曾經以為，只在電視劇和大佬傳記裡出現過“黑天鵝”是極小概率。可是這個春天，你我直面的卻是一群“黑天鵝”方陣。
危機之下，無論是個體還是企業，重新審視自己的安全墊，被提到前所未有的重要程度。
比如說，你之前家庭收入1萬6，但咬牙買了大房子，月供加碼到1萬，每個月磕磕絆絆無法結餘。現在假設，你的家庭收入今後1年內減少到1萬2，你能不能扛得住？
企業亦然。春節之後不久，就有遭遇重錘的“西貝”老闆帶頭哭窮，接著桔子水晶酒店原創始人吳海公開了賬本，訴苦說只能撐2個月。現金流終於被擺到第一順位。
在一片哭窮聲音裡，卻看不見房企的影子。相反，北上廣的土地拍賣市場上，開發商豪擲火拼的場面不斷閃現，上海的總價地王和廣州的單價地王用真金白銀喊話：房企不缺錢。
土地投資端的大手筆砸錢，但是銷售端卻承受重壓。要知道，1月下旬至今，房企的新開盤活動，已經銷聲匿跡1個半月之久。這意味著，今年2月份所有房企的銷售數據，幾乎都是春節前滯留數據上傳所致。
1個半月不賣房，土地投資端還有能力拓展，房企的財務實力到底有多厚？我們發現，網上有諸多測評房企財務安全係數的維度，據此得出的結論也不一。那麼，有沒有更加簡單粗暴的觀察維度？
有。我們稱之為“極限生存時間”：假設企業的銷售全部停止，而每個月支付的人員工資、購地款等經營活動依然如常，那麼能撐幾個月？
很明顯這是一個極度嚴苛的假設。眾所周知房企手握巨大的“合同負債”，也就是房屋尚未竣工，買房人支付的購房款還無法放進口袋的那筆錢。即使銷售端暫停，每個月也會有合同負債陸續轉化為真金白金，放進開發商的口袋。
但正因為極度嚴苛，極限生存的測試才更有意義。
計算的方式是，用房企的淨現金，去對比每個月的經營活動流出現金。考慮到港股的財報中，季報和半年報的現金流量表都不清晰，我們只選擇了A股的12家典型房企，並引用2019年三季報數據。測算結果如下：
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即使在極端情況下，大多數房企能存活3-4個月。這顯然比太多的行業強了許多，要知道房地產可是公認的高負債行業。
不過即使平均表現上佳，這12家房企也有幾家是值得拿出來說說的。
招商蛇口、萬科：你大爺到底是你大爺。即使其他房企都繃不住了，這兩家房企依然能活下去。能極限下生存7個多月，這不但傲視同行，也能完勝大多數中國上市企業了。所以你得相信，“活下去”分明是對同行說的。
泰禾：泰禾極限下能存活半年多？你第一反應可能是“算錯了”。但事實就是如此，2019年上半年泰禾展開了一系列的自救，其中最大的變化就是暫停拿地了，這導致2019年泰禾經營現金流的流出銳減。儘管暫停拿地對於大型房企意味著什麼你我都清楚，但至少安全了。
陽光城同樣是2019年投資端趨於謹慎的一家典型房企 ，因而反映在財務數據上也就好看了不少，5.1個月的存活時間表現堪稱優良。
新城控股的財務數據在2019年也有快速的改善。意外到來的前任董事長“黑天鵝”，倒閉新城提前踩剎車降槓桿。但是，塞翁失馬焉知非福？如果不是提前降槓桿，相信這個極限生存的測評不會有3.85個月。
金科、中南、綠地這三家企業都不到3個月，相對而言屬於財務安全係數較低的。這也比較符合我們的認知。金科和中南近3年來投資端較為激進，特別是金科逆勢增長堪稱最大的黑馬。而綠地重倉商辦，投資端速度不減，去化速度卻不及其他主流房企，現金流的安全墊自然不如上述同行。
3月中旬，窗外已是一派春意盎然，手機的call客電話響起來了，售樓處爭取預售證進入倒計時，早已按捺不住的買房人已經在調集資金。相信房企的銷售很快就會重回正軌。
順境時，房企往往會把槓桿往上加，所謂好風憑藉力，送我上青雲。唯逆境時，現金流才會被反覆審視。希望，這按下暫停鍵的一個多月，能讓房企真正重視財務安全，這樣的極限生存測試，恐怕還是要時不時悄悄拿出來推演一下為妙。
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