農曆年後，對房屋租賃市場來說，一般都是“小陽春”的存在。
上一年的獎金到手，藉著開年之際，不少務工人員有著調整工作的打算。企業的人員流出，放出大量崗位需求。慣例的延續，也使得租賃合同在此時迎來一批“到期潮”，產生了大量空房。
然而，一場突如其來的疫情不但帶走了“小陽春”，甚至凍僵了整個房屋租賃市場。而另一方面，租賃糾紛的數量陡然攀升。
看不了房，租不出房，收不了款……在這場席捲全行業的風暴中，租戶、房東、租賃公司，每一方都不好過。
進不去的房客
“其他小區的門都進不去，這房沒法租了。”
原本計劃3月初搬家的吳超，年前在廣州員村一帶物色的多個小區，現在都因為“外人禁入”的原因無法看房。
去年房東曾告知吳超合同不再續簽。但眼看著合同就要到期，遲遲找不到房的他，無奈之下找房東寬限了兩個月。“房東雖然答應了，但兩個月後房子好不好找，還是個問題。”吳超的語氣裡，滿是擔憂。
租房的影響波及了他的轉職計劃。“想去的幾家公司，離我現在的住所比較遠，租不到房子的話暫時不準備動。”此外，企業延遲復工、民眾不能出門，不少公司面臨生存危機，招聘需求縮減。吳超坦言，年前接觸的幾家公司中，有的直接取消了崗位需求。
吳超的例子並非個例。疫情當前，全國的小區採取的都是封閉式的管理，雖然各地鬆緊程度有一定差別，但其中絕大多數都對外來人員採取禁入的措施。“想要此時實地看房，除非一些管理較鬆散的城中村之外，基本上不可能。” 廣州市一位鏈家的員工告訴《南風窗》記者。
2月12日，江西省南昌市西湖區某社區居民在登記區憑出入證進入小區
老家是疫情嚴重地區的租戶，年後返工時甚至因為嚴格的“禁入”措施而無法回家。如3月3日前，江蘇省崑山市要求對無自有房產的湖北、浙江、河南等7省人員全部遣返。成都市龍華社區要求租客如果要進入小區，須出租方和租賃方各交50萬元保證金。
老家在安徽阜陽的沈之陽，原本在浙江溫州的一家企業打工。因為無法出具房產證，租賃的小區直接勸返了他，無處可去的他只得二次返鄉。房屋空置了將近一個多月了，企業的復工仍然沒有消息。他想以“不可抗力”的理由免責退了房子，但房東不願意，執意讓他賠償兩個月的違約金，由此產生了糾紛。
這樣的租房糾紛，在各地頻繁上演。
根據中國法律服務網的公開數據，截至2月底，涉疫情法律諮詢近5000條，其中有關房屋租賃合同的糾紛佔了相當部分。主要表現為：租賃中介企業未經出租人同意延付或拒付租金、續租環節租賃中介企業單方面上漲租金、退租環節暫時無法辦理物業交割手續或搬家騰房等。
為防範和化解住房租賃行業的矛盾糾紛，3月5日，北京房地產中介行業協會率先發布了《疫情防控期間防範和化解住房租賃行業糾紛指引》（下稱《指引》），指出新冠肺炎疫情屬於突發公共衛生事件，在法律上可構成不可抗力或情勢變更。
但《指引》同時強調，具體到住房租賃合同關係中，還是要結合合同目的、受疫情影響程度、因果關係等因素，按照公平原則確定各方責任。
北京豐臺法院的有關人士向記者透露，案件如通過判決處理，程序需時較長，且涉及金額爭議往往會有反覆上訴，反而不利於化解矛盾。在實際操作中解決涉疫情新類型合同糾紛的最佳路徑通常是調解，實現雙方皆贏。
對房東的“道德綁架”
二月初，租客小李轉的一條“朋友圈”讓房東陳姨耿耿於懷。
朋友圈的內容是國土資源房屋評估和經紀協會的倡議書，倡導出租房屋的業主們適當減免租金。小李沒在這條內容上評論，但加了個睜大眼睛表示期待的表情。
陳姨刷到這條朋友圈後，陷入了糾結。
平時和小李的關係和諧，小李按時交租，房子也弄得乾淨，算是理想的租客。但眼下自己經營的盲人推拿店，因為疫情的關係已經關了一個月了。自己店鋪的租金沒人給免，如果還給人免了房租，那就真的是入不敷出了。
租金免不免？疫情之下，對於房東來說的確是一個有關道德和財富的選擇。免的話，自己白白遭受損失，尤其是對於那些靠房租生活的家庭更是不易。不免的話，似乎又顯得有些“不近人情”。
好在租客沒有再發文章進行“道德綁架”，陳姨想了許久後，主動減免了小李三分之一的房租，也算是“共度時艱”了。
