近日，中海地產發佈了一則新聞，引起了廣泛關注。中海地產發佈公告稱，張智超接任顏建國出任新的行政總裁，顏建國繼續擔任董事局主席一職。
從公開資料顯示，張智超今年40歲，名副其實的少壯派。其在2001年大學畢業後即加入中海地產，後於2017年出任中海地產助理總裁和北方區域公司總經理，並於2019年1月起出任副總裁。可以說張智超是中海地產在內部體系內培養提拔起來的嫡系部隊。
一則簡短的公告，標誌著有地產界“黃埔軍校”之稱的中海地產正式啟用少壯派高管擔任公司的最高層領導職務，同時也預示著中海地產這個央企“工科生”正在進行自我更新，為未來邁向更為年輕，更有活力的企業集團未雨綢繆。
中海地產其實是一家大家既熟悉，又陌生的公司。它在地產公司排名中常年居於頭部梯隊，而又在其他公司紛紛實施股權跟投銷售額突飛猛進的時候，因為“穩健“的投資風格被人詬病為“不思進取”。在看似不追求規模的外表下，又常年佔據淨利潤排名的榜首，可以說是“悶聲發大財”的典型。
如果以1987年土地第一拍作為中國房地產行業的開端，中國房地產的編年史現如今已經走到第32年。
如果以1979年中海地產公司成立開始，中海的年齡已經超過了中國房地產的行業年齡。
中海地產是如何從一個以100萬元貸款在香港起步，從一個外派學習的28人小分隊，歷經40年成為年銷售額超3000億的龍頭房企？
我們今天從一個業內觀察者的角度來還原一個真實的“中海風雲”。
（一）“包工頭學徒”
中海是以“包工頭”-建築承包起家的。
1979年6月，在中國的改革開放第二年，中國海外建築工程公司成立，註冊資本1000萬港元，初期赴港的只有一個28人的團隊，兜裡揣著借來的100萬港元，帶著為國家賺取外匯和學習先進經驗的歷史使命。
在當時，有資格去往國外或香港的年輕幹部，都是精英，但他們大多數是第一次南下，就如無數普通離家打拼的年輕人一樣，為即將踏入全新的世界而滿懷期望，也為未知的前路忐忑不安。
80年代的香港，真的是世界上耀眼的明星。經濟快速起飛，被譽為“亞洲四小龍”之一，香港迅速確立了國際航運中心、轉口貿易中心、亞洲金融中心等多個“中心”地位。這幾個懷著好奇的年輕人，在匆匆領略了香港的繁華之後，便立刻擼起袖子幹了起來。他們中的絕大多數，日後都成長為行業舉足輕重的風雲人物。
為了迅速學習經驗、熟悉市場規則、儘快融入市場化競爭的香港市場，中海早期在香港，從包工頭工程起步，努力在香港尋求立錐之地。
在進入香港的十幾年後，中海逐步成長為香港最大的承建商。1991年就就獲得了“香港十大最佳承建商”稱號，先後承接了香港新機場客運中心大樓、昂船洲海軍基地等標誌性建築。據說在每15個香港人中，就有1個居住在中海建造或開發的房子裡。
香港大嶼山國際機場
慢慢地，中海開始涉足房地產開發。因為在這個時期，隨著經濟向好，移民大量湧入，“嬰兒潮”的到來，港府對於土地資源開發的“謹慎”態度，港資開發商的助推，香港正在進入房價不斷攀升的階段。1984年12月中英兩國在北京簽署了《中英聯合聲明》。香港前途明朗，”向上遊走，賺取更多利潤“，成為了中海由上至下的共識。
1985年中海開始自主拿地，自主開發，第一個項目是位於香港大埔墟慈安路上的海寶花園，憑藉著之前在建築領域積累的經驗，這個項目一開盤就讓客戶爭先搶購，一炮而紅。
1986年9月-1991年9月5年時間，中海總計投資36項房地產項目，總投資額91.1億港元。
“海寶花園”、“海聯廣場”等一批項目，不僅為中海集團帶來了豐厚的利潤，獨立開發的經驗也讓其完全瞭解香港房地產開發的整套流程。
1987年到1992年這5年間，中國海外不斷拓展，並且保持每年盈利，總資產規模達到了45億港元，淨資產規模達到25億港元，在香港市場打下了不錯的知名度。
（二）“極大的危機”
時間來到1997年10月，此時的亞洲金融危機正在席捲東南亞和中國香港，從行業看，危機對香港經濟影響最深損失最大的就是香港的地產和建築業。從歷史指數上看，香港住宅價格指數1997年為163.1點，1998年底降到117.1點，到了2003年底，降到谷底61.6點。而包括地盤工人的建造業失業指數是所有行業最高的，達到19%。
亞洲金融危機使1996年起的中國紅籌企業狂潮迅速冷卻，並且進入漫長的下調通道。同時間，“廣信危機”更加使香港的中資紅籌機構陷入了全面的信貸危機。
