有人說，第二名和最後一名沒有什麼區別，因為人們只會記得第一名。
比如，第一高峰是珠穆朗瑪峰，你知道第二高峰是喬戈裡峰嗎？
作為行業外的人更是如此，你知道2019年煙臺地產的銷冠是萬科地產，還有多少人能記得第二是中海、第三是龍湖呢？
如果你還記得，那你肯定是業內人士。
01 總有一個人能當將軍
2019年煙臺房地產市場整體較差，供應量、成交量雙雙下降，特別是成交量，下降幅度非常之大。
2019年煙臺商品住宅成交446萬㎡，較2018年（606萬㎡）下降26.4%，比2017年（671萬㎡）下降33.5%。
一個有機體的外在“病變”，是因為內部的一些細胞組織的損害造成的。
房地產市場也是一樣，市場整體下滑，是各房企的日子不好過、銷量沒有“再創新高”的直接外在反應。
但是，只要你想挑，不管什麼樣的人群，總有一個人能夠當將軍。
憑藉著翡翠大道、翡翠長安、城市之光的大量出貨，中南府和翠湖山曉的“錦上添花”，以及御龍山和西雅圖的“偶爾發光”，2019年萬科煙臺銷售額達到了44.81億。
雖然受整體市場下行影響，萬科煙臺沒能夠再續2018年100億的輝煌，但“承蒙各大房企不給力”，萬科地產依然是2019年煙臺的銷冠。
以史為鑑，可以知興替，2019年已經過去，就當我們滿懷期待的憧憬2020年的時候，新冠病毒疫情又為房地產時候帶來較大的影響，2020年煙臺的房地產市場並不太樂觀。
02 武器和彈藥
但是，日子總是要過的， 當你邁過一道坎兒，很好，你就可以準備邁下一道坎兒了。
在這樣一個持久戰中，不僅要看你武器有多先進，更要看你的彈藥有多充足。
我們用了一天的時間，從煙臺房產交易網、煙臺自然資源和規劃局網站上，整理出了萬科煙臺7個項目的總體量、銷售量、存量的情況，來淺顯的分析一下萬科的武器和彈藥。
萬科煙臺7個項目總體量大概有190萬㎡，已經上市銷售的約有110萬㎡，已經銷售出大概是85萬㎡，未上市的體量還有80萬㎡。
從房源套數上來看，萬科煙臺7個項目已上市銷售的房源有大概8800套，已銷售大概7400套，還有1400套未售。
好了，再說結論之前，我們先來假設幾個前提：
1、2020年房地產市場形勢不比2019年差；
2、萬科未上市的房子，在2020年有50%入市；
3、萬科的整體去化率達到60%；
4、2020年的房價與2019年持平。
那麼，2020年萬科煙臺的銷售額將到達多少呢？
（25萬+80萬×50%）×60%×11000=42.9億
這個銷售額，與萬科煙臺2019年的銷售額44.81億相比，還有約2億的差距，就這個差距來說，萬科會用什麼方法去完成呢？
細心的你可能會發現，我們還沒有計算萬科的土地儲備。
03 後備力量
我們不僅要看到遠處的群山，也要看到草叢裡的兔子。
2019年煙臺土地市場成交445萬㎡，同樣下滑嚴重，但樓面價卻達到了有史以來的最高點，3113元/㎡。
萬科在近幾年與本地企業合作項目較多，比如翡翠大道、萬科中南府、翠湖山曉、西雅圖均是如此。
另外，萬科北方區域公司與煙臺藍天集團戰略合作，共同推動四季苑BCD、汽車東站北等地塊的合作開發。
雖然我們不確定萬科與藍天的合作什麼時候落地實施，但萬科也在拿地儲備，而且今年會上市銷售，這個地塊就是芝罘區梁家舊村南、竹林南路西側宗地。
該地塊被萬科以低價摘得，但樓面價卻不低。地塊成交價3.06億，土地面積38701㎡，建築面積4.26萬㎡，樓面價7183元/㎡。
這塊地最大特點是容積率低，僅為≤1.1且＞1.01，這麼低的容積率，會建什麼產品呢？無外乎兩種：別墅或者洋房。
再詳細分析一下，別墅的需求人群較少，而且總價較高，註定了消化週期長，它不如洋房去化快。
而且，根據2018年-2019年的銷售情況來看，120-150㎡的改善型產品需求在增加，所以萬科的這塊地做洋房產品的可能性更大。
這個地塊擁有的配套是和萬科御龍山一樣的，三山一湖、養正學區，特別是環境資源非常不錯，如果不做萬科的高端系列就可惜了。
2020年是萬科煙臺第二個十年的開篇之年，而這個項目可以說是萬科在煙臺的一個新的起點，必定會在產品力上著重下功夫，打造一個生態健康的項目，或將是代表萬科煙臺最高標準的產品。
好了，產品確定了，那下一步就是猜測一下價格了。從諸葛找房二手房數據查到，萬科御龍山的二手房的銷售價格，有的已經超過20000元/㎡，那這個地塊的洋房賣30000元/㎡左右，不過分吧？
不再多分析了，要不然會被認為是給萬科打廣告了，其實分析了這麼多，主要是為了能夠計算出這個項目能夠為萬科貢獻多少的銷售額。
下面我們就來計算一下這個項目在2020年大概能夠達到的銷售額有多少：4.26萬×70%×30000≈9.8億。
那麼，42.9+9.8=52.7億，比2019年增加了約7.9億的銷售額。雖然這個銷售額並不是非常的高，但也需要其它房企追趕一段時間了。
打開了萬科煙臺的“盲盒”，無論是與以往的重複，還是更新的數字，都不失為一種好的結果。
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