祿口新盤，首開滑鐵盧？
PART
01
據“南京買房”直擊：祿口新盤紅豆香江華庭11月6日晚間在售樓處平推2、6-8號樓。其中6、7、8號樓為洋房，2號樓為小高層，共120套，銷許價格區間為19198-21856元/㎡，毛坯交付，建築面積約79、85、110㎡。
由於報名人數只有55組左右，選房採用365網絡搖號，但現場只來了約35組客戶。
原本預計18點開始的選房直到18點48分才開始，現場表演是一輪又一輪。
開盤20分鐘，前30組購房者進入選房區，現場還剩零星幾個購房者。
19：20，現場選房叫號結束，共叫號55組。開盤用時約30分鐘，有購房者透露，認購成功並於7-11號完成簽約可享受8000元/套優惠。
19:25銷控圖
最終，紅豆香江華庭本次首開賣出24套，去化約2成。
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02
先不談祿口整體市場遇冷，紅豆香江華庭這個盤，本身就是一個二百五式的操盤。
首先，市場上對紅豆這個品牌接受度不高。祿口有中海、恆大等品牌房企，誰知道你紅豆呢？
其次，操盤失當，蓄水時間過短。
拿地早，開盤晚。幾乎沒有太多宣傳的情況下就開盤了，首開不利，後面只能降價了。
紅豆祿口G72地塊於2016年11月18日由南京紅豆置業有限公司競得，成交總價4.55億元，樓面價9131元/平米。距離S1機場線翔宇路南站6站公交路程當時確實是祿口地王，但不好意思，咱就是不建不開盤，咱就是等。
恆大林溪郡2017年3月31日被恆大取得，樓面價13095元/平，現房銷售，晚半年拿地，現在房子都準現房並且搶先一步開盤了。
第三，回到最主要的問題上，定價失誤。
這個價格放在這個板塊來看，現下消化的話是需要一定定力的。
第四，產品設計留“坑”。
現在買房人也不傻，要砸設備平臺，得警惕隔壁小區的鄰居，舉報就廢了。
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03
就在今天（11.6），南京市土地市場網發佈2019年第七批土地出讓預公告，共計12幅地塊，其中祿口便佔據5幅、供應量近29.4公頃。
祿口新房毛坯賣1.8-2萬/㎡，而祿口二手房基本只有精裝才能賣到2萬/㎡了。
新城保利天地因為靠近地鐵站，加精裝交付，未滿2年的房源，成交單價已達到2.1-2.2萬/平的水平。
招商依雲郡花園和朗詩青春街區有一部分房源已經滿2年了，部分精裝房源成交單價可以達到2.1-2.2萬/㎡，毛坯房源單價在1.8-1.9萬/㎡不等。
翠屏城二手房跨度就比較大了，單價低的只能賣到1.3萬/㎡，裝修的可以賣到1.6萬/㎡。
從目前祿口主力居住區域到S1號線翔宇路北站，坐公交大約半小時，騎行的話大概12分鐘。地鐵距離較遠，依舊是祿口賣房最大的遺憾。
（恆大林溪郡到S1翔宇路北公交時間）
祿口難了，現在太痛，馬上還有超過10個盤要密集上市，解決辦法：
1、引入南外分校（可能嗎）
2、放低買房門檻（可能嗎）
3、暫停供地（可能嗎）
4、開發商降價（可能）
-END-
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