整天盯著五象湖和三岸，大家都看膩了。

探板塊N01今天帶大家看一個“特殊”的板塊，之所以特殊有兩方面原因，一是地質涉及煤礦採空區，二則是規劃指標——容積率限制在1.0-2.0之間，建築高度大多限制在18米以下。

也因此，這裡形成了南寧樓市真正意義上的“低密板塊”，沒錯，它就是金橋農批板塊，屬於三塘西組團裡的一個比較有特色的板塊。

三塘大開發，第一站

金橋農產品批發市場位於南寧市興寧區三塘鎮崑崙大道北面，是一個規模超大的一站式數字化運作的農產品批發市場。

金橋農批市場附近航拍

隨著三塘最新規劃出爐以及金橋農批市場附近地塊接連出讓，碧桂園、萬科、聯發、興進、廣西地產集團等開發商相繼進駐，金橋農批板塊由此誕生。

金橋農批板塊指的是崑崙大道以北、三塘北路以西，那荷路以東，環城高速以南的區域。這個區域也是三塘跨越環城快速路東進大開發的第一站。

根據《南寧市三塘鎮控制性詳細規劃》，三塘的定位是現代生態田園智慧城，將形成“一心、兩軸、七區”的功能結構。結合地況（煤礦採空區）、自然資源條件（水系和公園）等客觀因素，金橋農批板塊正在你形成一個以低密建築為主要特色的樓市板塊。

金橋農批板塊詳規

修編後的規劃弱化了金橋農批板塊的倉儲和物流功能，強化了板塊低密人居的屬性，因此除了居住用地外，其他用地以科研（廣西畜牧研究所等）、商業（鄰家廣場等）和商務用地（農批市場、電商產業園等）為主，板塊內的宜居程度將有所提升。

除了海普四季綠有幾棟高層建築城之外，板塊內其餘幾乎項目都是低密項目，比如萬科第五園、碧桂園雍景臺、中鼎公園首府、聯發臻境、未來城、泰康的康養項目、興進和廣西地產集團項目等，容積率在1.0-2.0之間。

配套能打70分，學校可能拖後腿

看完區域看配套。

交通，靠近崑崙大道和崑崙立交，區域內的共有昆嶺路、金倫路、北侖路、三塘北路四條道路向南延伸至火車東站、鳳凰嶺立交以及長虹路區域。

向西則有崑崙大道、那況路連通藥用植物園板塊和那考河溼地公園板塊。

崑崙立交則是樞紐立交，可以快速通過那安快速路通行鳳嶺南北、五象新區等區域。

崑崙立交效果圖

學校，區域內規劃了多所幼兒園、小學及中學，但預計很難有名校落戶，學校配套只能說可能比較一般，畢竟，興寧區的名校資源比較稀缺。

商業，首創奧特萊斯選址三塘南路與崑崙大道交匯處，目前正在施工建設當中，約15.3萬m²的總體量，由奧特萊斯（名品折扣）、Shopping Mall（生活廣場）、禧悅時光（商業街區）三大版塊構成。

因為是正嘢貨，而且大部分商業自持，所以這個商業配套還是值得三塘人民期待期待的。

醫療，廣西中醫藥大學第一附屬醫院落址興寧區崑崙大道以南、興工路以東地塊。

公園，板塊周邊有藥用植物園和那考河溼地公園，離得比較近的是溼地公園，僅隔著那安快速路，但目前直連的那況路和金川立交橋還未修好。周邊還有那文、延安和松柏等水庫。

那考河溼地公園

配套大多還在兌現當中，所以，如果你實地走一圈的話估計得不到什麼太好的體驗，總體來看，交通和商業算是加分項，但是學校可能會拖後腿。

容積率1.0-2.0，限高15-36米

區域和配套看完了，繼續看項目。前面說了，這個板塊涉及採空區所以限容積率和限高，具體樓盤挨個看。

聯發臻境：位於興寧區北侖路以東；佔地259.139畝；容積率＞1.0且≤1.1；建築限高≤18米；樓面價6273元/㎡。施工中，暫無營銷動態。

聯發臻境項目實拍

萬科第五園：位於那況路以北、昆嶺路以東；佔地105畝；容積率＞1.5且≤1.8；建築限高≤18米；樓面價5833元/㎡。施工中，驗資50萬元才能看房。

中鼎公園首府：位於那況路以北、昆嶺路以東；佔地110.246畝；容積率＞1.5且≤1.8，建築限高≤18米；樓面價5333元/㎡。順銷中，參考單價9600-11000元/㎡。