當時的中國海外既屬於地產建築業，又是中資紅籌企業，兩方危機夾擊之下，中海苦不堪言。而且這時，一個項目的投資失誤，幾乎將中海拖入絕境。
這個項目就是香港屯門“南浪海灣”項目。1997年10月14日，香港特首董建華髮布首份施政報告後不到一週，也是索羅斯大舉攻擊港元造成恆生指數暴跌“黑色星期四”的九天前，香港舉行了迴歸以後的首次土拍。由中海牽頭，大昌行、僑光、菱光等幾家公司聯合拿下了屯門第407號地塊，其中中海的股權佔到60%，投資高達29億港元（注：當日港幣：人民幣匯率為1.0704:1）。
香港屯門“南浪海灣”項目
然而中海後來才發覺，當時的拍賣現場並沒有很多香港的地產巨頭現身，只有中海和信和兩家參與，殊不知這場泠泠清清的拍賣會後面，一朵烏雲正席捲而來。
土拍後第九天，10月23日香港股市遭遇“黑色星期四”暴跌1,211點，到年底，物業價格下跌25%。香港不少已經交付了買樓訂金的購房人開始退訂，並形成一陣退訂潮。
目睹著急跌的樓市，中海也考慮過損失兩億訂金加入“退訂潮”，最終出於多方面因素考慮，中海還是吞下了這枚自己摘下的果子。最終，這枚果子的苦澀，讓中海損失了20億港元。
然而危機並沒有結束。
就在幾個月前，1997年6月由中海牽頭投得的赤柱項目，計劃總投資75億港元，中國海外佔30%股權。1998年底，因為合作方出現財務危機，停止了支付該項目的銀行貸款利息，由此構成貸款違約，相關銀行隨即因“交叉違約”停止對赤柱項目貸款，導致赤柱項目被迫停工。
據統計，在1998年-2002年見，隨著香港樓市的大跌，中海合計約虧損42.9億港元，其中地產公司佔32.1億港元。
（三）“北上突破”
危機之下，中國海外開始迴歸北上內地，尋求突破。
香港的內地地產業務，起源於深圳。
1991年，中國海外建築工程有限公司深圳分公司更名為中國海外建築（深圳）有限公司，9月15日，深圳公司參與了深圳第一塊以美元作價的編號為H18-5地塊的國際招標，最後以816萬美元中標，不過因經驗不足比競爭對手報價高了近400萬美元。這是中海建築深圳公司成立以來的第一個項目-海富花園。隨後，又在深圳陸續開發了海麗大廈、海濱廣場、海連大廈、中海苑、中海麗苑、中海商城等。
時間來到1998年，發生了中國房地產史上的一件里程碑事件。國家發佈了《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，通知中明確提出全國範圍內從1998年下半年開始停止住房分配製度，逐步實行住房貨幣化改革。隨之而來的，是中國商品房時代的正式來臨，也是中國地產商大發展的來臨。
此時，在香港地產業務陷入危機的中國海外，因為把重心迴歸北上，也因此趕上了這一波浪潮，並且憑藉著在香港積累的豐富海外經驗，一舉在中國打響“中國海外”的旗號，可謂塞翁失馬，焉知非福。不過也在日後引來了萬科等同行公然從中海“盜”人的“海盜行動”，從某種意義上，中海也確可稱為中國地產行業的“黃埔軍校”。
1998年開始，中海在深圳先後開發了位於深圳市中心的中海華庭、中海怡翠山莊、中海陽光棕櫚園、中海深圳灣畔、中海怡美山莊、中海月朗苑、香蜜湖1號、中海怡瑞山居、中海半山溪谷、中海西岸華府、中海大山地、中海康城國際等項目。特別是“香蜜湖1號”成為香蜜湖地區的高檔別墅區。這個樓盤也成為了行業內的風向標，被爭相效仿。
以此為基地，中海開始迅速向珠三角、長三角、環渤海與全國其他地區的佈局與擴張。
（四）“上市難題”
其實早在1992年，作為中海地產集團有限公司的控股企業-中國海外發展有限公司就已經在香港上市（HK.0688）。但隨著迴歸內地戰略的實施，中海也開始謀求在上海A股上市。
中海迴歸A股的步驟分為兩步，第一步以深圳公司和北京公司為基礎，合併成立中海地產股份有限公司。第二步在A股上市。但是在推進到第二步的時候，確遇到了難題。
此時的中海在內地的業務是通過兩個平臺進行，一個是中國海外發展有限公司（HK.0688，簡稱中海發展），另一個就是合併後的中海地產股份有限公司（簡稱中海股份）。由於受香港聯交所和同城業務競爭的限制，資金充足的中海發展不能進入中海股份已經進入的北京、深圳的等地，而中海股份也不能涉足中海發展已經進入的上海、廣州等地。中海股份資金不足，中海發展卻不能直接借錢給中海股份，僅可以股本注資，但是一旦注資，又觸發重大資產變動，需要三年方可上市。
