寫此文章時，正逢海外疫情擴散，油價暴跌，美國大選的不確定性的多重打擊下，金融市場迎來超級暴動，我們有幸目睹並參與了市場奇觀：
昨夜道指暴跌2352.6點，創史上最大下跌點數，巴菲特一生未見過的熔斷奇觀，本週竟然發生兩次！歐股票市場大盤亦暴跌20%-30%；國際油價更是一度下跌約50%，創下1991年海灣戰爭以來最大跌幅；VIX恐慌指數大漲超過40%，美國國債收益率到歷史最低 。
參與這樣極端的市場，是個難的學習。我主要業務是房地產銷售和投資，也用零碎的時間，參與一點股市投資，有三個原因：
1. 我要貼近感知市場；
2. 新加坡市場成熟，體量小，我更希望參與中國市場好公司的增長；
3. 新加坡的額外印花稅和限貸，讓我很難配置更多房地產，閒餘資金就配置一些A股和港股。A股主要以中小板和券商ETF為主，避開不會選股的劣勢。
好的心態很重要！
從做房地產的業務角度來說，只要心態好，市場好有機會，市場差也是機會。例如二月疫情最嚴重期開盤的The M，就是很好的機會。
從投資角度來說，鍛鍊好心態一樣重要：市場漲的時候不貪，走一點套利潤，市場很差的時候不慌，敢買入，撿一點便宜貨，這樣的投資回報比資金存銀行好。
去年我發表了2019年地產投資白皮書，寫了很多PPT。現在看2020年，其實新加坡的基本面幾乎沒有變化。2019年市場用了前6個月被動接受2018年的降溫政策，2019年下半年交易量繼續提升，全年價格波動幅度很小，如下圖所示：
所以如果要細講2020年市場展望，我的70%可以抄2019年的PPT。但2020年開局實在非常極端，所以下面重點談一些，極端行情下我的的看法。
我對新加坡房市2020年的看法：
- 2020開年幾乎是最壞的開局，疫情恐慌，封城隔離，股市大跌，但新加坡2月的新房交易量竟然是過去三年同比2月份中最高的。這個月甚至還出現排隊搶房的熱盤。交易量是最重要的參數，房市股市都是！ 所以最壞的情況房市都能有這樣好的交易量，今年不會太差！
- 家庭還有多餘名額買首套投資，可以大膽槓桿投資房地產的，危機後經濟復甦，貸款利率會繼續維持在很低的位置。 當然，投資和自主非常不一樣，要避開一些坑，遵循一些投資法則！
- 危機中自有機會，大部分的新聞和數據都是碎片的噪音，影響你的情緒，要學會辨別，逆向思維！ 巴菲特從去年開始跑輸美國大盤，帳上趴著千億美金現金，就是在等這樣崩盤的機會。
- 如果沒有大批量失業，金融危機不會成為經濟危機 ；如果真的有經濟危機，新加坡國庫豐裕，刺激經濟，保證就業的方法很多。疫情前有讀到很多唱衰新加坡的文章，說政府佛系無能。現在控制的還可以，又有很多稱讚新加坡政府的。 既然選擇在新加坡生活，就要對政府有信心，去研究政府決策的邏輯。這些年的觀察和比較，全世界經營的好的國家並不多，新加坡是其中的一個，也是精細化管理的典範。
祝福大家保持好心態，越過山丘，明天會更好！
（作者：Kevin Feng 馮舟，房地產觀察者，思考者，投資者）
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