興進項目：位於那荷路東面；佔地130.721畝；容積率>1.6且≤2.0；限高≤36米；樓面價4725元/㎡；暫無營銷動態。

泰康康養項目：位於三塘北路西面；佔地228.23畝；容積率上限1.5（其中住宅0.63）；建築限高18～45米；旅館用地≥58%且≦60%。

廣西地產集團項目：位於甘泉路以北、那況路以南；佔地151畝地，容積率>1.0且≤2.0，地塊一建築限高≤36米，地塊三建築限高≤15米；綜合樓面價2875元/㎡。

e·PARK未來城：

碧桂園雍景臺實景圖

碧桂園雍景臺：位於昆嶺路7號；佔地71畝；容積率≥1.0且≤1.8，特定區域限高≤24米；樓面價3500元/㎡，產權移交面積28000㎡。售罄，參考均價14000元/㎡。

海普四季綠城：

這個板塊裡的項目，除了海普四季綠城有幾棟高層建築之外，其餘都是清一色的低容積率、建築限高項目。

剛需OR改善？或者兼有？

既然規劃設計要求低容積率和限高，那板塊裡都是低密度改善型的項目？

非也。

看已經售罄和正在銷售的海普四季綠城、碧桂園雍景臺以及中鼎公園首府就知道了。

海普四季綠城純剛需項目。

碧桂園雍景臺樓座效果圖

碧桂園雍景臺主打162-265㎡的平層和疊拼洋房，單價13000-15000元/㎡。

中鼎公園首府主打89-125㎡平層洋房和140㎡的合院（五聯排雙拼），平層洋房價格9600-11000元/㎡，合院350-400萬/套。

在低容積率、限高的同等條件之下，不同開發商做出了截然不同的項目定位和客群定位，當然，結果也在意料之中，純剛需的四季綠城快速清盤，高端改善/享受的雍景臺則賣了接近兩年時間，兩者兼有的公園首府走得不快不慢，目前取證的貨量大致賣了50%左右。

中鼎公園首府效果圖

不同的產品和客群定位，其實體現了發商們對這個板塊的預判：定位、產品、客群及去化週期。

萬科第五園、聯發臻境的選擇

2020年，金橋農批板塊內的重磅新盤有三個，分別是萬科第五園、聯發臻境以及桂林興進南寧首盤。他們會做什麼樣的產品？哪些購房者可以重點關注？

萬科第五園位於興寧區那況路以北、昆嶺路以東。2019年12月31日，南寧市自然資源局網站公示了項目“總平”。

第五園總平圖

“總平”顯示，容積率為1.8，樓棟建築高度為18米，層高6層，純洋房住宅社區。總建築面積達到191791㎡，地上總建築面積129432㎡，規劃建設住宅28棟總共839套房源。

戶型方面，155-180㎡的大戶型168套佔比20%，90-144㎡之間的戶型671套佔比80%，未設計90㎡以下戶型。155-180㎡戶型主要集中在9、12、16、19、22、25、27這7棟樓（2-3個單元），每棟24戶。從戶型配比來看，第五園主打首次改善以及部分二次改善客群。

聯發臻境位於北侖路以東，早前也公示了其項目“總平”。

臻境總平圖

臻境一共分為AH、BH、BD、AD四個系列產品，AH、BH為地面3層（地下未知），建築高度9.65米；BD、AD為地面6層（地下未知），建築高度18.20米。

從樓棟排布組合、層數搭配以及建築高度來看，避免了直線“兵營式”排列，建築層次感更強。具體戶型產品設計未知，相比區域內其他項目，臻境的產品形態可能更加豐富，會不會有改善型/享受型的創新產品面市？

來自桂林的興進集團，又會如何打造入邕之後的壹號作品？

三塘北路

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