相較於普通的房屋租客，像陳姨這種店面租戶的壓力更大。陳姨的店租在廣州市科韻路附近，一個月的租金8000元，現在一個月沒開業，等於租金白白打了水漂。
一位市民正從一排關閉的商鋪前經過
“這一帶的商戶其實有向店鋪所有人提議減租，但是並沒有消息。”陳姨表示無奈。
1月25日到2月29日，萬達集團對廣場內商戶租金及物業費實行全免政策受到了廣泛熱議。據統計，此次萬達減免的金額超過40億元。興業證券分析師王家遠認為，萬達集團與入駐商家本身屬於利益共同體，幫助中小微企業抵禦部分風險，從長遠來看既是企業履行社會責任，也是一種自救行為。
為了幫扶中小微企業，目前各地均推出了各種減免房租政策。
拿廣州來說，2月7日，廣州市政府出臺了《中小微企業十五條》中，對承租市屬和區屬國有企業物業用於線下商業實體店經營的中小微企業，減免2020年2月份和3月份物業租金。承租市屬和區屬國有企業物業經營的專業市場開辦方應減免2個月商鋪租金。
當然政府層面的減免房租政策，僅限於承租國有資產類經營用房的中小微企業，並未對個人減免房租做強制規定 。對於私人的“租公租婆”減免與否，還是鼓勵為主，具體要看實際情況。
長租平臺，挺得住嗎？
中介平臺在此次疫情當中的爭議是最大的。
2月起，各地業主開始收到一些公寓平臺的通知，要求業主給予免租、減租、延期付款等優惠。普遍是要求業主免租一個月，對武漢業主要求免租三個月。
把房子交給蛋殼公寓管理的王洋告訴《南風窗》記者，在接到平臺通知後就再未收到房租。蛋殼說疫情結束後再補交，但並未給出具體日期。
另一方面，租客能從平臺獲得的優惠卻非常有限，大多是以平臺代金券抵房租的形式，且房租天數普遍為10天。這樣的操作使得蛋殼等長租平臺遭受不少非議，被認為在“無良吃差價”，“發國難財”。
因受到非議，2月3日，蛋殼發佈《致蛋殼公寓租客的一封信》承諾，對武漢租客將會返還一個月的租金，其他城市的租客則根據當地政府發佈的因疫情延期返工的天數返還租金。希望和房東一起“攜手共渡難關”。
2月18日，蛋殼更在官微《致廣大房東的真心話》中坦承，春節後本應是長租公寓行業的旺季，但今年隨著疫情的發展，這個旺季沒有了。
蛋殼官微推送的《致廣大房東的真心話》一文截圖
有人不解，1月17日才上市融資的蛋殼，因為一場疫情，會以近似“哭窮”的方式向房東訴苦。但究其深層原因，則是高成本擴張後留下的後遺症。
2018年的時候，有一則很出名的帖子。貼主是北京天通苑一位業主，透露蛋殼、自如公寓平臺紛紛抬價收他的房子。原本預估7500元一月的房子，被他們抬到了10800元一月。
二房東瘋狂抬價搶房的現象貫穿著2018年和2019年。現金流不會撒謊，2018年年底，蛋殼公寓賬上現金為10.87億元，而到了2019年9月30日現金餘額變成了3.77億元，9個月時間減少了7億元。
2019年10月，蛋殼公寓招股書顯示，公司通過“租金貸”模式獲取的租金預付款，佔公司租金收入的80%。對於蛋殼這種“燒錢”換規模、流血上市的長租公寓，最怕的就是“不可抗力”。一旦手中房源空置增加，資本風險急劇升高。而這次，還真給他們趕上了。
一般而言，春節前後是租客退租、換租的一個高峰，如今這個過程被今年的疫情打斷，年前囤積了大量空房等待節後的長租平臺吞了苦果。
蛋殼沒有公佈自己的空置率，業界人士推算已超過20%，以蛋殼的體量，一個月的損失超過2億元。作為行業龍頭，此次“雙面操作”的後果，應該不是沒有想到，而是已經到了不得不這樣做的危急關頭。
為了減少空置率，通過VR看房、在線選房、遠程簽約等方式的“無接觸看房”成了不少租賃公司的新手段，但能帶來多少實際轉化率仍有待觀察。“APP看房和實際帶看存在一定落差。房屋空間佈局、採光條件單從照片和視頻很難完全感受，此外小區環境也看不到。”一位租房中介向記者透露。
覆巢之下，焉有完卵。疫情下的租房行業，每一個利益相關者都不好過。好在隨著疫情進一步得到控制，租房需求的逐漸釋放讓從業者看到希望。如何努力找到各方利益的平衡點，共渡難關，仍是關鍵。
（文中王洋為化名）
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