衡，情势变更原则即是公平原则调整合同状态的体现。在违约方能够承担赔偿责任以弥补守约方损失情况下，完全拒绝给违约方进行选择的机会，进而可能进一步扩大损失，是有违公平原则的。
具体到本案，冯翔飞承租案涉房屋是为经营餐饮服务，这是讼争合同的主要合同目的，因案涉房屋不能办理营业执照，无法正常经营，所以合同目的不能实现。冯翔飞对所承租房屋不能有效利用获得经济利益，没有履约动力。
王胜华希望继续履行合同而冯翔飞意欲解除，如合同仍继续履行，在双方分歧之下，可能会有如下两种结果：一是房屋空置，冯翔飞拒绝支付后续房租，王胜华连续起诉索要各期租金，无奈之下要求解除合同，房屋闲置，双方诉累，并消耗大量司法资源；二是冯翔飞在租期内将房屋转租，如王胜华不同意，不能进行。即便同意出租，转租的交易机会会减少而履约成本上升，会有两个合同关系、三方主体，履约中出现的问题比较复杂，产生纠纷的几率也会增加，远不如解约后由王胜华再行出租简便、高效。
因此，如继续履行合同，冯翔飞将承担较多的经济损失，而王胜华的利益是固定的，即依合同约定收取租金，但因双方的纠纷其利益实现成本会增加。根据现有的市场状况，解除合同后再行出租，仍能获得大体相同的租金收益，在冯翔飞对重新出租期间损失等予以充分赔偿的情况下，仍要求冯翔飞继续承租，双方履行利益将严重不平衡。从公平原则出发，对这一不平衡的状况予以再平衡是恰当的。
在实现方式上，因属于合同解除的例外情形，是对法律制度所确认价值的重新对比，涉及双方利益的具体衡量以及合同履行的真实状况评判，并且该种解除方式也并非赋予违约方解除权，违约方无权通过自行通知方式解除合同，必须经过诉讼或仲裁进行。
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