為了解決這個矛盾，中海最終放棄了中海股份在A股上市的計劃。這樣，中海發展就可通過注資，讓中海股份的負債降下來，為其資產規模和融資能力的提高，和未來的進一步發展打下了更好的基礎。
（五）“借殼入主光大地產”
2010年的一則上市公告讓中海在資本市場上進行的一宗收購案塵埃落定。2月17日，孔慶平接任蜆殼主席，中海完成收購蜆殼電器工業(集團)有限公司（HK.0081，下稱蜆殼電器），後將其更名為現在的中國海外宏洋集團（HK.0081）。
資料顯示，蜆殼電器自1952年創業，創始人為有“風扇大王”之稱的翁祐，1984年蜆殼電器在香港聯合交易所上市，2003年，翁祐之子翁國基接任主席管理公司。由於全球經濟衰退，2008年蜆殼電器盈利大幅縮水，純利僅2356萬港元。
光大地產原為光大集團旗下國有獨資公司，早期光大集團在內地的房地產開發業務全部由光大地產掌控。而準備專注於金融行業的光大集團在重組的過程中開始剝離地產業務，將光大地產70%股權轉讓給了有外資背景的Jodrell公司。
2005年，香港蜆殼集團以5.05億港元收購了Tigerlily的股權，而Jodrell作為Tigerlily的旗下子公司，所擁有的光大地產70%股權也成了香港蜆殼集團名下資產，換算之後蜆殼集團實際上掌握了光大地產56%的股權，成為光大地產的第一大股東。
隨後，蜆殼電器又通過收購餘下股份，使Jodrell成為其全資子公司，從而完成了控股光大地產70%的動作。
後來，光大集團將剩餘30%光大地產的股權轉讓給了Assure Win投資公司，不再擁有光大地產的任何權益。光大地產就這樣從一家國企的子公司變成了外資控股的房地產公司。
蜆殼電器2008年年報顯示：光大地產分別在北京、廣州等城市全資或合資擁有10個房地產物業或正在發展的項目，涉及土地面積約近300萬平方米。
中海看中的是蜆殼電器控股公司光大地產的土地儲備。更為重要的是，中海藉助光大地產進入的城市，正是中海的市場空白，對於急擴地產版圖的中海而言，收購蜆殼可謂一箭雙鵰。
（六）“巨無霸中國建築的地產業務整合”
2015年3月24日，中海地產發佈關於其控股股東中建股份擬將338億資產正式注入中海地產的公告。持續2年的中建系整合正式落定。
公告表示，公司與中建股份已就擬注入資產達成協議，且買賣協議已於2015年3月24日訂立。中海將收購中建股份全資附屬公司的目標集團。該目標集團持有的相關物業項目位於中國北京、上海、天津等27個物業，以及英國倫敦3個物業。公告顯示，上述30個項目代價為18.24億元。收購完成後，中海方面也將承擔目標集團欠付中建股份集團的中建股份股東貸款，全額約319.929億元。代價及中建股份股東貸款總額相當於約人民幣338億元。
其實早在2013年，中海控股股東中國建築就宣佈中建系整合正式拉開帷幕，擬將中國建築房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。
對於此次整合的原因，中海一位高層表示，目前中建旗下三家公司均在運營房地產業務，整合一方面是為了解決同業競爭問題，幫助中海優化內部管理，降低運營成本。另一方面也是有意將中建旗下房地產資源發揮至最高水平。
最終選擇由三家中的中國海外來整合中國建築旗下地產業務，理由很充分：它是中國建築地產業務板塊的重要平臺。中報顯示，這家中國建築持股53%的公司在行業利潤普遍下滑的情形下繼續高歌猛進，整合當年上半年淨利潤率高達33.5%。
不過中海與中國建築的整合，或許直到如今仍然在繼續。兩個企業雖然都處於同一個體系內，但是企業文化上的差異還是不可避免的。畢竟業務上的整合尚屬其次，人員的整合才是最為複雜和關鍵的。
（七）寫在最後
根據克爾瑞研究中心的統計，2019年品牌房企銷售業績的數據業最新“出爐”了：
中海地產以3136.2億的銷售額排在全部房企中的第7位，這個成績不知道中海人看了是否滿意。
總之，不管世界“風雲”如何變幻，不管外部如何併購內部如何整合，作為地產界的“工科生”，繼續為廣大業主造出好房子，提供極致的服務體驗，保持行業內的領先管理水平，應該是中海地產始終要去思考的和不斷踐行的事。
---達爾不文
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